Was das GEG für Mehrfamilienhäuser bedeutet

Das GEG gilt seit 2020 und wurde zum 1. Januar 2024 verschärft. Ziel ist die Reduktion von CO₂-Emissionen im Gebäudesektor durch verbindliche energetische Mindeststandards. Mehrfamilienhäuser fallen grundsätzlich in den Geltungsbereich, unabhängig davon, ob sie privat oder gewerblich vermietet werden. Aktuell hat die Bundesregierung für Juli 2026 eine weitere GEG-Novelle angekündigt, die unter anderem die bisherige 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen lockern soll. Bis dahin gelten die bestehenden Regelungen unverändert.

„Wer eine Eigentumswohnung in Dortmund kauft, sollte sich vorab über den energetischen Zustand des Hauses informieren, denn künftige Sanierungsbeschlüsse der WEG können große  Kostenbeteiligungen nach sich ziehen", erklärt Cyran Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung.

Wann greift die Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht greift vor allem bei zwei Anlässen: beim Eigentümerwechsel und bei umfassenden Baumaßnahmen. Wird ein Mehrfamilienhaus gekauft, geerbt oder geschenkt, muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintragung folgende Pflichtmaßnahmen umsetzen:

▪ Austausch alter Heizkessel – konkret betrifft das Standard- und Konstanttemperaturkessel.

▪ Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches

▪ Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen

Ohne Eigentümerwechsel greift die Pflicht, sobald mehr als 10 Prozent der Gebäudehülle modernisiert werden – die erneuerten Bauteile müssen dann sofort die aktuellen GEG-Standards erfüllen. Ausnahmen gelten für denkmalgeschützte Gebäude und Fälle wirtschaftlicher Unzumutbarkeit.

Besonderheiten bei Wohnungseigentümergemeinschaften

In Mehrfamilienhäusern mit Wohnungseigentum betrifft die Sanierungspflicht das Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Heizungsanlage, Versorgungsleitungen. Maßnahmen müssen in der Eigentümerversammlung beschlossen und gemeinschaftlich finanziert werden. Trifft ein Eigentümerwechsel nur eine einzelne Wohnung, löst das nicht automatisch die Sanierungspflicht für das gesamte Haus aus. Die WEG bleibt jedoch verpflichtet, gesetzliche Auflagen für das Gemeinschaftseigentum einzuhalten.

Förderung nutzen

Über die KfW stehen Darlehen mit Tilgungszuschüssen bereit und das BAFA fördert Einzelmaßnahmen wie Heizungsoptimierung oder Wärmedämmung. Voraussetzung für viele Förderungen ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) eines zertifizierten Energieberaters. Wer die Sanierungspflicht hingegen ignoriert, riskiert Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.

Fazit

Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Dortmund ist das GEG längst Realität – mit konkreten Pflichten, klaren Fristen und spürbaren Konsequenzen bei Nichteinhaltung. Da mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz ab Juli 2026 weitere Änderungen bevorstehen, lohnt es sich, die Rechtslage regelmäßig zu prüfen und frühzeitig einen zertifizierten Energieberater einzubeziehen.