Beschlossen wird der Vorschuss, nicht der Plan

Über die Höhe entscheidet die Eigentümerversammlung. Der Beschluss betrifft nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG allerdings nur die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen. Den Wirtschaftsplan mit den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben stellt der Verwalter zu diesem Zweck auf. Diese Unterscheidung gilt seit der WEG-Reform 2020.

Nach Ablauf des Kalenderjahres folgt der zweite Schritt. Die Eigentümer beschließen dann nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, auf Grundlage der Jahresabrechnung. Zusätzlich hat der Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen ausweist.

Die Erhaltungsrücklage ist der eigentliche Prüfpunkt

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Der Gesetzgeber hat den Begriff mit der Reform eingeführt, ältere Unterlagen sprechen von Instandhaltungsrücklage.

Was angemessen ist, hängt vom Zustand des Gebäudes und den Vorhaben der Gemeinschaft ab. In Augsburg reicht der Bestand an Eigentumswohnungen von Anlagen aus den Nachkriegsjahrzehnten bis zu Neubauquartieren auf ehemaligen Konversionsflächen. Gerade bei älteren Anlagen stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizungstechnik häufig im selben Zeitfenster zur Erneuerung an. Ein auffällig günstiges Hausgeld kann dort ein Warnsignal sein, weil eine zu knappe Rücklage bei größeren Maßnahmen später Sonderumlagen erforderlich machen kann. Immobiliengutachter in Augsburg bewerten den Rücklagenbedarf deshalb anhand des Gebäudezustands, nicht anhand des Hausgeldbetrags.

„Ein niedriges Hausgeld wird von Käufern gern als Vorteil gelesen. Entscheidend ist aber, ob die laufenden Kosten realistisch kalkuliert sind und ausreichend Vorsorge für absehbare Maßnahmen getroffen wurde“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung.

Nur ein Teil ist umlagefähig

Vermieter können nicht das gesamte Hausgeld weitergeben. Maßgeblich ist § 556 BGB in Verbindung mit den §§ 1 und 2 der Betriebskostenverordnung.

Umlagefähig sind unter anderem:

• Wasserversorgung und Entwässerung
• Müllabfuhr und Straßenreinigung
• Gebäudereinigung und Beleuchtung gemeinschaftlicher Bereiche
• Betrieb eines gemeinschaftlichen Aufzugs
• Hausmeisterkosten
• Gartenpflege
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Heizung und Warmwasserversorgung

Beim Eigentümer bleiben:

• Verwaltungskosten
• Kosten für Reparaturen und Instandsetzungen an der Bausubstanz
• Kosten baulicher Veränderungen
• Beiträge zur Erhaltungsrücklage

Die Abrechnung gegenüber Mietern muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. Auch die Grundsteuer zählt grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie wird bei Wohnungseigentum allerdings regelmäßig unmittelbar gegenüber dem einzelnen Eigentümer erhoben und ist daher typischerweise nicht Bestandteil der Hausgeldabrechnung der Gemeinschaft.

Der steuerliche Abzug greift später als gedacht

Die nicht umlagefähigen Anteile können bei vermieteten Wohnungen grundsätzlich als Werbungskosten geltend gemacht werden. Für die Erhaltungsrücklage gilt das jedoch nicht im Zahlungsjahr. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) entschieden, dass Zuführungen zur Erhaltungsrücklage erst dann Werbungskosten sind, wenn die Gemeinschaft die Mittel für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Daran hat auch die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft nach § 9a WEG nichts geändert. Für Kapitalanleger bedeutet das eine zeitliche Verschiebung des Abzugs, teils über mehrere Jahre.

Die Verteilung folgt der Teilungserklärung, muss es aber nicht

Innerhalb der Gemeinschaft richtet sich die Kostentragung nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen. Diese stehen in der Teilungserklärung und sind als Bruchteil angegeben. Bei 12.000 Anteilen insgesamt und 1.500 Anteilen für eine Wohnung trägt der Eigentümer bei Anwendung dieses gesetzlichen Verteilungsschlüssels 12,5 Prozent der betreffenden Kosten.

Die Gemeinschaft kann davon abweichen. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG lässt sich für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine andere Verteilung beschließen. Der Bundesgerichtshof hat diese Kompetenz weit ausgelegt und 2025 ausdrücklich auch auf die Zuführung zu Rücklagen erstreckt. Welche Positionen im Einzelnen zum Hausgeld einer Eigentumswohnung zählen und nach welchem Schlüssel sie verteilt werden, ergibt sich damit erst aus den Unterlagen der konkreten Gemeinschaft.

Fazit

Die Höhe des Hausgelds sagt für sich genommen wenig aus. Sie ist eine Vorauszahlung, deckt bei Vermietung nur teilweise eigene Kosten ab und lässt offen, ob die Rücklage zum Zustand des Gebäudes passt. Aussagekräftig wird sie erst im Zusammenspiel mit vier Unterlagen:

• Wirtschaftsplan: Er zeigt die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben und bildet die Grundlage für die beschlossenen Vorschüsse einschließlich der Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
• Jahresabrechnung: Sie weist aus, ob und in welcher Höhe Nachschüsse eingefordert wurden.
• Vermögensbericht: Er nennt den tatsächlichen Stand der Rücklagen, gemessen am Zustand des Gebäudes.
• Versammlungsprotokolle: Sie dokumentieren, welche Maßnahmen beschlossen, vertagt oder abgelehnt wurden.

Gerade der letzte Punkt wird beim Kauf am häufigsten übersehen. Beschlossene, aber noch nicht finanzierte Maßnahmen tauchen im laufenden Hausgeld nicht auf. Für Augsburger Eigentumswohnungen ordnet Heid Immobilienbewertung Augsburg diese Unterlagen gemeinsam mit dem baulichen Zustand des Objekts ein.

Makrolage und Mikrolage sind zwei verschiedene Fragen

Die Makrolage beantwortet, ob ein Markt überhaupt Nachfrage erzeugt: Wirtschaftsstruktur, Bevölkerungsentwicklung, Verkehrsanbindung, allgemeines Preisniveau. Die Mikrolage beantwortet, ob ein einzelnes Objekt innerhalb dieses Marktes überzeugt: Nachbarschaft, Straßenzug, Lärmquellen, Nahversorgung, Parksituation. Beide Ebenen zusammen ergeben die Lage einer Immobilie, wie sie in die Preisbildung eingeht.

In Dortmund fällt dieser Unterschied stärker ins Gewicht als in kleineren Städten, weil das Stadtgebiet von stark befahrenen Straßen und Bahnstrecken durchzogen wird. Für Ballungsräume schreibt § 47c BImSchG alle fünf Jahre die Ausarbeitung von Lärmkarten vor. Diese Karten sind öffentlich einsehbar und zeigen die Belastung straßengenau. Wer eine Immobilie in Dortmund kauft, kann damit schon vor der ersten Besichtigung prüfen, ob eine Adresse an einer Belastungsgrenze liegt.

Was sich vorab prüfen lässt

Ein Teil der Lagebewertung ist ohne Ortstermin möglich:

•  Bodenrichtwerte zeigen das Preisniveau von Grundstücken im Umfeld, einsehbar über BORIS.NRW
•  Mietspiegel geben Aufschluss über das ortsübliche Mietniveau
•  Flächennutzungsplan und Bebauungspläne zeigen geplante Entwicklungen, etwa neue Gewerbeflächen oder Bauprojekte
• Lärmkarten machen Verkehrs- und Schienenlärm sichtbar

Der zweite Teil lässt sich nicht ersetzen: die Besichtigung zu unterschiedlichen Tageszeiten. Ein Sonntagvormittag zeigt eine andere Straße als ein Werktagabend. Immobilienmakler in Dortmund kennen diese Unterschiede aus der laufenden Vermarktung und ordnen sie für Käufer ein.

„Eine Immobilie wird immer zweimal gekauft, als Gebäude und als Standortentscheidung. Die zweite Entscheidung fällt vielen Käufern schwerer, weil sie sich nicht besichtigen lässt, sondern hergeleitet werden muss", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler.

Eigennutzer und Kapitalanleger bewerten dieselbe Lage unterschiedlich

Für Eigennutzer steht die Alltagstauglichkeit im Vordergrund: kurze Wege, Ruhe, Versorgung, Schulen, Nähe zum Arbeitsplatz. Für Kapitalanleger zählt, ob der Standort dauerhaft Mieter anspricht und ob sich später ein ausreichend großer Interessentenkreis findet.

Zur groben Einordnung dient die Unterscheidung in A-, B- und C-Lagen. A-Lagen bieten hohe Nachfrage und geringe Leerstandsrisiken bei hohem Kaufpreis. In B-Lagen stehen Kaufpreis und Mietniveau oft in einem ausgewogeneren Verhältnis. C-Lagen wirken über den Einstiegspreis attraktiv, verlangen aber eine genaue Prüfung von Leerstand, Mieterstruktur und Erhaltungsrücklage.

In Dortmund kommt für Kapitalanleger die Nähe zur Technischen Universität und den angrenzenden Technologiestandorten als Nachfragefaktor hinzu, während in den ruhigeren Randlagen andere Mietergruppen im Vordergrund stehen.

Fazit

Die Lage ist der einzige wesentliche Faktor, der sich nach dem Kauf nicht mehr verändern lässt. Sie wirkt gleichzeitig auf mehrere Ebenen:

•  Preis erklärt, warum vergleichbare Objekte in derselben Stadt unterschiedlich bewertet werden

•  Vermietung beeinflusst Mietniveau, Fluktuation und Leerstandsrisiko

•  Finanzierung fließt in die Risikoeinschätzung der Bank ein

•  Wiederverkauf entscheidet über die Größe des späteren Interessentenkreises

Öffentliche Daten liefern dafür die Grundlage, die Einordnung in den konkreten Markt liefern sie nicht. Für Dortmunder Objekte verbindet Heid Immobilienmakler Dortmund diese Daten mit der Nachfrage vor Ort und der jeweiligen Käuferstrategie.

Was der Bund gestrichen hat

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet, die Heizungsregelungen gelten seit dem Folgetag. Mit den §§ 71 bis 73 des früheren Gebäudeenergiegesetzes sind die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen und das bisherige Betriebsverbot für bestimmte ältere Heizkessel ersatzlos entfallen. Wer eine Anlage im Bestand ersetzt, wählt nach § 42 GModG frei aus zehn Optionen; auch reine Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig. Die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung ist ebenfalls weggefallen.

Warum in Stuttgart trotzdem eine Pflicht bleibt

In Baden-Württemberg entsteht dadurch keine Rechtslücke. Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz des Landes (EWärmeG) verpflichtet Eigentümer von Gebäuden, die vor dem 1. Januar 2009 errichtet wurden, nach dem Austausch der Zentralheizung mindestens 15 Prozent des Wärmeenergiebedarfs erneuerbar zu decken oder Ersatzmaßnahmen nachzuweisen.

Bislang war das die niedrigere Schwelle vor der schärferen Bundesvorgabe. Seit dem Wegfall der 65-Prozent-Regel gewinnt die landesrechtliche 15-Prozent-Anforderung beim Heizungstausch wieder deutlich an Bedeutung. Die Länderöffnungsklausel des § 9 GModG lässt solche Landesregelungen ausdrücklich zu.

Wann die Pflicht ausgelöst wird

• Auslöser ist insbesondere der Austausch eines zentralen Wärmeerzeugers, der erstmalige Einbau einer zentralen Heizanlage oder der Anschluss des Gebäudes an ein Wärmenetz.
• Etagenheizungen, Einzelöfen sowie Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Wohn- beziehungsweise Nettogrundfläche fallen grundsätzlich nicht darunter.
• Der Nachweis ist spätestens 18 Monate nach Inbetriebnahme unaufgefordert bei der unteren Baurechtsbehörde vorzulegen.
• Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 50.000 beziehungsweise 100.000 Euro.
• Die Pflicht besteht dauerhaft und geht bei einem Verkauf auf den neuen Eigentümer über.

Erfüllungsoptionen lassen sich kombinieren

Das EWärmeG kennt teilweise andere Erfüllungsoptionen als das Bundesrecht: Neben erneuerbaren Wärmeerzeugern können beispielsweise auch baulicher Wärmeschutz, Photovoltaik, Kraft-Wärme-Kopplung und Sanierungsfahrpläne angerechnet werden. Bei Wohngebäuden erfüllt ein anerkannter Sanierungsfahrplan ein Drittel der Pflicht und reduziert den noch zu erfüllenden Anteil von 15 auf zehn Prozent. Bei Nichtwohngebäuden kann ein Sanierungsfahrplan die Anforderungen des EWärmeG vollständig als Ersatzmaßnahme erfüllen.

Genau hier liegt der Prüfaufwand: Eine Kombination kann rechtlich tragen und wirtschaftlich trotzdem die teuerste Variante sein. Eine energetische Bewertung des Gebäudes in Stuttgart klärt vorab, welche Optionen technisch zur Verfügung stehen und welche Anrechnungsgrade sich belegen lassen.

Auf Bundesebene zählt jetzt der Brennstoff

Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die ab dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, müssen nach § 43 GModG ab dem 1. Januar 2029 mindestens zehn Prozent der bereitgestellten Wärme aus den dort zugelassenen alternativen Brennstoffen erzeugen, ab 2030 fünfzehn, ab 2035 dreißig und ab 2040 sechzig Prozent. Alternativ kann die Quote in den ersten beiden Stufen bis Ende 2034 über eine solarthermische Anlage ausreichender Größe erfüllt werden. Daneben sieht das Gesetz unter bestimmten technischen Voraussetzungen weitere Erfüllungswege vor, etwa über eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung.

Hinzu kommt die in § 42a GModG angekündigte Grüngas- und Grünheizölquote, für die die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 einen Gesetzentwurf vorlegen muss. Sie richtet sich an die Inverkehrbringer; die Folgen für die Brennstoffpreise sind offen.

Förderung unter Zeitdruck

Beim CO?-Preis hat sich der Zeitplan verschoben: Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr startet erst 2028. Für das Übergangsjahr 2027 hat das Bundeskabinett am 12. August 2026 einen Gesetzentwurf beschlossen, der den nationalen Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne fortschreiben soll; das Verfahren ist noch nicht abgeschlossen. 

Auch die Heizungsförderung wurde zum 21. Juli 2026 angepasst. Für Privatpersonen, die Eigentümer eines bestehenden Wohngebäudes sind, gelten im KfW-Programm 458 unter anderem folgende Bedingungen:

• Der Klimageschwindigkeitsbonus beträgt für anspruchsberechtigte selbstnutzende Eigentümer 16 Prozent und sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um vier Prozentpunkte.
• Die förderfähigen Kosten betragen für die erste Wohneinheit 28.000 Euro und sinken ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro.
• Rein fossile Heizungen werden nicht gefördert.

Für Nichtwohngebäude und andere Antragsteller gelten eigene Förderbedingungen.

„Die Entscheidung ist heute stärker eine Wirtschaftlichkeitsfrage als unter der früheren 65-Prozent-Regel. In Baden-Württemberg kommt aber eine Landespflicht hinzu, die viele Eigentümer nach der Berichterstattung über den Wegfall der Bundesvorgabe nicht mehr auf dem Schirm haben“, sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung. „Wer die Erfüllung des EWärmeG erst nach dem Einbau klärt, schränkt seine wirtschaftlich sinnvollen Optionen möglicherweise unnötig ein.“

Der Wärmeplan bleibt Planungsgrundlage

Unmittelbare Pflichten löst der Stuttgarter Wärmeplan nicht aus, aber Orientierung bietet er weiterhin. Der Gemeinderat hat ihn im Dezember 2023 beschlossen; er basiert auf Daten von fast 200.000 Gebäuden und enthält Empfehlungen für unterschiedliche Gebietstypen und Energiequellen in Stuttgart. Unverändert gelten außerdem die Nachrüstpflichten für die oberste Geschossdecke (§ 35 GModG) und für Leitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, gilt eine Sonderregelung: Die zweijährige Nachrüstfrist beginnt mit dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag und läuft bei einem späteren Weiterverkauf nicht erneut an.

Wer den Heizungstausch jetzt angeht, sollte Landesrecht, Bundesrecht und Förderstichtage gemeinsam betrachten. Die Energieberater der Heid Energieberatung Stuttgart bewerten Gebäudehülle, Heizlast und Versorgungssituation, ordnen die Erfüllungsoptionen des EWärmeG zu und übernehmen auf Wunsch die Antragstellung bei KfW oder BAFA.

Was Käufer und deren Berater erwarten

Professionelle Erwerber prüfen strukturiert, häufig über einen Datenraum und mit externen Beratern. Gewerbemakler in Essen stellen die Unterlagen deshalb vor der Veröffentlichung zusammen. Erwartet wird im Regelfall:

• Mieterliste mit Restlaufzeiten, Verlängerungsoptionen, Indexierungen und Sonderkündigungsrechten
• Mietverträge einschließlich sämtlicher Nachträge, lückenlos dokumentiert
• Flächenaufstellung mit Angabe der zugrunde gelegten Berechnungsgrundlage
• Baugenehmigung und Bebauungsplan mit der zulässigen Nutzung, einschließlich erteilter Befreiungen
• Baulastenauskunft, Auskunft aus dem Altlastenkataster sowie Unterlagen zum Erschließungszustand
• Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Instandhaltungshistorie sowie Aufstellung offener und absehbarer Maßnahmen
• gültiger Energieausweis

Lücken in dieser Liste verschieben nicht den Besichtigungstermin, sondern die Prüfphase. Und die beginnt erst, wenn ein Interessent bereits Ressourcen gebunden hat. Springt er dann ab, kann eine erneute Vermarktung die Verhandlungsposition des Verkäufers schwächen.

Die Mietsituation bestimmt den Ertrag

Bei vermieteten Gewerbeobjekten gehört der nachhaltig erzielbare Ertrag zu den zentralen Größen der Preisfindung. Restlaufzeit und Bonität der Mieter, Marktüblichkeit der vereinbarten Mieten, Leerstände sowie bestehender Instandhaltungsstau und absehbarer Investitionsbedarf fließen in die Kalkulation des Erwerbers ein.

Ein Angebotspreis, der sich aus Ertrag, Zustand und Marktlage nicht nachvollziehbar herleiten lässt, erschwert die Ansprache professioneller Käufer. Wer eine Gewerbeimmobilie verkaufen will, sollte die Herleitung deshalb vor der Veröffentlichung vorliegen haben.

„Im Gewerbebereich überzeugt kein Angebotspreis, der sich nicht herleiten lässt. Käufer rechnen mit Restlaufzeit, Bonität und Instandhaltungsbedarf. Je nachvollziehbarer diese Faktoren bereits vor der Vermarktung aufbereitet sind, desto belastbarer ist auch die Preisargumentation“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler.

Zulässige Nutzung und Objektart bestimmen den Käuferkreis

Essen ist als Gewerbestandort heterogen. Konzernverwaltungen, Logistik entlang der Autobahnen, produzierendes Gewerbe, umgenutzte Industrieflächen und Einzelhandel in sehr unterschiedlichen Lagequalitäten liegen im selben Stadtgebiet. Gerade bei älteren Gewerbe- und Industrieobjekten können heutige Nutzung und ursprüngliche Genehmigung voneinander abweichen.

Damit rückt die Frage nach der planungsrechtlich zulässigen Nutzung an den Anfang jeder Vermarktung. Sie beeinflusst wesentlich, welche Erwerbergruppen und Nutzungskonzepte für das Objekt in Betracht kommen, und sie ist einer der ersten Punkte, die ein professioneller Käufer klärt. Wer sie nicht belegen kann, verliert Interessenten, bevor über den Preis gesprochen wird.

Fazit

Vier Punkte gehören vor die Veröffentlichung, nicht in die Prüfphase:

• Energieausweis: Ab 1. Januar 2027 ist für Nichtwohngebäude bei Neuausstellung ein Ausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung erforderlich. Bereits gültige Ausweise bleiben grundsätzlich nutzbar
• Zulässige Nutzung: Bebauungsplan, Baugenehmigung und tatsächliche Nutzung müssen zueinander passen
• Mietsituation: Restlaufzeiten, Optionen und Indexierungen vollständig dokumentiert
• Datenraum: Unterlagen strukturiert und vollständig, bevor der erste Interessent prüft

Der Angebotspreis steht am Ende dieser Kette. Für Essener Gewerbeobjekte übernimmt Heid Immobilienmakler Essen diese Vorbereitung von der Bewertung bis zur Vertragsreife.

Drei Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein

Der höhere Satz von drei Prozent ist in § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG geregelt. Er greift bei Gebäuden, die zu einem Betriebsvermögen gehören, nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde. Alle drei Punkte müssen zusammentreffen. Fehlt einer, gilt der Satz nicht.

Für Leipzig ist das eine praktisch bedeutsame Unterscheidung. Rund um das Frachtdrehkreuz am Flughafen Leipzig/Halle und in den Gewerbegebieten im Norden der Stadt sind seit den 1990er-Jahren zahlreiche Hallen- und Logistikobjekte entstanden. Werden sie im Betriebsvermögen gehalten und dienen sie nicht Wohnzwecken, beträgt der AfA-Satz drei Prozent, sofern der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde. Auf den Zeitpunkt der Fertigstellung kommt es für diese Einordnung nicht an. Die Abschreibungsdauer beträgt dann rund 33 Jahre. Das gilt auch dann, wenn das Objekt gebraucht erworben wurde.

Wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind, zählt das Fertigstellungsdatum

Erfüllt ein Gebäude eine der drei Bedingungen nicht, richtet sich der Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG. Maßgeblich ist dann allein der Zeitpunkt der Fertigstellung: drei Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, zwei Prozent bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 sowie 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925.

Betroffen sind vor allem privat gehaltene Objekte. Ein Ladengeschäft in einem Leipziger Gründerzeithaus, das ohne eigenen Gewerbebetrieb vermietet wird, zählt beispielsweise zum Privatvermögen, auch wenn der Mieter die Räume gewerblich nutzt. Für Teile des innerstädtischen Bestands und der Vorstadtquartiere bedeutet das den Satz von 2,5 Prozent, weil die Fertigstellung vor 1925 liegt. Welcher AfA-Satz für eine Gewerbeimmobilie gilt, lässt sich damit erst nach Klärung von Zuordnung, Nutzung und Datum beantworten.

„Bauantragsdatum und Baujahr werden in der Praxis schnell gleichgesetzt. Für die Drei-Prozent-AfA bei betrieblich gehaltenen Nichtwohngebäuden ist aber ausdrücklich der Bauantrag entscheidend. Liegt er vor oder nach dem 31. März 1985, kann das steuerlich einen Unterschied machen“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung.

Technische Anlagen werden getrennt betrachtet

Nicht alles, was in einer Gewerbeimmobilie fest verbaut ist, gehört steuerlich zum Gebäude. Krananlagen, Lackierkabinen, Maschinenfundamente sowie spezielle Kühl-, Belüftungs- und Filteranlagen gelten in der Regel als eigenständige Betriebsvorrichtungen. Sie werden über ihre jeweils eigene Nutzungsdauer abgeschrieben, die deutlich kürzer ausfällt als die des Gebäudes. Anhaltspunkte liefern die amtlichen AfA-Tabellen des Bundesministeriums der Finanzen.

Bei Produktions- und Logistikobjekten macht diese Abgrenzung einen spürbaren Unterschied im jährlichen Abschreibungsvolumen. Ob eine Anlage als Betriebsvorrichtung oder als Gebäudebestandteil einzuordnen ist, hängt von Bauweise und technischer Funktion im Einzelfall ab.

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig

Vor jeder Berechnung steht die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Boden sowie Gebäude. Abschreibungsfähig ist ausschließlich der Gebäudeanteil. Ein niedriger Gebäudeanteil reduziert die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA; ein unangemessen hoher Gebäudeanteil kann dagegen Rückfragen des Finanzamts auslösen.

Bei gemischt genutzten Gebäuden kann zusätzlich eine Aufteilung nach den unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen erforderlich sein. Für gewerblich und zu Wohnzwecken genutzte Teile können unterschiedliche AfA-Regelungen maßgeblich sein. Geschäftshäuser mit Läden im Erdgeschoss und Wohnungen darüber sind in Leipzig weit verbreitet. Eine bereits im Kaufvertrag festgehaltene Aufteilung kann steuerlich grundsätzlich zugrunde gelegt werden, sofern sie die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar ist. Eine objektbezogene Wertermittlung kann helfen, die angesetzten Anteile nachvollziehbar zu begründen. Für die Herleitung greifen Immobiliengutachter in Leipzig auf die örtlichen Bodenrichtwerte und den Zustand des Objekts zurück.

Kürzere Nutzungsdauer erhöht die jährliche AfA

Neben den gesetzlichen Sätzen erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den Ansatz einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Sie muss unter 33 Jahren liegen in den Fällen der Nummer 1 und der Nummer 2 Buchstabe a, unter 50 Jahren bei Nummer 2 Buchstabe b und unter 40 Jahren bei Nummer 2 Buchstabe c.

Die Nachweisanforderungen haben sich zuletzt verändert. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesministerium der Finanzen seine restriktiven Vorgaben aus dem Jahr 2023 aufgehoben. Damit gilt wieder der Maßstab des Bundesfinanzhofs aus den Urteilen vom 28. Juli 2021 und vom 23. Januar 2024. Zulässig ist jede sachverständige Methode, die im Einzelfall geeignet ist. Ein bloßer Verweis auf eine modellhaft nach der ImmoWertV ermittelte Restnutzungsdauer genügt allerdings nicht. Die Begutachtung muss die individuellen Gegebenheiten des Gebäudes berücksichtigen.

„Gerade bei umgenutzten Industrie- und Gewerbeobjekten kann die tatsächliche Nutzungsdauer unter dem Zeitraum liegen, den der gesetzliche AfA-Satz unterstellt. Das lässt sich aber nur objektbezogen herleiten, nicht über eine pauschale Annahme“, so Katharina Heid.

Was Eigentümer klären sollten

Die Einordnung in die richtige AfA-Gruppe setzt Unterlagen voraus, die nicht in jedem Fall vollständig vorliegen. Bauakte und Bauantragsdatum sind ebenso zu klären wie der Fertigstellungszeitpunkt und die Abgrenzung der Betriebsvorrichtungen. Für Leipziger Objekte erstellt Heid Immobilienbewertung Leipzig sachverständige Kaufpreisaufteilungen und Restnutzungsdauergutachten. Welches davon im Einzelfall trägt, entscheidet sich an Objekttyp, Bauantragsdatum und verbleibendem Abschreibungsvolumen.

Was tatsächlich entfallen ist

Die als „Heizungsgesetz" bekannten §§ 71 bis 73 wurden gestrichen. Damit ist die Pflicht entfallen, neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben. An ihre Stelle tritt ein Katalog von zehn Optionen beim Heizungsersatz nach § 42 GModG, aus denen frei gewählt und die auch kombiniert werden können.

Ebenfalls gestrichen wurde das Betriebsverbot für bestimmte Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren. Ein alter Konstanttemperaturkessel darf weiterlaufen. Und die Übergangsfristen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt waren, gelten nicht mehr. Der Stand der Wärmeplanung löst damit keine Pflicht zum Heizungstausch mehr aus.

Neu sind dafür Vorgaben für neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen nach § 43 GModG. Bei einem Einbau nach dem 29. Juli 2026 müssen ab 2029 mindestens 10 Prozent der bereitgestellten Wärme aus den gesetzlich vorgesehenen klimaneutralen Brennstoffen erzeugt werden. Der Anteil steigt 2030 auf 15 Prozent, 2035 auf 30 Prozent und 2040 auf 60 Prozent.

Die Prüf- und Optimierungspflichten gelten unverändert

Von alldem unberührt sind die §§ 60a bis 60c. Alle drei knüpfen an dieselbe Schwelle an: Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten. Eine Schwelle, die angesichts des hohen Anteils von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern für Berlin besonders relevant ist.

§ 60a: Wärmepumpen. Für sie gilt eine eigene Betriebsprüfung. Erfasst sind Wärmepumpen, die nach dem 31. Dezember 2023 eingebaut oder aufgestellt wurden – zu prüfen nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme. Warmwasser- und Luft-Luft-Wärmepumpen sind ausgenommen. Unterliegt die Anlage keiner Fernkontrolle, ist die Prüfung alle fünf Jahre zu wiederholen. Optimierungsmaßnahmen sind innerhalb eines Jahres umzusetzen; das Ergebnis ist Mietern auf Verlangen unverzüglich vorzulegen.

§ 60b: Heizungsprüfung und -optimierung. Wassergeführte Heizungsanlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurden, sind bis zum Ablauf des 30. September 2027 zu prüfen und zu optimieren. Für Anlagen ab dem 1. Oktober 2009 gilt: Prüfung innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren seit Einbau, sofern es sich nicht um eine Wärmepumpe handelt. Anlagen aus dem Jahr 2010 erreichen ihre Prüfpflicht damit – abhängig vom konkreten Einbauzeitpunkt – im Laufe des Jahres 2026. Festgestellte Optimierungsmaßnahmen sind innerhalb eines Jahres nach der Prüfung umzusetzen.

Durchführen darf die Prüfung eine fachkundige Person, darunter Schornsteinfeger, Installateure und Heizungsbauer sowie Energieberater der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes. Ausgenommen sind Anlagen mit standardisierter Gebäudeautomation und solche, die einer vertraglichen Vereinbarung zur Energieeffizienzverbesserung unterliegen.

§ 60c: hydraulischer Abgleich. Hier lohnt sich eine genaue Lektüre, weil dazu widersprüchliche Angaben kursieren. Die Vorschrift verlangt den Abgleich für Heizungssysteme mit Wasser als Wärmeträger nach dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage – also bei Neuinstallation, unabhängig vom Energieträger. Vorgeschrieben ist das Verfahren B einschließlich raumweiser Heizlastberechnung nach DIN EN 12831. Eine allgemeine Nachrüstpflicht für Bestandsanlagen ist damit nicht verbunden. Ein hydraulischer Abgleich kann im Bestand aber als Optimierungsmaßnahme aus der Prüfung nach § 60b folgen.

Verstöße gegen die Prüfpflicht nach § 60b oder den vorgeschriebenen hydraulischen Abgleich nach § 60c können als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Für andere Verstöße gegen das GModG gelten je nach Tatbestand andere Höchstbeträge.

„Die Novelle hat die Anforderungen an die Heiztechnik gelockert, nicht die an den Betrieb", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Energieberatung. „Wer aus dem Wegfall der 65-Prozent-Regel ableitet, dass jetzt nichts mehr zu tun sei, übersieht eine Frist, die in gut einem Jahr abläuft."

Für Eigentümer und Verwaltungen bedeutet das konkret: Entscheidend sind Gebäudegröße, Art der Heizungsanlage und deren Einbauzeitpunkt. Diese Daten sollten frühzeitig geprüft werden, damit die Frist nicht erst kurz vor ihrem Ablauf auffällt. Energieberater in Berlin koppeln die Prüfung nach Möglichkeit an ohnehin anstehende Termine.

Gebäudehülle und Nachrüstpflichten sind unverändert

Auch außerhalb der Anlagentechnik hat die Novelle wenig gestrichen. Die Nachrüstpflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs bei unbeheiztem Dachraum besteht fort; der Wärmedurchgangskoeffizient darf 0,24 W/(m²·K) nicht überschreiten. Auch die Vorgaben zur Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen bleiben bestehen. Werden Dach, Fassade oder Fenster erneuert, müssen die neuen Bauteile die vorgegebenen U-Werte einhalten – die Anforderungen der Anlage 7 hat die Novelle nicht angefasst.

Fazit

Die Novelle ist für Eigentümer überwiegend eine Entlastung: Die 65-Prozent-Pflicht ist weg, das Betriebsverbot für alte Kessel ebenfalls, die Kopplung an die Wärmeplanung entfällt. Ein Freibrief ist sie nicht.

Drei Punkte bleiben für Berliner Bestandshalter verbindlich. Erstens die Heizungsprüfung nach § 60b für Anlagen vor Oktober 2009 mit Frist zum 30. September 2027. Zweitens die unveränderten Anforderungen an die Gebäudehülle und die Nachrüstpflichten im Bestand. Drittens die ab 2029 steigenden Anforderungen an klimaneutrale Brennstoffanteile für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in Bestandsgebäude eingebaut werden.

Die Wahl zwischen Wärmepumpe, Wärmenetz und Brennstoffheizung ist damit weniger eine Rechtsfrage als eine Wirtschaftlichkeitsfrage geworden. Wer sie beantworten will, braucht eine Bestandsaufnahme des eigenen Gebäudes und eine Kalkulation über die Nutzungsdauer. Die Heid Energieberatung Berlin verbindet beides mit der Prüfung, welche Fördermittel für die jeweilige Maßnahme in Betracht kommen.

Unterschiedliche Käufer, unterschiedliche Schwerpunkte

Eigennutzer und Kapitalanleger betrachten dieselbe Immobilie aus unterschiedlichen Perspektiven. Für Eigennutzer stehen häufig Lage, Grundriss, Ausstattung, energetischer Zustand und Modernisierungsbedarf im Vordergrund. Kapitalanleger richten den Blick stärker auf Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Renditepotenzial und langfristige Vermietbarkeit.

Eine klare Trennung gibt es allerdings nicht. Eine freie Eigentumswohnung in guter Lage kann für beide Käufergruppen interessant sein. Entscheidend ist deshalb nicht, sich zwingend auf eine Zielgruppe festzulegen, sondern die Eigenschaften herauszustellen, die für die infrage kommenden Käufer relevant sind.

Typische Schwerpunkte nach Erwerbszweck:

• Eigennutzer: Grundriss, Wohnqualität, Ausstattung, Außenflächen und Modernisierungsbedarf
• Private Kapitalanleger: Miethöhe, Vermietbarkeit, laufende Kosten, Zustand und Renditepotenzial
• Institutionelle Käufer: Objektgröße, Verwaltungsaufwand, Mieterstruktur und langfristige Bestandsfähigkeit

Je deutlicher das Profil einer Immobilie ist, desto gezielter können Exposé, Bilder und Vermarktungskanäle darauf ausgerichtet werden.

Der Vermietungsstand verschiebt den Käuferkreis

Besonders deutlich zeigt sich das bei vermieteten Wohnungen. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein. Für Käufer, die zeitnah selbst einziehen möchten, kann das die Attraktivität erheblich reduzieren.

Zusätzliche Einschränkungen können bei umgewandelten Eigentumswohnungen bestehen. Dem Mieter kann nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zustehen. § 577a BGB begrenzt unter bestimmten Voraussetzungen zudem die Möglichkeit einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung. In Karlsruhe gilt aufgrund der baden-württembergischen Kündigungssperrfristverordnung derzeit eine verlängerte Sperrfrist von fünf Jahren.

„Der Vermietungsstand ist keine Randinformation im Exposé, sondern einer der wichtigsten Faktoren für die Zielgruppenansprache“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler. „Bei einer vermieteten Wohnung stehen häufig andere Käufer und andere Argumente im Vordergrund als bei einer bezugsfreien Wohnung.“

Leerstand kann umgekehrt auch für Anleger interessant sein, weil die Wohnung neu vermietet werden kann. Welches Mietniveau dabei rechtlich und am Markt tatsächlich erreichbar ist, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden. Immobilienmakler in Karlsruhe rechnen deshalb beide Szenarien durch, bevor eine Zielgruppe festgelegt wird.

Die Käufergruppe kann auch die Provision beeinflussen

Auch die Maklerprovision zeigt, warum die Käufergruppe vor der Vermarktung bekannt sein sollte. Die Textform für Maklerverträge nach § 656a BGB gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern. Die Vorgaben zur Provisionsteilung nach §§ 656c und 656d BGB greifen dagegen nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.

Handelt der Käufer bei dem Erwerb nicht als Verbraucher, gelten diese speziellen Vorgaben zur Provisionsteilung nicht. Bei Mehrfamilienhäusern finden die §§ 656a bis 656d BGB ohnehin keine Anwendung. Wer als Käufer infrage kommt, kann damit auch Einfluss auf die Provisionsgestaltung haben.

Gute Unterlagen filtern die richtigen Interessenten

Neben der Ansprache entscheidet die Qualität der Unterlagen darüber, ob aus einer Anfrage ein ernsthafter Kaufinteressent wird. Nach § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und dem Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich zu übergeben.

Welche weiteren Informationen besonders relevant sind, hängt wiederum vom Käufer ab. Eigennutzer interessieren sich beispielsweise für Grundrisse, Modernisierungen und bei Eigentumswohnungen für Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Anleger achten zusätzlich auf Mietverträge, Miethöhe, Betriebskosten und die Erhaltungsrücklage.

Lücken in diesen Unterlagen können den Verkaufsprozess verzögern oder dazu führen, dass Interessenten abspringen.

Damit sich passende Käufer überhaupt melden, zählt deshalb nicht allein die Reichweite eines Inserats. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus realistischer Preisfindung, professioneller Präsentation und einer Vermarktung, die zum Objekt passt. Zwischen Innenstadt-West, Durlach und den Höhenstadtteilen unterscheiden sich Käuferstruktur und Preisniveau. Heid Immobilienmakler Karlsruhe ordnet Immobilien innerhalb dieser Teilmärkte ein und richtet die Vermarktung auf die Käufer aus, für die das jeweilige Objekt tatsächlich interessant ist.

Worauf es bei der Besichtigung ankommt

Ein gebrauchtes Haus trägt seine Geschichte in der Substanz. Käufer sollten mindestens zwei Termine einplanen und gezielt prüfen:

•  Alter von Elektro-, Wasser- und Abwasserleitungen
•  Zustand von Dach, Fenstern und Heizung, Zeitpunkt der letzten Modernisierung
•  Feuchtigkeit im Keller, Anzeichen von Schimmel
•  Energieausweis und energetischer Zustand

Auch das Umfeld gehört auf den Prüfstand: Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinische Versorgung müssen zur eigenen Lebenssituation passen. Wer nicht vom Fach ist, nimmt am besten eine sachkundige Begleitung mit – einen Handwerker, Architekten oder Immobiliensachverständigen.

„Bei Nürnberger Bestandshäusern sehen wir immer wieder, dass der Sanierungsbedarf systematisch unterschätzt wird", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. „Eine Heizung aus den Neunzigern oder eine fehlende Dämmung summieren sich schnell auf Beträge, die den vermeintlich günstigen Kaufpreis relativieren."

Kaufnebenkosten: In Bayern moderat

Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten. In Nürnberg fallen sie vergleichsweise niedrig aus. Die Grunderwerbsteuer liegt bei 3,5 Prozent, bundesweit der niedrigste Satz, während andere Bundesländer bis zu 6,5 Prozent verlangen. Hinzu kommen rund 1,5 Prozent Notarkosten, etwa 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag sowie gegebenenfalls die Maklerprovision, von der Käufer seit Ende 2020 höchstens die Hälfte tragen. Bei einem Reihenhaus für 500.000 Euro ergeben sich so grob 45.000 Euro an Nebenkosten – plus ein realistisches Budget für Modernisierung und Instandhaltung. Wie viel ein konkretes Objekt wert ist, lässt sich von außen schwer beurteilen. Eine unabhängige Hauskaufberatung in Nürnberg klärt deshalb vor Ort, was Zustand und Lage tatsächlich hergeben – bewertet nach den normierten Verfahren und gestützt auf die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, also real gezahlte Preise statt Angebotspreise.

Drei Fehler, die Käufer vermeiden sollten

Beim Kauf eines gebrauchten Hauses passieren erfahrungsgemäß immer wieder dieselben Fehler.

1. Den Kaufvertrag ungeprüft unterschreiben – einmal beurkundet, ist er bindend
2. Den Modernisierungsbedarf schönrechnen, denn Heizung, Dach und Leitungen altern weiter
3. Sich vom belebten Markt unter Druck setzen lassen und auf die zweite Besichtigung verzichten

„Ein unabhängiges Gutachten vor dem Kauf ist keine Formalie, sondern Verhandlungsgrundlage", betont André Heid. „Wer Mängel und Marktwert schwarz auf weiß kennt, verhandelt auf Augenhöhe – oder lässt rechtzeitig die Finger von einem Objekt, das den Preis nicht wert ist."

Bestand bleibt die realistische Option

Ein gebrauchtes Haus muss kein Nachteil sein: Es steht oft in gewachsenen Nachbarschaften und zentraleren Lagen, als sie ein Neubaugebiet bieten kann. Entscheidend ist, dass der Zustand nüchtern bewertet wird, bevor die Emotion den Preis diktiert – im Zweifel mit fachlicher Unterstützung. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung Nürnberg prüfen Bestandsimmobilien vor dem Kauf auf Zustand, Sanierungsbedarf und Marktwert.

Der Käufer tritt in bestehende Verträge ein

Grundlage ist der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" nach § 566 BGB, der über § 578 BGB auch für Gewerberäume und Grundstücke gilt. Mit dem Eigentumsübergang tritt der Erwerber an die Stelle des bisherigen Vermieters und übernimmt die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden vermieterseitigen Rechte und Pflichten. Dazu gehören etwa Laufzeiten, Mietanpassungsmechanismen, Instandhaltungsregelungen und Kautionsvereinbarungen. Nachverhandeln lässt sich ein bestehender Vertrag nur, wenn der Mieter einer Änderung zustimmt.

Was ein Objekt tatsächlich erwirtschaftet, ergibt sich deshalb nicht aus der Mietaufstellung im Exposé, sondern aus den Verträgen selbst. Entscheidend sind insbesondere die Restlaufzeit und Verlängerungsoptionen des Mieters, die Art der Mietanpassung – etwa Index- oder Staffelklauseln –, die Verteilung von Instandhaltung und Betriebskosten sowie der Konkurrenzschutz.

Letzterer wird häufig übersehen, weil er nicht im Vertrag stehen muss. Ein Konkurrenzschutz kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch ohne ausdrückliche Vertragsklausel bestehen. Sein Umfang richtet sich nach dem vereinbarten Nutzungszweck: Je präziser dieser formuliert ist, desto weiter reicht der Schutz. Vertraglich lässt er sich einschränken oder ausschließen. Bei formularvertraglichen Regelungen gelten Grenzen: Der BGH hat eine formularmäßige Kombination aus Betriebspflicht mit Sortimentsbindung und gleichzeitigem Ausschluss des Konkurrenzschutzes für unwirksam erklärt. Für Käufer gemischt genutzter Objekte ist ein bestehender Konkurrenzschutz unmittelbar preisrelevant, wenn er die Nutzung oder Nachvermietung weiterer Flächen einschränkt.

Die Kündigung wegen Schriftformmangels ist entfallen

Bis Ende 2024 bestand bei langfristigen Gewerbemietverträgen eine Besonderheit: Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr mussten der gesetzlichen Schriftform genügen. Wurde diese verletzt – etwa durch nicht ordnungsgemäß dokumentierte Vertragsänderungen –, galt der Vertrag trotz vereinbarter Festlaufzeit als auf unbestimmte Zeit geschlossen und war frühestens ein Jahr nach Überlassung der Mietsache ordentlich kündbar.

Diese Rechtslage hat sich geändert. Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz wurde für langfristige Gewerbemietverträge die bisherige Schriftform durch die Textform nach § 126b BGB ersetzt. Die Neuregelung gilt seit dem 1. Januar 2025. Für bereits zuvor bestehende Mietverhältnisse sah Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB eine Übergangsfrist bis einschließlich 1. Januar 2026 vor. Seit dem 2. Januar 2026 ist diese Übergangsfrist abgelaufen. Damit kann ein langfristiger Gewerbemietvertrag nicht mehr allein wegen eines Verstoßes gegen die frühere Schriftform ordentlich gekündigt werden.

„Die Prüfung hat sich damit deutlich verschoben", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler. „Früher konnte ein Formmangel bei langfristigen Gewerbemietverträgen eine zusätzliche Kündigungsmöglichkeit eröffnen. Heute kommt es umso stärker darauf an, was wirtschaftlich tatsächlich vereinbart wurde – und das muss vor der Beurkundung auf dem Tisch liegen, nicht danach."

Für Käufer gewinnt damit auch die elektronische Vertragskorrespondenz an Bedeutung. Die Textform wird auch durch elektronische Kommunikation gewahrt, etwa per E-Mail. Formwirksame Vertragsänderungen stecken daher womöglich in Korrespondenz, die sich nicht in der Vertragsurkunde findet. Wer ein vermietetes Gewerbeobjekt erwirbt, sollte deshalb neben dem Mietvertrag und sämtlichen Nachträgen auch relevante Vereinbarungen und Vertragskorrespondenz prüfen.

Vollvermietung ist kein Qualitätsmerkmal

Aus Käufersicht ist deshalb nicht entscheidend, ob eine Gewerbeimmobilie vollständig vermietet ist. Eine vollvermietete Immobilie mit langen Restlaufzeiten, niedrigen Bestandsmieten und geringen Anpassungsmöglichkeiten kann wirtschaftlich weniger attraktiv sein als ein Objekt mit teilweisem Leerstand, dessen Flächen zu marktgerechten Konditionen neu vermietet werden können. Umgekehrt ist eine kurze Restlaufzeit kein Nachteil, sondern Verhandlungsspielraum,  vorausgesetzt, die Fläche ist am Markt nachgefragt.

Beide Szenarien lassen sich nur mit Kenntnis des lokalen Mietniveaus und der konkreten Vertragslage belastbar einordnen. Deshalb beurteilen Makler mit Ortskenntnis in Köln den Angebotspreis anders als eine reine Faktorrechnung auf Basis der Mietaufstellung. Wer einen Erwerb vorbereitet, sollte die vollständige Vertragsakte einschließlich aller Nachträge und relevanten Nebenabreden anfordern und mit der Mietaufstellung abgleichen. Auf Gewerbeobjekte spezialisierte Makler ordnen anschließend ein, welche Auswirkungen die Vertragslage auf Ertragspotenzial, Vermietbarkeit und Kaufpreis hat. Heid Immobilienmakler Köln betreut dabei Büro-, Praxis- und Ladenflächen ebenso wie gemischt genutzte Objekte im Stadtgebiet und im Umland.

Für den Kölner Markt gilt dabei dasselbe wie bundesweit: Bei vermieteten Gewerbeimmobilien entsteht der Preis nicht allein am Objekt, sondern ebenso in den Verträgen, die mit ihm übergehen.