Nießbrauch – was bedeutet das konkret?

Nießbrauch ist ein im Bürgerlichen Gesetzbuch geregeltes Nutzungsrecht: Die berechtigte Person darf eine Immobilie nutzen oder vermieten, obwohl sie nicht mehr Eigentümerin ist. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und kann nur mit Zustimmung des Nießbrauchberechtigten gelöscht werden. Besonders in begehrten Düsseldorfer Lagen wie Oberkassel, Unterbilk oder Golzheim ermöglicht dieses Modell eine generationenübergreifende Planung – ohne Kontrollverlust für die ursprünglichen Eigentümer.

„Nießbrauch ist ein starkes Instrument für die generationenübergreifende Vermögensplanung“, erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. „Gerade in Städten mit hohen Immobilienwerten wie Düsseldorf lassen sich damit nicht nur steuerliche Vorteile nutzen, sondern auch familiäre Sicherheit schaffen.“

Ein Modell mit doppeltem Vorteil

Die Übertragung einer Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt senkt nicht nur die Steuerlast. Auch emotional schafft sie oft Klarheit: Das Eigentum ist geregelt, die Wohnsituation ebenfalls. Das ist besonders für ältere Eigentümer wichtig, die ihren Lebensabend abgesichert verbringen möchten, ohne ihre Immobilie vollständig aufzugeben.

Ein Beispiel: Wird ein Haus in Düsseldorf im Wert von 900.000 Euro an ein Kind verschenkt und der Nießbrauch der Eltern beträgt rechnerisch 300.000 Euro, so reduziert sich der steuerlich relevante Schenkungswert auf nur 600.000 Euro. Damit kann der Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil-Kind-Beziehung deutlich effektiver genutzt werden – insbesondere bei frühzeitiger Planung.

Rechte, Pflichten – und Tücken

Nießbraucher haben weitreichende Rechte: Sie dürfen die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder Mieteinnahmen einbehalten. Gleichzeitig tragen sie jedoch auch Verantwortung – etwa für Instandhaltung, Betriebskosten und kleinere Reparaturen. Was viele nicht wissen: Auch ein Umzug ins Pflegeheim beendet das Nießbrauchrecht nicht automatisch – es bleibt bestehen, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Ein kritischer Punkt zeigt sich beim Immobilienverkauf: Ist ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen, lässt sich das Objekt zwar verkaufen, aber nur mit Preisabschlag – denn Käufer können die Immobilie nicht selbst nutzen oder vermieten, solange das Recht besteht. In der Praxis sinkt der Marktwert solcher Objekte oft deutlich, was bei Verkaufsabsicht bedacht werden sollte.

Professionelle Bewertung ist Pflicht

Die Wertermittlung einer Immobilie mit Nießbrauch erfordert besondere Expertise. Der Kapitalwert des Nießbrauchs hängt unter anderem vom Alter des Berechtigten, der Art der Nutzung und dem Ertragswert der Immobilie ab. Eine pauschale Bewertung kann hier schnell zu steuerlichen Nachteilen führen.

„Ein fundiertes Gutachten schafft nicht nur steuerliche Klarheit, sondern auch Rechtssicherheit – etwa bei späteren Auseinandersetzungen innerhalb der Familie“, betont Katharina Heid. „Gerade bei komplexen Fällen wie Nießbrauch ist es wichtig, neutral und nachvollziehbar zu bewerten.“

Nießbrauch in Düsseldorf – mit Weitblick handeln

In einer Stadt wie Düsseldorf, in der Immobilienpreise in vielen Lagen überdurchschnittlich hoch sind, ist der Nießbrauch ein wertvolles Werkzeug zur langfristigen Vermögensplanung. Er verbindet Flexibilität mit Steuerersparnis – und ermöglicht es Eigentümern, selbstbestimmt über ihr Immobilie zu entscheiden.