Ein Recht, das am Grundstück klebt

Eine Grunddienstbarkeit ist nach § 1018 BGB das Recht, ein fremdes Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen, dort bestimmte Handlungen zu unterlassen oder ein Abwehrrecht nicht auszuüben. Juristisch stehen sich das dienende und das herrschende Grundstück gegenüber: Das eine gewährt, das andere profitiert.

Das Recht entsteht nach § 873 BGB erst mit Einigung und Eintragung, und der Eintrag sorgt dafür, dass es einen Eigentümerwechsel überdauert. Eine bloße Absprache unter Nachbarn bindet den nächsten Eigentümer nicht. Wer ein Haus kauft, übernimmt eine eingetragene Belastung dagegen mit, unabhängig davon, ob sie im Exposé erwähnt wurde.

Die häufigsten Formen im Bestand:

• Wegerecht: Zugang oder Zufahrt zu einem Hinterliegergrundstück über das Nachbargrundstück

• Leitungsrecht: Strom-, Wasser- oder Abwasserleitungen über fremdem Grund, meist mit nicht überbaubarem Schutzstreifen

• Bebauungsbeschränkung: Höhenbegrenzung oder Bauverbot zugunsten der Aussicht des Nachbarn

• Überbaurecht: das Recht, einen Gebäudeteil auf oder über das Nachbargrundstück ragen zu lassen

• Duldung von Immissionen: Verzicht auf Abwehrrechte gegen Lärm, Staub oder Geruch

Der Bodenwert beeinflusst die Höhe des Abschlags

Sachverständige bewerten, welchen wirtschaftlichen Nachteil eine Grunddienstbarkeit für das belastete Grundstück verursacht. Bei Wegerechten ist der Bodenwert der betroffenen Fläche eine wichtige Ausgangsgröße, entscheidend sind aber auch Art und Intensität der Einschränkung.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn weist für den individuellen Wohnungsbau Spitzenwerte bis 1.360 Euro pro Quadratmeter aus. Der höchste Bodenrichtwert liegt in der Nachtigallenstraße in Bad Godesberg und bezieht sich auf ein 700 Quadratmeter großes Normgrundstück. Eine belastete Fläche von 100 Quadratmetern entspricht dort überschlägig einem Bodenwert von 136.000 Euro. Wird beispielsweise eine Wertminderung von 25 Prozent angesetzt, ergibt sich rechnerisch ein Minderwert von 34.000 Euro.

Wie stark die Lage ins Gewicht fällt, zeigt der Vergleich innerhalb Bonns: Für Einfamilienhausgrundstücke liegt der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2026 in der Südstadt bei 1.230 Euro pro Quadratmeter, im Duisdorfer Oberdorf bei 800 Euro. Bei gleicher Fläche und gleicher angenommener Beeinträchtigung fällt der rechnerische Wertnachteil in der Südstadt damit rund 54 Prozent höher aus.

„Die Fläche bleibt gleich, die Größenordnung ändert sich vollständig", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. „In hochpreisigen Lagen entscheidet die exakte Abgrenzung der belasteten Fläche über einen Betrag, der bei Verhandlungen über Entschädigung oder Kaufpreis nicht mehr nebensächlich ist."

Der Bonner Markt zog 2025 spürbar an. Der Grundstücksmarktbericht 2026 verzeichnet rund 1,4 Milliarden Euro Geldumsatz und 2.860 notariell beurkundete Kauffälle, jeweils etwa 14 Prozent mehr als im Vorjahr. Den stärksten Anstieg zeigten Eigentumswohnungen mit rund 16 Prozent. Bei höherer Transaktionszahl trifft die Frage nach eingetragenen Belastungen damit mehr Käufer als in den Jahren zuvor.

Wann eine Dienstbarkeit erlischt

Ein eingetragenes Recht ist nicht in jedem Fall dauerhaft durchsetzbar. Steht auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, die die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, unterliegt der Beseitigungsanspruch nach § 1028 BGB der Verjährung, auch bei bestehender Eintragung. Geht es um die Verwirklichung des Rechts selbst, beträgt die Frist in entsprechender Anwendung von § 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB dreißig Jahre. Mit der Verjährung erlischt die Dienstbarkeit in dem Umfang, in dem die Anlage ihr widerspricht.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. April 2023 klargestellt, dass dies auch für Anlagen gilt, die bei Bestellung der Dienstbarkeit bereits vorhanden waren. Reine Nichtnutzung reicht dagegen nicht aus. Ohne beeinträchtigende Anlage bleibt das eingetragene Recht bestehen. In der Praxis von Heid Immobilienbewertung Bonn führt das regelmäßig zu der Frage, wie lange ein Bauteil bereits an Ort und Stelle steht.

„Zwischen einem Recht, das im Grundbuch steht, und einem Recht, das noch durchsetzbar ist, kann eine erhebliche Differenz liegen", so André Heid. „Wie lange eine Mauer, eine Garage oder ein Anbau schon an Ort und Stelle steht, ist deshalb eine der ersten Fragen bei der Prüfung."

Fazit

Grunddienstbarkeiten können in zwei Richtungen wirken: Das dienende Grundstück kann an Wert verlieren, während das herrschende Grundstück wirtschaftlich profitiert. Beide Effekte sind selten deckungsgleich. Wie hoch der Abschlag ausfällt, ergibt sich aus der betroffenen Fläche, der Intensität der Einschränkung und dem Bodenwert der Lage.

In Bonn fällt die letzte Größe besonders ins Gewicht. Bei Bodenrichtwerten, die in den Spitzenlagen vierstellig ausfallen, verschiebt ein Wegerecht den Verkehrswert deutlich stärker als in preisgünstigeren Regionen. Ein Blick in Abteilung II des Grundbuchs gehört damit vor jede Kaufentscheidung, und zwar vor dem Notartermin. Bodenrichtwerte und Daten des örtlichen Gutachterausschusses bilden wichtige Grundlagen der Immobilienbewertung in Bonn, ergänzt um die konkrete Lage und den Zuschnitt der belasteten Fläche.