In kaum einer anderen mittelgroßen Stadt Norddeutschlands treten Wohnungsmangel und Leerstand so sichtbar nebeneinander auf wie in Lüneburg. Der Wohnungsmarkt der Hansestadt gilt als angespannt und ist von hohen Mieten geprägt – verstärkt durch die Lage in der Metropolregion Hamburg und durch jährlich rund 1.400 neue Erstsemester der Leuphana Universität. Gleichzeitig stehen nach Schätzungen lokaler Initiativen allein in der Innenstadt über 300 Wohnungen leer, viele davon dauerhaft, vor allem in den Obergeschossen über Ladenlokalen.

Was Leerstand für Eigentümer bedeutet

Leerstand beschreibt eine nicht genutzte, unvermietete oder unbewohnte Immobilie. Fachlich unterscheidet man vier Arten:

• strukturellen Leerstand in nachfrageschwachen Regionen,
• spekulativen Leerstand bei bewusster Zurückhaltung in Erwartung steigender Preise,
• gebäudespezifischen Leerstand durch Lage oder Zustand des Objekts sowie
• fluktuationsbedingten Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen.

Eine gewisse Fluktuationsreserve von etwa zwei bis fünf Prozent gilt dabei als völlig normal und für einen funktionierenden Wohnungsmarkt sogar notwendig. Erst Quoten über zehn Prozent gelten als kritisch.

Laufende Kosten und rechtliche Pflichten

Wer eine Wohnung leer stehen lässt, zahlt weiter. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld und Grundgebühren für Strom, Wasser und Heizung fallen unabhängig vom Verbrauch an. Bleibt eine Immobilie zu lange ungenutzt, drohen zudem Feuchtigkeit, Schimmel und Substanzverlust – Schäden, die später teuer zu beheben sind.

Eigentümer sind zudem verpflichtet, der Gebäudeversicherung längeren Leerstand zu melden, da sich das Schadensrisiko verändert. Immerhin lassen sich die laufenden Kosten steuerlich geltend machen, sofern nachweislich aktiv um eine Vermietung bemüht wird. Bei erheblichen, vom Eigentümer nicht selbst verschuldeten Ertragsminderungen kann unter bestimmten Voraussetzungen sogar ein teilweiser Grundsteuererlass in Betracht kommen.

Hinzu kommt der rechtliche Rahmen: Lüneburg hat bereits 2019 eine Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen und diese 2024 erneut beschlossen. Sie greift, wenn Wohnraum dauerhaft als Ferienwohnung vermietet, überwiegend gewerblich genutzt oder über längere Zeit leer gehalten wird. Wer Wohnraum anders als zu Wohnzwecken nutzen möchte, braucht dafür eine Genehmigung der Stadt; für eine genehmigte Zweckentfremdung kann die Stadt eine Ausgleichszahlung verlangen, die sie auf Basis von 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet.

Lüneburg steht damit nicht allein. Bundesweit reichen die Instrumente von Bußgeldern bis hin zur Zwangsvermietung. In München und Köln können Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot mit bis zu 500.000 Euro geahndet werden; in Berlin ist Leerstand nur noch wenige Monate erlaubt, und Hamburg setzt sein Wohnraumschutzgesetz in Einzelfällen bis zur treuhänderischen Verwaltung durch.

„Leerstand verursacht nicht nur laufende Kosten, sondern führt unbemerkt auch zu Wertverlust, etwa durch Feuchtigkeit oder Sanierungsstau. Eigentümer sollten den aktuellen Verkehrswert kennen, bevor sie über Reaktivierung, Sanierung oder Verkauf entscheiden – sonst fehlt jeder Strategie die belastbare Grundlage", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung.

Aktuelle Zahlen: ein gespaltener Markt

Bundesweit standen laut Zensus 2022 rund 1,9 Millionen Wohnungen leer, was einer Leerstandsquote von 4,3 Prozent entspricht; über die Hälfte davon bereits seit mindestens einem Jahr. Lüneburg verkörpert die Spaltung des Marktes im Kleinen: Der Stadt fehlen heute schätzungsweise rund 800 Wohnungen, während der Zensus im Landkreis zugleich rund 3.170 ungenutzte Wohnungen registrierte.

Gerade ein nachfragestarker Markt eröffnet Eigentümern jedoch Chancen – durch Reaktivierung, Modernisierung mit Förderung oder Verkauf. Entscheidend ist eine fundierte Einschätzung des Objektwerts. Ein professionelles Verkehrswertgutachten zeigt, welcher Weg wirtschaftlich tragfähig ist. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung Lüneburg kennen den Lüneburger Markt und bewerten Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien unabhängig und nachvollziehbar.

Fazit

Lüneburg zeigt, dass Leerstand nicht nur ein Problem strukturschwacher Regionen ist, sondern auch mitten in nachgefragten Märkten auftritt – mit eigenen Ursachen und eigenen Lösungen. Für Eigentümer in der Hansestadt bedeutet das: Leerstand verursacht laufende Kosten, kann rechtliche Folgen nach der städtischen Zweckentfremdungssatzung haben und birgt das Risiko schleichenden Wertverlusts. Zugleich liegt in jedem leerstehenden Objekt ein ungenutztes Potenzial. Wer es heben will, sollte den Wert seiner Immobilie kennen – als Ausgangspunkt für eine durchdachte Entscheidung statt für weiteres Abwarten.