Was passiert bei einer Enteignung?

Bei einer Enteignung entzieht der Staat oder eine Gemeinde einer Privatperson ihr Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie. Auch andere Rechte wie Nießbrauch oder Erbbaurecht können betroffen sein. In jedem Fall steht dem bisherigen Eigentümer eine Entschädigung zu.

Wann ist eine Enteignung zulässig?

Das Grundgesetz schützt privates Eigentum. Artikel 14 erlaubt eine Enteignung ausschließlich „zum Wohle der Allgemeinheit". Darunter fallen etwa Straßenbau, Ausbau des Schienennetzes, Hochwasserschutz oder die Umsetzung von Bebauungsplänen.

Bevor es zur Enteignung kommt, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein: Die Behörde muss nachweisen, dass das Grundstück für den geplanten Zweck benötigt wird und keine Alternative besteht. Außerdem muss sie dem Eigentümer zunächst ein Kaufangebot unterbreiten – entweder eine finanzielle Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts oder ein gleichwertiges Ersatzgrundstück.

So läuft das Enteignungsverfahren ab

Lehnt der Eigentümer das Angebot ab, beginnt das formelle Enteignungsverfahren. Die zuständige Behörde stellt einen Antrag bei der übergeordneten Enteignungsbehörde. Beide Parteien legen ihren Standpunkt dar, anschließend folgt eine mündliche Verhandlung.

„Viele Eigentümer wissen nicht, dass sie in diesem Verfahren aktiv ihre Interessen vertreten können", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienbewertung. „Eine Einigung ist bis zum Schluss möglich – und oft auch im Interesse beider Seiten."

Kommt keine Einigung zustande, entscheidet ein Enteignungsausschuss. Der anschließende Enteignungsbeschluss regelt sowohl den Eigentumsübergang als auch Art und Höhe der Entschädigung. Die Behörde, die das Grundstück beansprucht, erhält zudem eine Frist, innerhalb derer sie es für den geplanten Zweck nutzen muss.

Das Entschädigungsverfahren

Sind sich die Parteien über die Enteignung einig, aber nicht über die Höhe der Entschädigung, wird ein separates Entschädigungsfestsetzungsverfahren eingeleitet. Die Enteignungsbehörde beauftragt dann den Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit der Wertermittlung.

Auf Basis dieses Gutachtens versucht die Behörde, eine Einigung herbeizuführen. Gelingt das nicht, entscheidet sie per Beschluss über die Entschädigungshöhe. Gegen diesen Beschluss können Betroffene innerhalb eines Monats einen Antrag auf gerichtliche Überprüfung stellen.

Wie wird die Entschädigung berechnet?

Die Entschädigung bemisst sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung. Maßgeblich sind der Zustand des Objekts, die aktuelle Marktlage sowie Grundstücksmerkmale wie Lage, Fläche und eventuelle Mängel.

Alternativ zur finanziellen Entschädigung können Eigentümer auch ein gleichwertiges Ersatzgrundstück beantragen – etwa wenn das Land der Sicherung ihrer beruflichen Existenz dient, wie bei Landwirten.

Bei Teilenteignungen, wenn also nur ein Teil des Grundstücks beansprucht wird, muss auch die Wertminderung des verbleibenden Grundstücks berücksichtigt werden.

Zusammenfassung

Eine Enteignung ist in Bonn, und damit auch grundsätzlich in Deutschland nur unter strengen Voraussetzungen zulässig und folgt einem klar geregelten Verfahren. Eigentümer haben das Recht auf eine angemessene Entschädigung und können in jeder Phase des Verfahrens ihre Interessen vertreten. Wer die Abläufe kennt, kann fundiert verhandeln und seine Rechte wahren.