Das Vermietungsgeschehen

Im Jahr 2023 konnten die Gewerbespezialisten von Larbig und Mortag Immobilien, exklusiver Partner der NAI apollo group, insgesamt 83 Vermietungen (2022: 88 Abschlüsse) auf dem Bonner Büromarkt ermitteln und analysieren. 67 dieser Mietvertragsabschlüsse wurden durch Unternehmen in der Größenordnung bis ca. 500 m² finalisiert. Dabei konnten lediglich zwei Abschlüsse über 10.000 m² gezählt werden. Die größte Einzelvermietung des Jahres 2023 wurde durch den Deutschen Zentrums für Luft- und Raumfahrt e.V. PT mit rund 43.000 m² Bürofläche im Teilmarkt Bonn-Nord mietvertraglich vereinbart. Trotz dieser für den Bonner Büromarkt sehr hohen Vermietungsleistung wurden circa 10.250 m² weniger Flächen vermietet als im Vorjahr (2022: 101.536 m²). Die weitere Performance des Marktes im Schatten der Großanmietung war indes zäh und zurückhaltend – allein der Großabschluss hat einen Marktanteil von rund 47,0 Prozent.

Öffentliche Verwaltung nicht mehr stärkster Flächenabnehmer

Anders als in den Vorjahren war die Branche „Vereine/Verbände“ mit rund 45.334 m² angemieteter Bürofläche die gefragteste Branche. Dies liegt vor allem an der o.g. Großanmietung, die bereits rund 95,0 Prozent dieser Vermietungsleiste ausmacht. Allerdings ist vor allem die Zurückhaltung der Öffentlichen Verwaltung bei der Neuanmietung von Büroflächen auf dem Bürovermietungsmarkt deutlich zu erkennen. Öffentliche Nutzer waren traditionell der größte Flächenabnehmer des Bonner Büromarktes. Im Jahr 2023 wurden lediglich circa 18.116 m² Büroflächen (Marktanteil: 19,85 Prozent) mietvertraglich vereinbart. Gerade in den Flächengrößen zwischen 1.000 m² bis 3.000 m² fehlen die Mietvertragsabschlüsse der Öffentlichen. Zum Vergleich: In 2022 haben Öffentliche Nutzer rund 58.000 m² Bürofläche bei einem Marktanteil in Höhe von 57,14 Prozent angemietet.

Leerstandsquote legt zu

Die in Bonn seit einigen Jahren stets sehr geringe Leerstandsquote steigt im Laufe des Jahres 2023 merklich an und beläuft sich derzeit auf 3,06 Prozent. Somit liegt die Leerstandsquote seit dem Jahr 2015 erstmalig wieder oberhalb der 3,0-Prozent-Marke. Demnach stehen dem Bonner Bürovermietungsmarkt derzeit circa 125.320 m² Bürofläche zur Verfügung. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Anstieg in Höhe von 0,86 Prozentpunkten. Hauptverantwortlich für diese Entwicklung ist die Rückgabe einiger Bestandsflächen, vorwiegend durch Öffentliche Nutzer, sowie fertiggestellte aber noch nicht voll vermietete Neubauprojekte. Vor allem letztere wurden in den zurückliegenden Jahren fast ausnahmslos vor Fertigstellung voll vermietet. Die zuletzt nur sehr verhaltene Nachfrage suchender sorgt folglich für leerstehende Flächen innerhalb dieser Objekte und einem daraus resultierenden Anstieg der Leerstandsquote. Spannend bleibt die Frage nach der künftigen Entwicklung der Leerstandsquote. Unternehmen, die Ihre Bürosuche wieder anstoßen, präferieren derzeit moderne Büroliegenschaften. Auch, wenn die Leerstandsquote deutlich zugenommen hat, ist diese in der Gesamtbetrachtung des Marktes immer noch als kritisch zu beschreiben – das Vermietungsergebnis aus 2023 entspricht etwas mehr als 70 Prozent der noch zur Verfügung stehenden Büroflächen.

Durchschnittsmiete steigt konstant – Höchst-/ und Spitzenmieten verlieren an Niveau

Die Durchschnittsmiete steigt mit circa 13,55 EUR/ m² im Vergleich zum Vorjahr leicht um 0,37 EUR/ m² (2022: 13,18 EUR/ m²). Damit bestätigt sich auch in zurückhaltenderen Marktsituationen die in den vergangenen Jahren vorhandene Entwicklung der Durchschnittsmiete. Die Anforderungen der Suchenden Unternehmen haben sich in den zurückliegenden Jahren stark verändert, sodass ältere Bestandsgebäude oft nicht mehr einer Vermietung zugeführt werden konnten. Vielmehr wurden jüngere Büroflächen mit einer modernen Gebäudetechnik angemietet, die entsprechend zu höheren Mietpreisen vermietet wurden. Dies führt in der Konsequenz zu einer steigenden Durchschnittsmiete. Auch die Indexierung der Mieten spielt hierbei eine entsprechende Rolle. Neue, auf dem Markt angebotene Flächen, resultieren aus Mietverhältnissen mit indexierten Mietpreisen. Die Höchst-/ und Spitzenmieten geben im Vergleich zum Vorjahr hingegen etwas nach. Die Höchstmiete wurde in einer Liegenschaft im Bundesviertel mit 27,00 EUR/ m² abgeschlossen (2022: 31,66 EUR/ m²) und die Spitzenmiete mit 23,67 EUR/ m² (2022: 24,12 EUR/ m²) resultiert aus Abschlüssen in den Teilmärkten Bundesviertel, Bonner Bogen und Nordstadt.

Bonn Nord gefragtester Teilmarkt

In den vergangenen Jahren kannte der Bonner Bürovermietungsmarkt lediglich zwei Teilmärkte, wenn es um die Bestimmung der beliebtesten Lagen Bonns ging. Hier wechselten sich das Bundesviertel und die City-Lage im jährlichen Wechselspiel ab. Bedingt durch die Großanmietung des DLR mit rund 43.000 m² und einem daraus resultierenden Marktanteil von rund 47,10 Prozent auf der Justus-von-Liebig-Straße, ist die Antwort auf die Frage des gefragtesten Teilmarkts keine große Überraschung. Insgesamt
konnten in Bonn Nord rund 44.616 m² Bürofläche mietvertraglich vereinbart werden. Die Differenz von 1.616 m² zeigt den Anteil der Großanmietung. Es folgt das Bundesviertel mit circa 15.481 m² realisierter Vermietungsleistung.

Baugeschehen

In den zurückliegenden Jahren stand der Bonner Büroimmobilienmarkt in allen Kennzahlen krisenfest dar. Im Jahr 2023 zeigte sich die Multikrise deutlich im Baugeschehen. Es wurden mit rund 102.000 m² (2022: 21.600 m²) überdurchschnittlich viele Immobilien fertiggestellt, die nunmehr unmittelbaren Einfluss auf die Leerstandsquote haben. Neue Projekte wurden verständlicherweise in den zurückliegenden Monaten nicht angestoßen. Mit nur 50.100 m² im Bau befindlicher Fläche, sinkt diese Kennzahl um mehr als 50,0 % im Vergleich zum 5-Jahresdurchschnitt von knapp 108.000 m². Diese Entwicklung ist unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Herausforderungen des Marktes keine Verwunderung – hinzukommen die, im Vergleich zu den Vorjahren, wenigen Mietvertragsabschlüsse in den für Projekten interessanten Größenordnungen zwischen 1.000 m² und 5.000 m² Mietfläche.

Prognose für das Jahr 2024

Die Spezialisten von Larbig & Mortag Immobilien gehen von einer ähnlichen Vermietungsleistung, vergleichbar zum Jahr 2023 aus. Hintergrund sind ein bis zwei Großgesuche, die den sonst eher schwach performenden Markt in ein positiveres Licht rücken werden. Sofern keiner der Großabschlüsse realisiert werden kann, ist sogar ein Vermietungsergebnis unterhalb von 60.000 m² möglich. Wieder einmal wird die Gesamtleistung von Großanmietungen der Öffentlichen Hand abhängig sein – ob diese Nutzergruppe Ihren Flächenbedarf, mit den derzeit herrschenden, politischen Herausforderungen, weiterhin aufrecht hält, kann nur schwer prognostiziert werden. Darüber hinaus ist von einer moderat höheren Nachfrage von mittelständischen Unternehmen auszugehen – diese waren in den vergangenen Jahren aufgrund der vielen Unwägbarkeiten eher defensiv ausgerichtet. Diese Nutzer sind ebenfalls potenzielle Mieter für die ergebnisrelevanten Größensegmente ab 1.000 m² und haben vor den Krisen entsprechende Mietvertragsabschlüsse und Flächenabnahmen realisiert. Auch bei dieser Nutzergruppe spielt das Thema Remote Work eine entscheidende Rolle. Nur wenige Nutzer bleiben bei den zu Corona definierten Regelungen – die Büros sollen wieder besucht, benutzt und belebt werden. Aufgrund dieser Gesamtsituation geht Larbig und Mortag für das Jahr 2024 von einer Gesamtvermietungsleistung zwischen 60.000 und 90.000 m² aus.