Drei Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein

Der höhere Satz von drei Prozent ist in § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG geregelt. Er greift bei Gebäuden, die zu einem Betriebsvermögen gehören, nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde. Alle drei Punkte müssen zusammentreffen. Fehlt einer, gilt der Satz nicht.

Für Leipzig ist das eine praktisch bedeutsame Unterscheidung. Rund um das Frachtdrehkreuz am Flughafen Leipzig/Halle und in den Gewerbegebieten im Norden der Stadt sind seit den 1990er-Jahren zahlreiche Hallen- und Logistikobjekte entstanden. Werden sie im Betriebsvermögen gehalten und dienen sie nicht Wohnzwecken, beträgt der AfA-Satz drei Prozent, sofern der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde. Auf den Zeitpunkt der Fertigstellung kommt es für diese Einordnung nicht an. Die Abschreibungsdauer beträgt dann rund 33 Jahre. Das gilt auch dann, wenn das Objekt gebraucht erworben wurde.

Wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind, zählt das Fertigstellungsdatum

Erfüllt ein Gebäude eine der drei Bedingungen nicht, richtet sich der Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG. Maßgeblich ist dann allein der Zeitpunkt der Fertigstellung: drei Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, zwei Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 sowie 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925.

Betroffen sind vor allem privat gehaltene Objekte. Ein Ladengeschäft in einem Leipziger Gründerzeithaus, das ohne eigenen Gewerbebetrieb vermietet wird, zählt beispielsweise zum Privatvermögen, auch wenn der Mieter die Räume gewerblich nutzt. Für Teile des innerstädtischen Bestands und der Vorstadtquartiere bedeutet das den Satz von 2,5 Prozent, weil die Fertigstellung vor 1925 liegt. Welcher AfA-Satz für eine Gewerbeimmobilie gilt, lässt sich damit erst nach Klärung von Zuordnung, Nutzung und Datum beantworten.

„Bauantragsdatum und Baujahr werden in der Praxis schnell gleichgesetzt. Für die Drei-Prozent-AfA bei betrieblich gehaltenen Nichtwohngebäuden ist aber ausdrücklich der Bauantrag entscheidend. Liegt er vor oder nach dem 31. März 1985, kann das steuerlich einen Unterschied machen“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung.

Technische Anlagen werden getrennt betrachtet

Nicht alles, was in einer Gewerbeimmobilie fest verbaut ist, gehört steuerlich zum Gebäude. Krananlagen, Lackierkabinen, Maschinenfundamente sowie spezielle Kühl-, Belüftungs- und Filteranlagen gelten in der Regel als eigenständige Betriebsvorrichtungen. Sie werden über ihre jeweils eigene Nutzungsdauer abgeschrieben, die deutlich kürzer ausfällt als die des Gebäudes. Anhaltspunkte liefern die amtlichen AfA-Tabellen des Bundesministeriums der Finanzen.

Bei Produktions- und Logistikobjekten macht diese Abgrenzung einen spürbaren Unterschied im jährlichen Abschreibungsvolumen. Ob eine Anlage als Betriebsvorrichtung oder als Gebäudebestandteil einzuordnen ist, hängt von Bauweise und technischer Funktion im Einzelfall ab.

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig

Vor jeder Berechnung steht die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden sowie Gebäude. Abschreibungsfähig ist ausschließlich der Gebäudeanteil. Ein niedriger Gebäudeanteil reduziert die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA; ein unangemessen hoher Gebäudeanteil kann dagegen Rückfragen des Finanzamts auslösen.

Bei gemischt genutzten Gebäuden kann zusätzlich eine Aufteilung nach den unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen erforderlich sein. Für gewerblich und zu Wohnzwecken genutzte Teile können unterschiedliche AfA-Regelungen maßgeblich sein. Geschäftshäuser mit Läden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber sind in Leipzig weit verbreitet. Eine bereits im Kaufvertrag festgehaltene Aufteilung kann steuerlich grundsätzlich zugrunde gelegt werden, sofern sie die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar ist. Eine objektbezogene Wertermittlung kann helfen, die angesetzten Anteile nachvollziehbar zu begründen. Für die Herleitung greifen Immobiliengutachter in Leipzig auf die örtlichen Bodenrichtwerte und den Zustand des Objekts zurück.

Kürzere Nutzungsdauer erhöht die jährliche AfA

Neben den gesetzlichen Sätzen erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den Ansatz einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Sie muss unter 33 Jahren liegen in den Fällen der Nummer 1 und der Nummer 2 Buchstabe a, unter 50 Jahren bei Nummer 2 Buchstabe b und unter 40 Jahren bei Nummer 2 Buchstabe c.

Die Nachweisanforderungen haben sich zuletzt verändert. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen seine restriktiven Vorgaben aus dem Jahr 2023 aufgehoben. Damit gilt wieder der Maßstab des Bundesfinanzhofs aus den Urteilen vom 28. Juli 2021 und vom 23. Januar 2024. Zulässig ist jede sachverständige Methode, die im Einzelfall geeignet ist. Ein bloßer Verweis auf eine modellhaft nach der ImmoWertV ermittelte Restnutzungsdauer genügt allerdings nicht. Die Begutachtung muss die individuellen Gegebenheiten des Gebäudes berücksichtigen.

„Gerade bei umgenutzten Industrie- und Gewerbeobjekten kann die tatsächliche Nutzungsdauer unter dem Zeitraum liegen, den der gesetzliche AfA-Satz unterstellt. Das lässt sich aber nur objektbezogen herleiten, nicht über eine pauschale Annahme“, so Katharina Heid.

Was Eigentümer klären sollten

Die Einordnung in die richtige AfA-Gruppe setzt Unterlagen voraus, die nicht in jedem Fall vollständig vorliegen. Bauakte und Bauantragsdatum sind ebenso zu klären wie der Fertigstellungszeitpunkt und die Abgrenzung der Betriebsvorrichtungen. Für Leipziger Objekte erstellt Heid Immobilienbewertung Leipzig sachverständige Kaufpreisaufteilungen und Restnutzungsdauergutachten. Welches davon im Einzelfall trägt, entscheidet sich an Objekttyp, Bauantragsdatum und verbleibendem Abschreibungsvolumen.