Denn für fast jedes Grundstück fallen Erschließungskosten an. Das sind Gebühren für den Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Internet. In Niedersachsen liegen sie zwischen 10.000 und 25.000 Euro. Und: Die Gemeinde kann bis zu 90 Prozent davon auf die Eigentümer umlegen.

Beispielrechnung: So setzen sich die Kosten zusammen

Für ein typisches Baugrundstück in Niedersachsen sieht die Rechnung etwa so aus: Wasser und Abwasser schlagen mit rund 5.000 Euro zu Buche. Strom kostet etwa 3.000 Euro, Gas 2.500 Euro. Für Telefon und Internet fallen rund 1.000 Euro an. Die Straßenerschließung macht mit 6.500 Euro den größten Posten aus. In der Summe: 18.000 Euro.

Bei Grundstücken in einfachen Lagen oder bereits teilweise erschlossenen Flächen beginnen die Kosten bei etwa 7.000 Euro. In städtischen Gebieten mit aufwendiger Infrastruktur können sie sie auch 25.000 Euro übersteigen.

Das Risiko: Käufer haften für alte Schulden

Was viele nicht wissen: Wer ein Grundstück kauft, übernimmt auch offene Erschließungsbeiträge. Die Rechnung kann Jahre später kommen – wenn die Gemeinde eine Straße erst nachträglich abrechnet.

„Lassen Sie sich vor dem Kauf schriftlich bestätigen, ob alle Erschließungskosten bereits vollständig abgerechnet wurden", rät Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Das gilt für Straßenbau, Abwasser, Gas, Strom, Wasser und Internet."

Ein Blick ins Bodenrichtwertverzeichnis hilft: Steht dort „erschließungsbeitragspflichtig", sollten Käufer bei der Gemeinde nachhaken.

Verjährung: 20-Jahres-Grenze beachten

Die gute Nachricht: Erschließungskosten verjähren in Niedersachsen nach vier Jahren. Spätestens 20 Jahre nach Eintritt der sogenannten Vorteilslage darf keine Gemeinde mehr Beiträge erheben. Wer ein sehr altes Grundstück kauft, kann also unter Umständen aufatmen.

Erschlossen oder nicht? Der Preisunterschied ist erheblich

In Osnabrück kosten erschlossene Grundstücke im Schnitt 30 Prozent mehr als teilerschlossene. Wer ein günstiges Angebot findet, sollte genau prüfen, welche Kosten noch kommen. Ein unabhängiger Sachverständiger in Osnabrück kann die Erschließungssituation im Rahmen einer Kaufberatung prüfen.