An die Inflation angepasste Mietverträge bei der Kapitalanlage Pflegeheim-Apartments

Grundsätzlich sehen nahezu alle Mietverträge bei Pflegeheim-Apartments eine automatische Anpassung der Miethöhe bei steigender Inflation vor. Die genauen Regelungen unterscheiden sich aber durch Feinheiten, deren Auswirkungen viele Anleger vorab nicht genau ermitteln. Dies kann dazu führen, dass zwei Angebote bei gleicher Mietrendite und gleichem Kaufpreis zu einer sehr unterschiedlichen Entwicklung der Mieteinnahmen führen. Wichtig bei den vertraglichen Regelungen zur Anpassung der Miete ist unter anderem:

• Um wieviel % der Inflationsrate die Miete steigt. Es finden sich hier Angebote, bei denen die Mieterhöhungen zwischen 50% bis 100% der Inflationsrate betragen.
• Wann jeweils die Zeitpunkte für Mietanpassungen festgelegt sind. Dieses kann ein fester Jahresrythmus sein. Häufiger aber wird der Zeitpunkt der Anpassung davon abhängig gemacht, dass die Inflationsrate überhaupt erst einmal um 10% steigen muss.

Große Unterschiede bei aktuellen Angeboten von Pflegeheim-Apartments

FORAIM analysiert und bewertet laufend unterschiedlichste Angebote von Pflegeheim-Apartments, um dann die erfolgversprechendsten Angebote für Immobilienanleger:innen bereit zu halten. Eine Auswertung aus unserer Datenbank zeigen wir hier, um die Auswirkungen von unterschiedlich formulierten Mietanpassungsklauseln aufzuzeigen. An dieser Stelle betrachten wir beispielhaft 2 Angebote mit gleich hoher Mietrendite. Die Angebote unterscheiden sich aber in Hinblick auf Fertigstellung und der exakten Formulierung der Mietanpassungsklausel.

Objekt A

Fertigstellung IV/2024
Mietanpassung: In Höhe von 60% der gestiegenen Inflationsrate nach 5 Freijahren. Die Mietanpassung erfolgt immer dann, wenn die Inflationsrate um 10% gestiegen ist.

Objekt H

Fertigstellung III/2022
Mietanpassung: In Höhe von 70% der gestiegenen Inflationsrate nach jeweils 2 Jahren.

Wird beispielhaft eine Inflationsentwicklung wie in den siebziger Jahren unterstellt, erzielt der/die Anlieger:in, die Objekt H gekauft haben, bereits nach 7 Jahren eine um 12,7% höhere Mieteinnahme. Bei einem Kaufpreis von 200.000 € erbringt das Objekt A jährliche Mieteinnahmen von 6.600 €, während das Objekt H Mieteinnahmen in Höhe von 7.439 € erzielen kann, wenn sich die Inflationsentwicklung wie in den 70-iger Jahren darstellt. Nach 13 Jahren hätte sich der Vorsprung des Objektes weiter erhöht. Hier würden die Mieteinnahmen bei Objekt H 9.382 € betragen, während das Objekt A nur Mieterträge von 7.077 € erzielt. Zum 25. Jahr nach Kauf läge die Miete bei Objekt H schließlich um mehr als 50% über dem des Objekt A.

Eine genaue graphische Darstellung findet sich auf FINANZEN-NEWS-ANDERS, wo dieser Beitrag zuerst erschienen ist.

Mit welcher Inflation sollte für die Zukunft gerechnet werden, um die mögliche Entwicklung der Kapitalanlage Pflegeheim-Apartment zu beurteilen?

Niemand kann verlässlich die genaue Entwicklung für 25 Jahre voraussagen. Zwei Aussagen lassen sich aber mit hoher Eintrittswahrscheinlichkeit treffen:

1. Die Inflationsrate wird sich nicht Jahr für Jahr gleichmäßig entwickeln. Insoweit hat eine Hochrechnung der möglichen Mieterträge auf Basis einer (angenommenen) durchschnittlichen Inflationsrate wenig Aussagekraft.
2. Die Entwicklung der Inflation ist sehr wahrscheinlich wellenförmig. Der bekannte Ökonom Prof. Sinn meinte dazu:  „Die Inflation kommt in Wellen, ähnlich wie die Pandemie …“ (Link dazu)  Ein nicht gleichmäßiger Verlauf der Inflationsrate hat bei unterschiedlich formulierten Regelungen der Mietpreisanpassung bei Pflegeheim-Apartments aber gravierende Auswirkungen auf die künftigen Mieteinnahmen, wie oben gezeigt.

Auch hierzu finden Sie eine Grafik in FINANZEN-NEWS-ANDERS (Link siehe oben).

Inflation – Wie wirkt ein Come-back der Siebziger Jahre auf die Erträge der Kapitalanlage Pflegeheim-Apartment

Grundsätzlich sollte man sich davor hüten, vergangene Entwicklung als Basis für zukünftige Entwicklung zu nehmen. Einen Orientierungspunkt könnte dennoch die Ölkrise der 70-igerJahre bieten. Auch hier setze die Inflation durch eine hohe Steigerung der Preise für Rohstoffe ein. Einen kurzen Überblick über diese Zeit bietet der Beitrag von Bayern 2: „Rückblick auf eine folgenreiche Zeit“

Aus diesem Grund haben wir für unsere Berechnungen die Entwicklung der Inflation in Deutschland seit 1972 als Basis für eine mögliche künftige Entwicklung in Deutschland ab 2022 zugrunde gelegt. Ohne Garantie, dass eine solche Entwicklung tatsächlich eintritt.

Wenn Sie sich für ein Pflegeheim-Apartment als Kapitalanlage interessieren, nutzen Sie die Beratungsangebote der FORAIM. Hier können Sie kostenfrei und unverbindlich Kontakt mit FORAIM aufnehmen.