Lässt ein Mieter entgegen der Hausordnung und trotz vorheriger mehrfacher Abmah-nung seinen Hund unangeleint auf Gemeinschaftsflächen des Mietanwesens herum-laufen, rechtfertigt dies die außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Zum Sachverhalt:

Zwei Wohnraummieter hatten gemeinschaftlich zwei Hunde. Diese ließen sie wieder-holt auf den Gemeinschaftsflächen des Mietanwesens herumlaufen, ohne sie anzulei-nen. Genau das hat die Hausordnung untersagt. Die Mieter hatten diesbezüglich auch mehrere Abmahnungen erhalten, woraufhin der Vermieter nach wiederholter Zuwider-handlung die außerordentliche und fristlose Kündigung ausgesprochen hat. Die Mieter wollten nun einstweiligen Rechtsschutz im Rahmen eines Nichtzulassungsverfahrens vor dem BGH durchsetzen, der BGH hat diesen Antrag zurückgewiesen, weil die ein-gelegte Nichtzulassungsbeschwerde keine Aussicht auf Erfolg hat.

Begründung

Der BGH stellt klar, dass das Freilaufenlassen der Hunde auf den Gemeinschaftsflä-chen entgegen der Hausordnung und ungeachtet mehrerer Abmahnungen eine erheb-liche Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellt. Nach BGH ist die Würdigung der Ausgangsgerichte dahingehend, dass darin eine Pflichtverletzung zu sehen ist, die auch eine außerordentliche und fristlose Kündigung rechtfertigt, rechtsfehlerfrei.

Die Beschwerde führenden Mieter haben sich gegen die Kündigung mit dem Argu-ment gewehrt, eine Kündigung käme nur in Betracht, wenn sich andere Mitbewohner tatsächlich durch das Fehlverhalten gestört fühlen und wenn konkrete Beeinträchti-gungen, etwa in Form von Verunreinigungen nachgewiesen werden. Das haben die gekündigten Mieter aus der sogenannten Raucher-Exzess-Entscheidung abgeleitet, in der es um eine Störung des Hausfriedens durch den aus der Wohnung in die Ge-meinschaftsflächen entweichenden Tabak-Qualm ging und ein Kündigungsrecht des Vermieters davon abhängig gemacht wurde, dass der Vermieter tatsächliche Beein-trächtigungen nachweisen kann, ggf. auch dass sich andere Mitbewohner tatsächlich beeinträchtigt fühlen. Im vorliegenden Fall lag es aber anders, weil es ja nicht um ei-ne Störung des Hausfriedens durch Fehlverhalten in der Wohnung mit Wirkung nach außen ging (wobei letzteres natürlich immer nachgewiesen werden muss), sondern um einen Verstoß gegen die Hausordnung, der objektiv gegeben und damit unprob-lematisch nachweisbar war. Insoweit kommt es ganz offensichtlich auch nicht auf den Grad der Beeinträchtigung der übrigen Mitbewohner an, sondern auf einen objektiven Verstoß gegen die Hausordnung.

Nichts hat der BGH dazu geäußert, ob eine solche Bestimmung zur Anleinpflicht in der Hausordnung wirksam ist. Zunächst einmal kam es in dem entschiedenen Fall auch tatsächlich nicht darauf an, ob die Hausordnung in den konkreten Mietvertrag wirksam einbezogen worden ist. Bei dem Verbot, Hunde frei herumlaufen zu lassen, handelt es sich nämlich um eine bloße Ordnungsbestimmung, die in einer Hausord-nung, die nicht Bestandteil des Mietvertrags geworden ist, angeordnet werden kann (Ausfluss des Hausrechts des Vermieters). Als solche Ordnungsbestimmung ist die Anleinpflicht nach ganz herrschender Meinung zulässig.

Praxishinweis:

Vermieter sollten bei Erlass solcher Ordnungsvorschriften darauf achten, diese den Mietern ausreichend bekannt zu machen (Aushänge, Rundschreiben etc.).

Die jeweilige Hausordnung sollte überarbeitet und daraufhin überprüft werden, ob sie vergleichbare Ordnungsvorschriften zum Schutz der anderen Bewohner vor Belästi-gungen durch Haustiere enthält. Vermieter sollten im Übrigen bei Bestehen solcher Bestimmungen im Falle von Verstößen Abmahnungen aussprechen, schon im Inte-resse der übrigen Bewohner, die sich sonst auf nicht abgewehrte Verletzungen der Hausordnung berufen könnten.