Für seine Analyse wertete das IVD-Marktforschungsinstitut Marktdaten aus der Landeshauptstadt München sowie den Kreisstädten Bad Tölz, Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck und Starnberg aus. Betrachtet wurden die Ladenmieten in den begehrten 1a-Geschäftekernlagen für größere Ladeneinheiten (ca. 150 m²).

Insgesamt zeichnen sich die Landeshauptstadt München und die umliegende Region durch eine hohe Kaufkraft sowie eine starke Tourismusbranche aus. Besonders beliebt bei Touristen und Ausflüglern sind neben München insbesondere die südlichen Regionen mit ihren Seen sowie der Nähe zu den Alpen.

Trotz der ausgesprochen vorteilhaften Rahmenbedingungen hatten und haben der Einzelhandel und das Gastgewerbe auch in der Region München mit der schwierigen Situation zu kämpfen. Im Halbjahresvergleich Frühjahr bis Herbst 2023 gaben die Ladenmieten in den meisten untersuchten Kreisstädten nach, die höchsten Abschläge wurden in Dachau (-2,9 %) und in Fürstenfeldbruck (-1,9 %) ermittelt. Lediglich in Bad Tölz und in Ebersberg blieb das Preisniveau, wie auch in der bayerischen Landeshauptstadt München, konstant.

Im längerfristigen Vergleich seit Frühjahr 2020 werden die weitreichenden Folgen der Corona-Pandemie ersichtlich, die im stationären Einzelhandel die Umsätze zwischenzeitlich massiv einbrechen ließen und viele Händler zum Aufgeben bzw. zu einer Umstrukturierung zwangen, während das Online-Geschäft einen Aufwärtsschub erfuhr.

In Freising (-22,0 %), in Fürstenfeldbruck (-14,5 %) und in Erding (-10,1 %) lagen die Rückgänge der Ladenmieten im Herbst 2023 im zweistelligen Prozentbereich gegenüber Frühjahr 2020. In der kleinsten Kreisstadt Ebersberg (+7,3 %) konnten in der Betrachtung, von einem niedrigen Basisniveau ausgehend, hingegen Mietpreissteigerungen beobachtet werden.

In der Landeshauptstadt München mussten für große Läden in den begehrten 1a-Geschäftskernlagen im Frühjahr 2020 im Schnitt noch 320 €/m² bezahlt werden, ehe der Abwärtstrend einsetzte. Im Herbst 2021 wurde mit 215 €/m² erstmalig der Tiefpunkt in der Betrachtung erreicht; erst im Frühjahr 2023 stieg das Preisniveau wieder leicht auf nunmehr 220 €/m² an. Im Herbst 2023 lagen die Mieten für entsprechende Ladenlokale somit -31,3 % unter denen aus dem Frühjahr 2020.

Schwieriger als in den 1a-Geschäftskernlagen ist die Situation in den 1b-Geschäftskernlagen und vor allem in den Nebenkernlagen. Diese wurden besonders von der Abwärtsentwicklung betroffen und hier kommt es gegenüber den 1a-Geschäftskernlagen in deutlich höheren Umfang zu Leerstand. Soweit Läden im 1a-Geschäftskern, also in den Vorzeigelagen der Kreisstädte, frei werden, kommt es vielfach zu einer Verlagerung von Läden aus schlechteren Lagen in diese 1a-Geschäftskernlagen – und zwar häufig zu relativ günstigen Konditionen. Teilweise wird hier auch von „Lageroptimierung bei weitgehend gleichem Mietpreis“ gesprochen. Vielfach ist dann in den frei gewordenen 1b-Geschäftskern- oder Nebenkernlagen die Nachvermietung besonders schwer. Teilweise wird, wenn ein klassischer Retail-Mieter nicht gefunden werden kann, zu günstigeren Konditionen ein Dienstleistungsunternehmen in diesen Lagen angesiedelt. Das Spektrum reicht hier vom Friseurladen, über Nagelstudios bis zur Kita. Was Kitas angeht, wird derzeit vielfach nach Flächen gesucht, die in eine derartige Einrichtung umgenutzt werden können. Ein Problem ist hierbei, dass Kitas vielfach nur einen niedrigeren Mietzins zahlen können oder wollen als andere klassische Ladenmieter. Außerdem ist hier wichtig, dass in der Nähe Grünflächen – möglichst direkt an der Immobilie – verfügbar sind. Teilweise werden aber auch Objekte ohne Grünfläche als Kita genutzt, worüber man sehr geteilter Meinung sein kann. Bei leerstehenden Läden findet vereinzelt auch eine Umnutzung in Wohnraum statt, allerdings ist dies vielfach rechtlich oder bautechnisch schwierig.

In seinem Eröffnungsbeitrag erläutert Rechtsanwalt Markus Kilb aus Stuttgart, wie Modernisierungsmieterhöhungen rechtssicher durchgeführt werden können. Im weiteren Tagungsverlauf geht der erfahrene Jurist der Frage nach, wann eine Eigenbedarfskündigung nach aktueller Rechtsprechung zulässig ist.

Ebenfalls mit zwei Vorträgen vertreten ist Rechtsanwalt Nico Bergerhoff aus Freiburg. Zuerst erörtert der Rechtsexperte die zehn juristischen Hauptprobleme bei der energetischen Modernisierung und nennt mögliche Lösungsansätze. In einem zweiten Beitrag erklärt RA Bergerhoff, wie sich die Provision absichern lässt, wenn der Kaufpreis im Exposé erheblich über dem notariell verbrieften Kaufpreis lag.

Rechtsanwalt Leif Peterson, Leiter der IVD-Wettbewerbsrecht-Hotline, berichtet in einem letzten Vortrag über aktuelle Risiken und Abmahn-Gefahren und zeigt auf, wie diese vermieden werden können.

Zum Abschluss der Veranstaltung beantworten die drei Juristen wie gewohnt gerne Fragen aus dem Publikum.

Das detaillierte Tagungsprogramm ist unter https://ivd-sued.net abrufbar. Für Fragen steht das IVD-Institut unter 089/29 08 20 20 zur Verfügung.

Prof. Stephan Kippes, Professor für Immobilienmarketing und Maklerwesen an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen sowie Leiter des IVD-Instituts, gibt in seinem Eröffnungsbeitrag eine erste kurze Einschätzung zu den Entwicklungen und Herausforderungen im neuen Jahr 2024 ab. In einem zweiten Vortrag geht der Fachmann speziell auf die Kaufpreisentwicklung ein – zuletzt konnten hier spürbare Preisnachlässe beobachtet werden.

Tim Schulze Buxloh von Colliers International München präsentiert den Teilnehmern wichtige Trends und Entwicklungen am süddeutschen Investmentmarkt – speziell mit dem Fokus auf Wohn-Investments.

Was 2024 an der Steuerfront auf die Immobilienwirtschaft zukommt bzw. noch zukommen könnte, erörtert Rechtsanwalt Erich A. Helm aus München. Hierbei geht es unter anderem um die degressive Afa, das sog. Wachstumschancengesetz, die CO2-Bepreisung sowie Neuigkeiten beim Erbschaftssteuerrecht.

In zwei Diskussionsrunden haben die Teilnehmer die Möglichkeit, ihre Fragen an die anwesenden Marktexperten zu stellen. Insbesondere soll in diesem Rahmen über die künftige Preisentwicklung, Nachfragebedürfnisse sowie wichtige Neuprojektierungen debattiert werden.

Die erste Diskussionsrunde beschäftigt sich mit dem Immobilienmarkt im Großraum Stuttgart sowie auch im Bundesland Baden-Württemberg. Kerstin Schmid von der E & G Private Immobilien GmbH in Stuttgart sowie Prof. Stephan Kippes stehen für Fragen zur Verfügung.

In der zweiten Diskussionsrunde steht der Immobilienmarkt im Großraum München sowie auch in Bayern im Fokus der Betrachtung. Neben Tim Schulze Buxloh beantworten Ralf Heidemann von der Riedel Immobilien GmbH in München sowie Prof. Stephan Kippes Fragen aus dem Publikum.

Das detaillierte Tagungsprogramm ist unter https://ivd-sued.net abrufbar. Für Fragen steht das IVD-Institut unter 089/29 08 20 20 gerne zur Verfügung.

„Die neue Realität am Immobilienmarkt mit den deutlich gewachsenen und für den Kaufinteressenten ungünstigeren Baufinanzierungskonditionen stellt eine große Kaufhürde in den deutschen BIG 7 dar“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „Der Kaufmarkt ist stark abgebremst worden. Die Preiskorrekturen nach unten konnten die rasant gestiegenen Finanzierungskosten nur teilweise kompensieren. Ein größeres Objektangebot und längere Vermarktungszeiten sind die Folgen dieser Trendwende am Wohneigentumsmarkt.“

Im Dezembervergleich 2021 zu 2023 nahm das Kaufangebot im Durchschnitt der BIG 7 um +31 % zu. Unter den Immobilienmetropolen ragen die NRW-Großstädte Düsseldorf (+67 %) und Köln +(55 %) mit einer mehr als um die Hälfte gestiegenen Angebotsmenge an Kaufimmobilien heraus. Hamburg und die süddeutschen Landeshauptstädte München und Stuttgart liegen mit knapp einem Drittel mehr Angeboten (zwischen +28 und +30 %) im Durchschnitt des Rankings. Berlin rangiert mit +19 % im unteren Mittelfeld der BIG 7 bezüglich der Zunahme des Objektangebots. In Frankfurt hingegen ist eine Verringerung des Objektangebots ermittelt worden.

Während die Anzahl der Objektangebote in Stuttgart seit der im Sommer 2022 eingesetzten Trendwende am Wohnimmobilienmarkt stetig wuchs, wurden in München in jüngster Zeit wieder weniger Angebote gezählt. Dies kann auf unterschiedliche Faktoren zurückgeführt werden: Immobilieneigentümer, die nicht verkaufen müssen, behalten ihr Wohneigentum noch im Besitz, mit der Hoffnung, es zu einem späteren Zeitpunkt zu höheren Preisen zu veräußern. Darüber hinaus findet seitens der Kaufinteressenten eine Gewöhnung an die veränderte Situation statt: Solvente Käufer finden ein großes Angebot an Wohnimmobilien vor und greifen zu, Käufer, die auf eine Fremdfinanzierung angewiesen sind, sind bei guten Angeboten etwas häufiger bereit, die hohen Zinsen in Kauf zu nehmen.

Traditionell kennzeichnet sich der Wohnimmobilienmarkt in der bayerischen Landeshauptstadt München sowie auch in den umliegenden Landkreisen durch ein hohes Preisniveau. Die prosperierende Region, die sich unter anderem durch ihre hohe Pro-Kopfkaufkraft auszeichnet, erfuhr in den vergangenen Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum. Dank einer über Jahre anhaltenden Niedrigzinsphase war der Immobilienerwerb auch in diesem hochpreisigen Marktumfeld beliebt wie selten zuvor; die Kaufpreise wuchsen angesichts des starken Nachfragedrucks bis etwa Mitte 2022 sogar kontinuierlich weiter an.

Im aktuellen Kaufmarkt haben sich diese Voraussetzungen grundlegend geändert. Die in den letzten Monaten bereits erheblich zurückgegangenen Kaufpreise konnten die starken Zinsanstiege bei Weitem noch nicht kompensieren. Für die klassischen Kaufinteressenten, die in der Regel einen hohen Fremdkapitalanteil benötigen, ist der Immobilienerwerb derzeit nicht bzw. kaum zu finanzieren. Marktakteure mit Eigenkapital profitieren von der aktuellen Situation bzw. von dem breiten Objektangebot zu etwas niedrigeren Kaufpreisen.

Im Jahr 2023 wurden im Schnitt der Münchner Umlandlandkreise* +99 % mehr Immobilien zum Kauf am Markt offeriert als 2021 (jeweils Januar bis November), dem letzten Jahr vor der Zinswende. Die deutlichsten Zuwächse wurden im Landkreis Bad-Tölz-Wolfratshausen (+121 %) gemessen, gefolgt von den Landkreisen Ebersberg (+116 %) und Fürstenfeldbruck (+114 %); im Landkreis Freising lag der Zuwachs mit +30 % am niedrigsten. In der Landeshauptstadt München wurden 2023 +49 % mehr Objektangebote registriert als noch 2021.

„Nach wie vor finden potenzielle Verkäufer und Käufer oftmals überhaupt nicht bzw. wenn, dann erst nach zähen Verhandlungen preislich zueinander“, fasst Prof. Stephan Kippes die Situation zusammen. „Größere Preisabschläge, die den neuen Finanzierungsmöglichkeiten auf Käuferseite entsprechen würden, werden seitens der Anbieter selten akzeptiert. Teilweise wird die Immobilie angesichts der Unsicherheiten bzgl. der Preisfindung lieber im eigenen Bestand gehalten, wenn ein Verkauf nicht dringend notwendig ist. Insbesondere gilt, dass vermietete Objekte, die eigentlich veräußert werden sollten, nicht verkauft werden, wenn der anvisierte Preis nicht erzielbar ist, da sie eine sichere und stabile Anlage sind.“

Vor dem Hintergrund der beschränkten Finanzierungsmöglichkeiten wanderten viele traditionelle Kaufinteressenten in den vergangenen Monaten in Richtung des Mietmarktes ab. Der ohnehin sehr hohe Nachfragedruck wird hier weiter verstärkt. Diese Entwicklung ist vor allem angesichts der Krise im Wohnungsbau – bereits seit Ende 2022 liegen die Baugenehmigungszahlen auf sehr niedrigem Niveau – mit großer Sorge zu betrachten.

* In die Berechnungen fließen die Landkreise Bad Tölz-Wolfratshausen, Dachau, Ebersberg, Erding, Freising, Fürstenfeldbruck, München und Starnberg ein

Für die hohe Attraktivität der Münchner Einkaufslagen ist v.a. die hohe Passanten-Frequenz, die sich zu beachtlichen Teilen auch aus auswärtigen Gästen zusammensetzt, ausschlaggebend. Sowohl die Passanten- als auch die Tourismuszahlen befanden sich im bisherigen Jahr 2023 auf einem hohen Niveau, wie man es zuletzt aus der Vor-Corona-Zeit kannte.

Kam es während der Pandemie auch in den Münchner Top-Lagen zu länger anhaltenden Leerständen, so ist die Nachfrage nach Ladenflächen danach wieder gestiegen. Trotz eines stark gewachsenen Online-Handels kann der stationäre Handel seine Stärken ausspielen: Zahlreiche Kunden legen weiterhin großen Wert auf die persönliche Beratung sowie das Einkaufserlebnis vor Ort mit Produkten zum Anfassen. Innenstädte mit einer hohen Aufenthaltsqualität und umfangreichen Einzelhandels- und Gastronomieangeboten ziehen die Menschen nach wie vor an.

Das Beispiel H&M zeigt, dass auch große Händler diesem Trend folgen und parallel zum Online-Geschäft, insbesondere an den Top-Standorten, weiter auf das Ladengeschäft setzen. In den vergangenen Jahren schloss die schwedische Mode-marke weltweit zahlreiche Filialen, so u.a. auch in München. Ende November 2023, am Black Friday, hat der Konzern nun in der Kaufingerstraße einen seiner größten deutschen Stores mit einer Verkaufsfläche von knapp 4.000 m² eröffnet.

Andere große Händler, insbesondere in der Bekleidungsbranche, werden die konjunkturelle Schwächephase hingegen nicht überwinden. Das Münchner Modeunternehmen Hallhuber musste im Sommer 2023 Insolvenz anmelden. Ende Oktober schlossen die letzten Filialen, so u.a. am Marienplatz und in der Kaufingerstraße. Vor der Insolvenz betrieb Hallhuber allein in Deutschland rd. 100 Geschäfte, 18 davon im Großraum München. Im Herbst 2023 hat die Modekette Peter Hahn Insolvenz angemeldet; die Münchner Filiale am Rindermarkt bleibt nach derzeitigem Stand zumindest vorerst geöffnet.

Große Unsicherheiten gibt es derweil auch in Bezug auf die Münchner Signa-Projekte. Der österreichische Immobilieninvestor René Benko hat sich bereits vor wenigen Wochen aus der Unternehmensführung zurückgezogen, Ende November folgte schließlich der Insolvenzantrag der Signa Holding, dem Mutterkonzern des Benko-Imperiums. In den vergangenen Jahren hatte die Signa Gruppe auch in der bayerischen Landeshauptstadt mehrere Filetgrundstücke erworben. Die inflationsbedingte Zinswende sorgte in den letzten Monaten jedoch zunehmend für Liquiditätsprobleme, da zumeist mit einem hohen Leverage, das heißt einem hohen Fremdkapitalanteil, gearbeitet wurde. Über sämtliche Münchner Bauvorhaben wurde nun ein Bau- bzw. Planungsstopp verhängt; die im Bestand befindlichen Immobilien bzw. Flächen stehen zum Verkauf.

Bereits vor dem Mutterkonzern hatte u.a. die deutsche Tochter Signa Real Estate Management Germany GmbH, in der die wertvollsten Bestandsimmobilien wie die Alte Akademie sowie das Kaufhaus Oberpollinger in München gehalten werden, Insolvenz angemeldet. Auch der Münchner Sportartikelhändler Sport Scheck hat inzwischen einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gestellt. Im Zuge des Zusammenbruches der Signa Gruppe steht ebenso der Warenhauskonzern Galeria Karstadt Kaufhof, der noch immer mehrere Kaufhäuser u.a. am Marienplatz, am Rotkreuzplatz und in Schwabing betreibt, vor einer erneut ungewissen Zukunft. Nach bereits zwei Insolvenzen sollte Signa hier in den kommenden Jahren laut Insolvenzplan große finanzielle Mittel zur Sanierung einbringen – nach der Zahlungsunfähigkeit der Holding dürfte dies nun vom Tisch sein. Es ist zu befürchten, dass weitere Signa-Tochtergesellschaften in die Insolvenz folgen werden.

„Es drohen längerfristig stillstehende Baustellen bzw. leerstehende Immobilien, die die Attraktivität der jeweiligen Lagen spürbar dämpfen und somit auch die umliegenden Mieter treffen würden. Nach dem finanziellen Scheitern der Signa-Gruppe dürfte es längere Zeit dauern, bis die Eigentumsverhältnisse neu sortiert sind; dann werden die Projekte auf den Prüfstand kommen und unter Umständen grundlegend umgeplant, was alles zeitaufwendig ist“, glaubt Prof. Stephan Kippes.

Der Signa-Konzern ist auch eng mit dem Schicksal des ehemaligen Kaufhof-Gebäudes in der Sonnenstraße am Stachus verbunden. Unter dem Namen Lovecraft wollte sich hier für die kommenden Jahre ein Zwischennutzungskonzept mit Kunst, Kultur Sport und Gastronomie anmieten. Der Betreiber löste nun den Vertrag auf. Angesichts der drohenden längerfristigen Leerstände sowie Dauerbaustellen im Zuge der Signa-Insolvenz ist es um so bedauerlicher, wenn nun auch ein sinnvolles Zwischennutzungskonzept scheitert.

Die in der aktuellen Studie vorgestellten Ergebnisse basieren auf einer Vor-Ort-Sichtung des Ladenbesatzes in den Münchner 1a- und 1b-Einzelhandelslagen, die im Herbst 2023 stattfand. Die IVD-Fluktuationsquote gibt den Anteil der Veränderungen gemessen an der jeweiligen Gesamtzahl der Läden wieder, der im langfristigen Zeitraum 2005/2006 zu 2023 bzw. in den beiden Jahresvergleichen 2021 zu 2022 und 2022 zu 2023 registriert wurde.

In der Sendlinger Straße kam es im langfristigen Vergleich 2005/2006 zu 2023 bei einer Fluktuationsquote von 80 % zu zahlreichen Bewegungen im Ladenbesatz. Trotz der Schaffung einer Fußgängerzone bis Ende 2019, die die inzwischen beliebte Einkaufsstraße spürbar aufwertete, liegt das Passanten-Aufkommen weiterhin deutlich hinter den großen Münchner Einkaufsmeilen. In der aktuellen Betrachtung wies die Sendlinger Straße – in absoluten Zahlen gemessen – erneut die meisten Bewegungen auf. Bei einem Bestand von 86 Läden lag die Fluktuationsquote im Herbstvergleich 2022 zu 2023 bei 15 %.

Das dänische Modelabel Samsøe & Samsøe eröffnete Ende August 2023 einen Flagship-Store in der Sendlinger Straße und setzte somit seinen Expansionskurs in Deutschland fort. Zusätzlich kamen als neue Mieter u.a. das Kölner Start-up Cinnamood mit seinen Zimtschnecken sowie der Süßwaren-Konzern Haribo hinzu. Ihre örtlichen Filialen geschlossen haben u.a. die beiden Kosmetikgeschäfte Rituals und Lush. Beide Unternehmen sind jedoch weiterhin in München vertreten: Rituals betreibt mehrere Läden, u.a. in der Kaufingerstraße, in der Theatinerstraße sowie am Karlsplatz; Lush empfängt die Kundschaft in seinem europaweit zweitgrößten Store ebenfalls in der Kaufingerstraße. Auch Starbucks hat mit der Schließung des Standorts in der Sendlinger Straße eine seiner Münchner Filialen aufgegeben. Ende November 2023 bezog das US-amerikanische Einrichtungshaus RH (Restoration Hardware) die Räumlichkeiten, in denen bis vor wenigen Jahren das Bekleidungslabel Abercrombie & Fitch beheimatet war (fließt noch nicht in die aktuelle Analyse mit ein).

Die Neuhauser Straße sowie die Kaufingerstraße, die vom Karlsplatz (Stachus) in Richtung Marienplatz führen, sind die beiden beliebtesten Münchner Einkaufsstraßen mit den höchsten Passanten-Frequenzen. Hier werden traditionell – mit Ausnahme der exklusiven Maximilianstraße – die höchsten Ladenmieten erzielt.

In der Neuhauser Straße lag die Fluktuationsquote im Herbstvergleich 2022 zu 2023 bei 7 %. Bei 67 Ladeneinheiten kam es somit nur zu wenigen Bewegungen.

Unter anderem hat die Schokoladenmanufaktur Läderach in der Neuhauser Straße ihre mittlerweile dritte Münchner Filiale eröffnet; am Hauptbahnhof sowie am Stachus betreibt das Schweizer Familienunternehmen weitere Geschäfte.

Das denkmalgeschützte Gebäude, in dem bis 2020 der Karstadt-Sports am Stachus beheimatet war, wird bis voraussichtlich 2024 grundlegend umgebaut. Unter dem Namen „Herzog Max“ entsteht eine gemischtgenutzte Immobilie. Als ein langfristiger Ankermieter steht bereits das Max-Planck-Institut für Innovation und Wettbewerb fest. Weitere Flächen sollen u.a. durch Einzelhandel und Gastronomie belegt werden.

Über die im Besitz der Signa-Gruppe befindliche Alte Akademie an der Neuhauser Straße wurde derweil ein Baustopp verhängt. Bereits 2020 wurde mit der Revitalisierung, die eigentlich noch in diesem Jahr hätte abgeschlossen werden sollen, begonnen. Die Büroflächen wurden bereits durch den Schweizer Pharmakonzern Novartis angemietet, laut dem Unternehmen ist ein möglicher Einzugstermin aktuell jedoch ungewiss. Zudem wollte u.a. die japanische Modekette Uniqlo 2024 hier ihren ersten Münchner Store eröffnen.

In der Kaufingerstraße kam es in den 27 Geschäftseinheiten bei einer Fluktuationsquote von 19 % zu einigen Verschiebungen im Ladenbesatz.

In die Berechnungen flossen bereits zwei neue Mieter ein, die Ihre Geschäfte jeweils zum Jahresende 2023, also kurze Zeit nach der aktuellen Sichtung, eröffneten. Auf knapp 4.000 m² Fläche empfängt der schwedische Mode-Gigant H&M seine Kunden erstmalig seit dem Black Friday 2023 in seinem neuen Flagship-Store; die Flächen haben sich zuvor die beiden Mode-Labels Esprit und New Yorker geteilt. Zudem eröffnete das dänische Schmuck-Label Pandora in der Kaufingerstraße einen seiner größten Stores überhaupt. Fisker, ein US-amerikanisches Start-up für Elektroautos, empfängt bereits seit einigen Monaten seine Kundschaft. Das Modeunternehmen Hallhuber schloss Ende Oktober sein Kaufhaus in der belebten Einkaufsmeile.

Prozentual die meisten Veränderungen im Herbstvergleich 2022 zu 2023 konnten diesmal in der Rosenstraße mit einer Fluktuationsquote von 38 % gemessen werden. Der Ladenbestand ist in der kurzen Straße, die einen natürlichen Durchgang vom Marienplatz zur Sendlinger Straße darstellt, mit acht Einheiten jedoch sehr gering; einzelne Verschiebungen fallen somit deutlicher ins Gewicht.

Das Traditionsgasthaus Spöckmeier, das erstmalig 1450 urkundlich erwähnt wurde, hat im April 2023 unter einem neuen Pächter feierlich eröffnet. Während der Corona-Pandemie musste das beliebte Wirtshaus schließen, das Gebäude wurde dann für rd. zwei Jahre umfassend saniert.

Das Büro-Fachgeschäft Kaut-Bullinger stellte bereits Anfang 2022 seinen Betrieb in der Rosenstraße ein, danach wurden die Flächen zwischenvermietet. Wie es nun weitergeht, ist noch unklar: Die Immobilie wurde 2020 von der Signa-Gruppe erworben; nach Abriss des alten Kaut-Bullinger-Hauses sollte ein neues Büro- und Geschäftsgebäude errichtet werden. Die Adresse steht nun zum Verkauf. Interessenten sind durchaus vorhanden, aber der Kaufprozess dürfte sich angesichts des Investitionsvolumens in die Länge ziehen.

Im langfristigen Vergleich 2005/2006 zu 2023 steht die vom Marienplatz abgehende Dienerstraße mit einer Fluktuationsquote von 84 % an der Spitze der untersuchten Straßen. Im aktuellen Herbstvergleich 2022 zu 2023 kam es bei 19 Ladeneinheiten lediglich zu einer Veränderung, die Fluktuationsquote lag bei 5 %.

Die Maximilianstraße nimmt unter den Münchner Einkaufsstraßen eine Sonderrolle ein. Sie ist eine Edel-Meile, jedoch keine Hochfrequenzlage wie etwa die Kaufingerstraße. Insgesamt haben sich in den 59 Ladeneinheiten zahlreiche namhafte Designer angesiedelt, die einen sehr ausgewählten Kundenkreis ansprechen. Im Herbstvergleich 2022 zu 2023 lag die Fluktuationsquote bei 10 %.

Die italienische Luxusmodemarke Gucci zog im September 2023 innerhalb der Maximilianstraße um und vergrößerte sich hierbei deutlich. Im neuen Flagship-Store in den Maximilianhöfen stehen auf zwei Etagen rd. 800 m² an Verkaufsflächen zur Verfügung. Neu in der hochpreisigen Einkaufsstraße ist u.a. die bereits seit 1755 bestehende Schweizer Luxus-Uhrenmanufaktur Vacheron Constantin.

Am zentralen Münchner Marienplatz lag die Fluktuationsquote im aktuellen Untersuchungszeitraum bei einem Bestand von 31 Ladeneinheiten bei 10 %.

Nachdem es in den vergangenen Monaten bereits zu zahlreichen Ladenschließungen gekommen war, wurde im Sommer 2023 bekannt, dass der französische Kosmetikkonzern Yves Rocher alle Filialen im deutschsprachigen Raum schließen wird. Der Store am Marienplatz hat bereits seinen Betrieb eingestellt. Ende Oktober verließ mit der Modemarke Hallhuber ein weiterer prominenter Mieter die Münchner Top-Lage.

Beginnend am Siegestor erstreckt sich die Leopoldstraße bis hin zum Mittleren Ring im Norden. Mit ihren breiten Straßen ist die beliebte Flaniermeile in Schwabing ein viel frequentierter Anlaufpunkt mit einem umfassenden Shopping- und Gastronomie-Angebot. Im Herbstvergleich 2022 zu 2023 lag die Fluktuationsquote, bei einem Ladenbestand von 73 Einheiten, bei 10 %. Es kam zu einigen kleineren Veränderungen.

Im Tal (Fluktuationsquote = 7 %) soll, ähnlich wie vor einigen Jahren in der Sendlinger Straße, zeitnah eine Fußgängerzone entstehen. Hier kam es, ebenso wie in der Weinstraße (Fluktuationsquote = 4 %), im Herbstvergleich 2022 zu 2023 nur vereinzelt zu Verschiebungen im Ladenbesatz. In der Theatiner- sowie in der Residenzstraße konnten keine Veränderungen beobachtet werden.

Insgesamt über die Jahre deutlich zugenommen hat der Filialisierungsgrad in der Münchner Innenstadt. In der Kaufingerstraße lag der Anteil an Filialisten im Herbst 2023 bei 96 % (2005/2006: 92 %) und in der Neuhauser Straße bei 81 % (2005/2006: 77 %). Auch in exklusiven Lagen wie der Maximilianstraße waren 89 % (2005/2006: 70 %) der Mieter Filialisten. Viele große Filialisten, die früher mehrere kleinere Läden in der bayerischen Landeshauptstadt betrieben haben, setzen inzwischen auf einen großflächigen und repräsentativen Flagship-Store in absoluter Top-Lage.

Wir hatten allein in den Jahren 2019 – 2022 eine Inflation von 12%, für 2023 ist eine Inflation von mindestens 6% zu erwarten und im Jahr 2024 dürfte es nicht viel besser werden. Insofern ist ein Mietenstopp für die begünstigten Mieter ein enormes Zugeständnis, speziell wenn man bedenkt, dass die Gehälter in diesem Zeitraum zwar nicht so stark gestiegen sind wie die Inflation, es aber durchaus bemerkenswerte Anstiege gab.

Man könnte versuchen den Mietenstopp mit den massiv gestiegenen Energiekosten im Gefolge des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine zu begründen, aber damit lässt sich ein derart beachtliches Zugeständnis nicht rechtfertigen. Nur zum Vergleich: Neubauwohnungen, die in 2023 auf den Münchner Markt kamen, liegen gemäß den Analysen des IVD Instituts 17,3% über dem Niveau von 2019, während bei Bestandswohnungen ein Anstieg von 14% verbucht wurde und auch in 2024 von steigenden Mieten auszugehen ist. Das soll nicht heißen, dass dies der Maßstab für Anstiege bei kommunalen Wohnungsbaugesellschaften sein sollte, es zeigt vielmehr, wie sich die Neuvermietungsmieten am freien Markt nach oben bewegt haben. Derzeit wird speziell seitens der SPD im Stadtrat versucht, diesen Mietenstopp um weitere fünf Jahre oder unbefristet zu verlängern. Ein Mietenstopp ist aber nicht nur eine soziale Leistung gegenüber den Mietern, sondern auch ein finanzielles Entgegenkommen, das irgendwo refinanziert werden muss.

Jetzt gibt es hier unterschiedliche Möglichkeiten: entweder die Mieten waren zuvor völlig überhöht, so dass fünf oder mehr Jahre Miet-Moratorium dies wieder ausgleichen sollten – das war ganz sicher nicht der Fall, die Mieten der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften sind keine Mieten in den oberen Bandbreiten des Marktes. Oder aber die Unternehmen, die jetzt unter großem Rumpeln zur „Münchner Wohnen“ fusioniert werden sollen, arbeiten so produktiv, dass sie fünf oder mehr Jahre konstanter Mieten trotz steigender Personal-, Energiekosten etc. locker wegstecken können – dies ist wohl auch nicht der Fall. Oder aber diese Unternehmen verzichten auf einen Teil der möglichen Investitionen in dringend benötigten Wohnungsbau, oder in die energetische Modernisierung, oder gar in die Modernisierung des Gebäudebestandes insgesamt, oder die Stadt übernimmt bei Bedarf etwaige Defizite der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften. Und jetzt sind wir beim eigentlichen Problem: Fünf Jahre Mietenstopp sind eine immense Belastung für eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft, speziell wenn allein im Jahr 2022 eine Inflationsrate von 6,9 % zu Buche schlug und Baumaterialien wie auch Handwerkerleistungen massiv gestiegen sind und auch die eigenen Personalkosten deutlich zulegten. Ein Mietenstopp lässt sich für eine Gesellschaft nicht aus der Portokasse erwirtschaften.

Sieht man von der Gefahr ab, dass die Stadt die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften dann möglicherweise selbst stützen muss, reduziert der Mietenstopp die Finanzkraft der Unternehmen massiv. Jetzt könnte man argumentieren, diese wären nicht dazu da, Gewinne zu agglomerieren, dies ist richtig. Aber München leidet seit jeher an einem massiven Mangel an Wohnraum und speziell an bezahlbarem. Wenn man durch ein Mietenstopp die finanziellen Möglichkeiten in dringend benötigten neuen Wohnraum zu investieren beschneidet, leistet man der Sache einen Bärendienst.

Gelegentlich wird argumentiert, der Mietenstopp würde zu einer Dämpfung der Mietspiegelmieten führen. Es ist aber auch nur ein sehr dünnes und teures Argument, einen Mietenstopp auszurufen, um hier die Zahlenbasis des Mietspiegels künstlich zu beeinflussen. Das Geld des Mietenstopps in mehr bezahlbare Wohnung zu investieren, hätte auch Einfluss auf den Mietspiegel, hätte aber auch einen echten Entlastungseffekt durch zusätzlichen Wohnraum.

Es gibt aber noch ein grundlegendes Problem: Die Stadt schafft hier eine beachtliche mietfreie Zeit nach dem Gießkannenprinzip: die Vorteile über fünf oder mehr Jahre frei von Mietsteigerungen leben zu dürfen, erreicht gleichermaßen Menschen, die sozial höchst darauf angewiesen sind, wie auch Menschen, die letztendlich finanziell so gut gestellt sind, dass es hier keinen Mietenstopp braucht – das macht überhaupt keinen Sinn.

Es gibt viele, die wegen ihrer relativ günstigen Mieten bei kommunalen Wohnungsbaugesellschaften mieten wollten, aber keine Wohnungen erhielten. Für diese ist es eine Ungerechtigkeit, dass ihnen Mietsteigerungen ins Haus flattern, während die Mieter von Wohnungsbauunternehmen zumeist deutlich weniger Miete zahlen und Dank dem Mietenstopp über fünf Jahre oder mehr von Mieterhöhungen verschont bleiben. Soweit kommunale Wohnungsbaugesellschaften dann auf Grund zu geringer Mieteinnahmen von der Stadt unterstützt werden müssen, zahlt derjenige, der keine Wohnung bei diesen Gesellschaften erhielt, über seine Steuern trotzdem für die Defizite mit.

Fazit: Statt den Mietenstopp für die Mieter aller kommunalen Wohnungsbaugesellschaften weiter zu verlängern, ist es besser nach Bedürftigkeit vorzugehen und denen zu helfen, die dies benötigen. Unpräzise soziale Wohltaten jenseits aller Bedürftigkeit helfen nicht weiter, die Bedürftigkeit muss im Mittelpunkt stehen. Das heißt in Einzelfällen sogar die Mieten nicht nur stabil zu halten, sondern gezielt zu senken. Zudem ist es sinnvoller, das Geld eines weiteren Mietenstopps in einer höheren Bautätigkeit der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zu investieren.

Zum Sachverhalt:

Dem Mieter waren Geschäftsräume als Laden, Büroräume, Lagerraum und WC zur Nutzung als Büro vermietet. Nach Abschluss des Mietvertrages erwies sich die Nutzung als Büro wegen der geringen Raumhöhe als baurechtlich unzulässig. Das Bauamt sandte dem Mieter ein Anhörungsschreiben, mit dem es auf die unzulässige und auch seiner Meinung nach nicht genehmigungsfähige Nutzung hinwies. Darauf machte der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Sachmangel geltend und minderte die Miete. Die Vermieter wollte das nicht gelten lassen und klagte Zahlung.

Aus den Gründen:

Das Minderungsrecht wird dem Mieter nur teilweise zugesprochen. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstünden, stellten grundsätzlich einen Sachmangel gem. § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache in Zusammenhang stünden und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache hätten. Würden Mieträume zu einem konkreten Betriebszweck überlassen, müssten sich deshalb die Räume in einem Zustand befinden, der die Aufnahme des Betriebs in rechtlicher Hinsicht uneingeschränkt zulasse. Der Vermieter schulde nämlich nach § 535 Abs 1 Satz 2 BGB die Überlassung in einem genehmigungsfähigen Zustand. Er habe daher etwaige Baumaßnahmen, die zu dessen Erreichung erforderlich seien, auf eigene Kosten zu veranlassen. Allerdings gelte auch, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume zur Minderung nicht berechtigten, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch mangels Einschreitens der zuständigen Behörde nicht tatsächlich eingeschränkt sei. Dieses Einschreiten sieht das Gericht in dem baubehördlichen Anhörungsschreiben. Erst ab diesem Zeitpunkt stehe dem Mieter ein Minderungsrecht zu.

Praxishinweis:

Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen sind gerade bei Gewerberaummietverhältnissen von großer wirtschaftlicher Bedeutung für beide Mietvertragsparteien. Nicht selten sind bei Vertragsabschluss noch nicht alle öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für die beabsichtigte gewerbliche Nutzung erfüllt. Die Parteien vertrauen dann darauf, dass diese Voraussetzungen geschaffen werden können und erforderliche Genehmigungen erteilt werden. Ist das nicht der Fall, stehen dem Mieter Minderungsrechte zu oder es wird dem Mietvertrag durch Nutzungsuntersagung die gesamte Grundlage entzogen. Ob die Minderung berechtigt ist oder nicht entscheidet sich dann danach, in wessen Verantwortungssphäre die Schaffung der öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen fällt. Dies ist regelmäßig der Vermieter, da er zur Gebrauchsüberlassung zum vertraglich vereinbarten Zweck verpflichtet ist. Einzelne öffentlich-rechtliche Pflichten wie z.B. Genehmigungserfordernisse, können aber auch mietvertraglich auf den Mieter abgewälzt werden.

Der Entscheidung ist im Ergebnis nicht zu folgen. Richtig ist, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen zur Minderung berechtigten, aber erst, wenn der Mieter in seinem Gebrauchsrecht beeinträchtigt ist. Bei einem Anhörungsschreiben ist das nicht der Fall. Die Behörde muss die Nutzung, wenn auch nur teilweise, untersagen.