Schenkungsteuer: Wann sie anfällt und wie sie berechnet wird

Wird eine Immobilie unentgeltlich übertragen, fällt grundsätzlich Schenkungsteuer an. Die Höhe richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie sowie nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem. Wie bei der Erbschaftsteuer gilt: Je näher die Verwandtschaft, desto höher der Freibetrag und desto günstiger der Steuersatz.

Die wichtigsten persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro

• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro pro Elternteil

• Enkel: 200.000 Euro

• Geschwister, Nichten und Neffen: 20.000 Euro

Liegt der Wert der Schenkung über dem Freibetrag, wird der übersteigende Betrag nach den progressiven Sätzen der Steuerklassen versteuert – diese reichen je nach Verwandtschaftsgrad von 7 bis 50 Prozent.

Bei Immobilienschenkungen ist immer ein notariell beurkundeter Schenkungsvertrag erforderlich. Der Notar übernimmt in diesen Fällen auch die Anzeige gegenüber dem Finanzamt – die ansonsten nach § 30 ErbStG geltende Drei-Monats-Frist für Schenker und Beschenkten entfällt damit.

Die 10-Jahres-Frist nach § 14 ErbStG: Der wichtigste Gestaltungshebel

Im Mittelpunkt jeder steuerlichen Gestaltung steht die sogenannte 10-Jahres-Frist nach § 14 ErbStG. Sie besagt: Schenkungen zwischen denselben Personen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren werden für die Berechnung der Schenkungsteuer zusammengerechnet. Nach Ablauf dieser zehn Jahre lebt der persönliche Freibetrag jedoch wieder vollständig auf – und kann erneut in voller Höhe genutzt werden. Für die Schenkungsteuer beginnt die 10-Jahres-Frist mit dem Erwerb durch den Beschenkten, bei Immobilien in der Regel mit der Eintragung im Grundbuch.

Die Kettenschenkung: Höhere Freibeträge durch mehrere Beteiligte

Wer eine Immobilie verschenken möchte, deren Wert den eigenen Freibetrag deutlich übersteigt – wie es bei größeren Wohnhäusern in Kaiserslautern und Umgebung regelmäßig vorkommt –, kann mit einer Kettenschenkung das familiäre Freibetragspotenzial besser ausnutzen. Das klassische Beispiel: Eine Mutter möchte ihrem Kind ein Haus im Wert von 800.000 Euro übertragen. Der direkte Weg würde 400.000 Euro über dem Freibetrag von Mutter zu Kind liegen und Schenkungsteuer auslösen.

Übergibt die Mutter stattdessen die Hälfte des Hauses zunächst dem Ehepartner – hier greift der Ehegatten-Freibetrag von 500.000 Euro – und überträgt der Vater diese Hälfte anschließend an das gemeinsame Kind unter seinem eigenen Freibetrag von 400.000 Euro, bleibt die gesamte Übertragung steuerfrei. Der Bundesfinanzhof hat die Kettenschenkung in mehreren Urteilen ausdrücklich anerkannt – zuletzt mit Beschluss vom 28. Juli 2022. Entscheidend ist, dass der zwischengeschaltete Ehepartner über die Schenkung frei verfügen kann und keine rechtliche Weitergabeverpflichtung gegenüber dem ursprünglichen Schenker besteht. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, erkennt die BFH-Rechtsprechung solche Gestaltungen grundsätzlich an.

Schenkung in Raten: Freibeträge mehrfach nutzen

Ein zweiter, einfacherer Weg ist die Schenkung in Raten über die 10-Jahres-Frist hinweg. Da der Freibetrag nach Ablauf der zehn Jahre wieder vollständig zur Verfügung steht, kann eine Immobilie etappenweise übertragen werden. Im Beispiel würde die Mutter dem Kind zunächst einen Anteil im Wert von 400.000 Euro schenken und nach mehr als zehn Jahren einen weiteren Anteil in gleicher Höhe – ohne dass Schenkungsteuer anfällt.

Voraussetzung ist eine frühzeitige Planung. Wer mit Anfang sechzig beginnt, kann zwei oder sogar drei volle Freibeträge zwischen denselben Personen ausschöpfen.

Nießbrauch und Wohnrecht: Steuerwert senken und abgesichert bleiben

Eine weitere Option ist die Schenkung unter Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvorbehalt. Der Schenker überträgt das Eigentum, behält sich aber die Nutzung – etwa die Mieteinnahmen oder das Wohnrecht – auf Lebenszeit vor. Steuerlich wird der kapitalisierte Wert dieses Nutzungsrechts vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen, was die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer spürbar reduziert.

Wichtig zu wissen: Für die schenkungsteuerliche 10-Jahres-Frist nach § 14 ErbStG beginnt die Frist trotz Nießbrauchsvorbehalt mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu laufen. Anders verhält es sich im Pflichtteilsrecht – dort kann der Nießbrauch dazu führen, dass die Frist erst mit dem Wegfall des Nutzungsrechts beginnt. Diese unterschiedlichen Fristbeginne sollten Eigentümer in Kaiserslautern bei der Planung im Blick behalten.

Verkehrswertgutachten als Grundlage

In allen Gestaltungsmodellen ist der angesetzte Immobilienwert entscheidend für die Steuerlast. Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach den standardisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes. Diese typisierten Methoden bilden objektspezifische Besonderheiten oft nur unzureichend ab.

„Gerade bei Schenkungen lohnt es sich, den tatsächlichen Verkehrswert durch ein qualifiziertes Gutachten zu belegen", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Wer die Immobilienweitergabe frühzeitig regelt, schafft nicht nur steuerliche Vorteile, sondern auch Klarheit innerhalb der Familie. § 198 BewG erlaubt ausdrücklich den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts – das kann die Bemessungsgrundlage spürbar senken und gleichzeitig spätere Auseinandersetzungen vermeiden."

Wer eine Immobilie in Kaiserslautern verschenken möchte, sollte sich daher frühzeitig mit den steuerlichen und zivilrechtlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen – idealerweise mit fundierter Bewertung und qualifizierter Beratung als Grundlage.