Was ist die Ehegattenschaukel?

Die Ehegattenschaukel bezeichnet eine steuerliche Gestaltung innerhalb der Ehe, bei der eine vermietete Immobilie zum aktuellen Marktwert zwischen den Partnern übertragen wird. Ziel ist es, eine neue Abschreibungsbasis zu schaffen. Durch den Verkauf entsteht beim erwerbenden Partner ein neuer Kaufpreis. Auf dessen Grundlage kann die Absetzung für Abnutzung (AfA) neu berechnet werden. Da Abschreibungen als Werbungskosten gegen die Mieteinnahmen geltend gemacht werden, kann sich die steuerliche Belastung spürbar reduzieren.

„Gerade in einem Markt wie Freiburg, in dem viele Bestandsimmobilien über die Jahre deutlich an Wert gewonnen haben, kann dieses Modell steuerlich interessant sein. Voraussetzung ist jedoch eine nachvollziehbare und marktgerechte Wertermittlung, die auch vom Finanzamt anerkannt wird", erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienbewertung.

Wie funktioniert das Modell?

Typischerweise verkauft ein Ehepartner die seit mindestens zehn Jahren in seinem Alleineigentum stehende, vermietete Immobilie zum aktuellen Marktwert an den anderen Partner. Der Kaufpreis muss durch eigene Mittel oder ein Darlehen eigenständig finanziert werden – eine Schenkung ist nicht zulässig. Ein Notar beurkundet den Kaufvertrag, womit die Rechtmäßigkeit der Transaktion sichergestellt wird. Nach dem Eigentümerwechsel wird die Immobilie weiterhin vermietet. Der neue Eigentümer kann die Abschreibung auf Basis des tatsächlich gezahlten Kaufpreises vornehmen.

Wichtig: Bei Immobilien im Privatvermögen bleibt ein Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Zudem sieht das Grunderwerbsteuergesetz für Erwerbe zwischen Ehegatten unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer vor.

Ein Rechenbeispiel für Freiburg

Ein Ehepaar aus Freiburg-Zähringen besitzt eine vermietete Eigentumswohnung, die vor zwölf Jahren für 280.000 Euro erworben wurde. Der heutige Marktwert beträgt aufgrund der Preisentwicklung rund 480.000 Euro.

Da die AfA nur auf den Gebäudeanteil angewendet werden darf, wird hier vereinfachend ein Gebäudeanteil von 75 Prozent angenommen – in der Praxis ist dieser individuell zu ermitteln. Bisher betrug die jährliche Abschreibung 4.200 Euro. Das entspricht 2 Prozent des Gebäudeanteils von 210.000 Euro (75 % des ursprünglichen Kaufpreises). Nach dem Verkauf zum Marktwert von 480.000 Euro steigt der Gebäudeanteil auf 360.000 Euro und die neue Abschreibung damit auf 7.200 Euro jährlich.

Die zusätzliche Abschreibung von 3.000 Euro jährlich reduziert das zu versteuernde Einkommen entsprechend. Bei einem Steuersatz von 35 Prozent ergibt sich daraus eine jährliche Steuerentlastung von rund 1.050 Euro.

Hinweis: Für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt nach dem Jahressteuergesetz 2022 ein erhöhter linearer AfA-Satz von 3 Prozent. Die genaue Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstücksanteil sollte steuerrechtlich individuell geprüft werden.

Voraussetzungen im Überblick

Damit die Ehegattenschaukel steuerlich anerkannt wird, sollten zentrale Rahmenbedingungen eingehalten werden. Dazu gehören insbesondere:

• eine tatsächliche Vermietung oder Verpachtung der Immobilie

• ein Verkauf zu einem nachvollziehbaren Marktwert

• eine eigenständige und dokumentierte Finanzierung des Kaufpreises

• eine saubere vertragliche Gestaltung

Ein häufiger Fehler in der Praxis ist ein Kaufpreis, der nicht dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht. Finanzämter prüfen solche Transaktionen zwischen nahestehenden Personen besonders kritisch.

„Wer die Ehegattenschaukel ohne belastbares Verkehrswertgutachten umsetzt, riskiert, dass das Finanzamt die gesamte Gestaltung infrage stellt. Ein zertifizierter Gutachter schafft hier die nötige Grundlage und spart im Zweifel viel Ärger", so Katharina Heid.

Auch für mehrere Objekte anwendbar

In Städten wie Freiburg verfügen viele Eigentümer über mehrere vermietete Objekte, etwa in Stadtteilen wie Betzenhausen, Stühlinger oder Vauban. Grundsätzlich kann die Ehegattenschaukel auch auf mehrere Immobilien angewendet werden.

In der Praxis wird dabei häufig darauf geachtet, dass beide Partner Anteile am Gesamtvermögen halten. Dies kann insbesondere im Hinblick auf langfristige Vermögensstruktur und mögliche familiäre Veränderungen eine Rolle spielen.

Fazit

Die Ehegattenschaukel kann für Immobilienbesitzer in wachstumsstarken Märkten wie Freiburg ein interessantes Instrument zur steuerlichen Optimierung sein. Entscheidend ist jedoch eine sorgfältige Umsetzung – insbesondere bei Bewertung, Finanzierung und steuerlicher Einordnung.