Große Zinsschritte erwartet

Während die Inflation von Monat zu Monat neue Rekordhöhen erreicht – im September waren es knapp 10 Prozent im Euroraum –, wächst der Druck auf die EZB, die Zinsen weiter anzuheben. Und zwar massiv: War der Anstieg um 0,75 Prozentpunkte im September noch ein außergewöhnlich großer Schritt, wird diese Geschwindigkeit mittlerweile fast selbstverständlich vorausgesetzt. Bis Ende des Jahres erwarten Ökonomen einen Leitzins von mindestens 2,5 Prozent, momentan sind es noch 1,25 Prozent. Infolgedessen hat sich das Niveau der Baufinanzierungszinsen ebenfalls weiter nach oben verschoben: Der repräsentative 10-jährige Bestzins bei Dr. Klein beträgt aktuell 3,79 Prozent (Stand: 24.10.2022). „Seit Anfang des Jahres hat sich der Zins mehr als vervierfacht“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. „Eine so extreme Zinsentwicklung hat es noch nie gegeben. Niemand hat dies vor einem dreiviertel Jahr vorhersehen können, das Tempo hat alle Marktteilnehmer überrascht.“

Wann endet der Zinsanstieg?

Die Notenbänker bewegen sich auf einem schmalen Grat. Einerseits müssen sie den Teuerungen und den Inflationserwartungen entgegenwirken und dafür ihre Geldpolitik deutlich straffen. Andererseits droht bereits jetzt eine europaweite Rezession und ein Anstieg der Zinsen bremst die Wirtschaft zusätzlich. So schwierig Prognosen für Baufinanzierungszinsen zurzeit sind: Ein Ende des Zinsanstiegs sei erst einmal nicht wahrscheinlich, meint Michael Neumann. „Der Peak bei der Inflation steht noch aus, und das EZB-Ziel einer Rate von 2 Prozent droht, in immer weitere Ferne zu rücken“, so die Einschätzung des Experten. „Die EZB muss voraussichtlich auch im nächsten Jahr noch beherzt an der Zinsschraube drehen, und da ist noch nicht alles am Finanzierungsmarkt eingepreist. Das bedeutet: weiter steigende Bauzinsen.“

Zinsen festschreiben: kurz oder lang?

Bei den extrem niedrigen Zinsen bis Ende letzten Jahres war der Ratschlag bei Immobilienfinanzierungen einfach: Die Zinsbindung so lange wie möglich festschreiben und damit lange davon profitieren. Jetzt ist der Zins höher und die Situation komplexer. Ist eine kurze Vertragsbindung sinnvoll, um beispielsweise in fünf Jahren einen dann eventuell gesunkenen Zins nutzen zu können? Diese Variante ist für Michael Neumann riskant: „In einem kurzen Zeitraum ist in der Regel nur wenig getilgt und das Anschlussdarlehen entsprechend hoch. Wer die Wette gegen die Zinsentwicklung verliert, weil der Zins dann höher ist, braucht einen größeren Vermögenshintergrund, um das aufzufangen.“ Er empfiehlt auch jetzt lange Zinsfestschreibungen, selbst wenn die tendenziell etwas teurer sind. „Im Moment sind die Aufschläge für sehr lange Zinsbindungen von 30 Jahren oder mehr relativ gering. Dafür erhält man einen langen Planungshorizont und größere Sicherheit.“ Er empfiehlt, sich verschiedene Varianten ausrechnen zu lassen und auch Volltilgerdarlehen in Betracht zu ziehen. Damit sichert man den jetzigen Zins für die Gesamtlaufzeit des Kredits und schließt jegliches Zinsänderungsrisiko aus.

Immobilienpreise vermehrt verhandelbar

Für Immobilieninteressenten war in den letzten Jahren vor allem das erforderliche Eigenkapital die größte Herausforderung bei der Finanzierung. Jetzt kommen noch die deutlich höheren Monatsraten hinzu. Statt einer Monatsrate von 800 Euro oder 1.000 Euro zahlen Kreditnehmer mittlerweile doppelt so viel. „Durch den niedrigen Zins war Wohneigentum für viele leistbar. Aber diese Phase ist jetzt vorbei“, sagt Dr. Klein-Vorstand Neumann. Denn die EZB habe den Zins künstlich auf das extrem niedrige Niveau gedrückt – und das wird in dieser Form nicht wiederkommen. Folglich müssten Kaufwillige bei ihren Vorhaben Abstriche machen und sich neu orientieren. Dr. Klein zufolge übt die Zinsentwicklung bereits einen ersten Druck auf die Immobilienpreise aus: „Verkäufer sind vermehrt verhandlungsbereit. Vor allem bei sanierungsbedürftigen Gebäuden mit einer schlechten Energieeffizienz müssen sie Interessenten mittlerweile preislich deutlich entgegenkommen“, so Michael Neumann.

Tendenz

Kurzfristig: volatil, aufwärts

Mittelfristig: leicht steigend  

Tilgungssatz sinkt kontinuierlich, Standardrate steigt

Viele Jahre gab es dieses Szenario nicht mehr: Der anfängliche Tilgungssatz bei Erst- sowie Anschlussfinanzierungen nähert sich im September von oben der 2-Prozent-Marke. Wer sich trotz der stetig steigenden Bauzinsen den Traum vom Eigenheim erfüllt, nutzt einen niedrigen Tilgungssatz, um die monatliche Rate möglichst gering zu halten. Im besten Falle sollte die anfängliche Tilgung zwischen zwei und drei Prozent liegen, denn je niedriger getilgt wird, desto länger brauchen Kreditnehmer bis ihre Immobilie abbezahlt ist. Allerdings bieten Kreditinstitute aktuell wieder vermehrt 1-prozentige Anfangstilgungen an. Kaufwillige, die mit einer niedrigen Tilgung in ihre Finanzierung starten, können als Ergänzung auf Sondertilgungen setzen, so bleiben sie flexibel.

Im Gegensatz zur Tilgung erlebt die Standardrate im September erneut ein Hoch, nachdem sie im August leicht zurückgegangen ist. Mit der Standardrate, die eine Musterrechnung für eine Baufinanzierung darstellt, werden Änderungen des Zinsniveaus deutlich. Die Ergebnisse sind für ein Darlehen von 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung berechnet. Im September steigt die Standardrate auf ein neues Jahreshoch von 1.393 Euro. Im Vergleich zum Vorjahresmonat hat sie sich um 603 Euro erhöht.

Zinsbindung und Darlehenshöhe zeigen sich schwankend

Wer es sich fest vorgenommen hat, der verfolgt auch weiterhin sein Ziel vom Eigenheim – Inflation, steigenden Lebenshaltungskosten und aktuellen Energiepreisen zum Trotz. Schließlich können Kaufwillige an der einen oder anderen Stellschraube drehen, um ihre Baufinanzierung auch weiterhin zu stemmen, wie an der durchschnittlichen Zinsbindung. Denn je kürzer der Zeitraum ist, für den sich Interessenten einen Zins festschreiben lassen, desto günstiger fällt dieser oft auch aus. Wer sich dagegen den Zins für einen längeren Zeitraum sichert, profitiert von größerer Planungssicherheit und einem niedrigeren Darlehen bei der Anschlussfinanzierung. Insgesamt vollzieht die Zinsbindung in den vergangenen Monaten ein leichtes Auf und Ab. Für September ist eine vorsichtige Erhöhung festzustellen: Immobilienkäufer sichern sich den ihnen angebotenen Zinssatz für knapp 13 Jahre, 3,5 Monate weniger noch als vor einem Jahr.

Die Baufinanzierungszinsen liegen mittlerweile deutlich über drei Prozent. Ein Rückgang ist im Monat September daher bei der durchschnittlichen Darlehenshöhe festzustellen. Kaufwillige nehmen bei den Banken eine Baufinanzierung von rund 286.000 Euro auf. Im Vormonat lag die Durchschnittssumme der Darlehen noch bei 299.000 Euro.

Beleihungsauslauf geht zurück

Der Beleihungsauflauf sinkt von August auf September um rund 0,6 Prozent. Mit insgesamt 80,71 Prozent liegt er weit unter dem Vorjahreswert, der sich bei 84,25 Prozent einpendelte. Der Beleihungsauslauf beschreibt den fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert einer Immobilie: Je geringer der Beleihungsauslauf ist, desto mehr Eigenkapital bringen Kaufwillige in ihre Finanzierung ein.

Der Anteil von Forward-Darlehen sinkt im September um fast einen Prozentpunkt auf 5,14. Auch KfW-Kredite werden zurzeit wenig genutzt: Im September beträgt ihr Anteil am gesamten Baufinanzierungsvolumen nur 2,63 Prozent. Im Vorjahresmonat lag er noch bei 5,33 Prozent.

Über den Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB)

Der DTB zeigt die monatliche Entwicklung der wichtigsten Parameter einer Baufinanzierung. Dazu zählt neben der Darlehenshöhe, dem Tilgungssatz und dem Beleihungsauslauf auch die Verteilung der Darlehensarten. Die Standardrate gibt zudem an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 300.000 EUR an monatlicher Rate kostet. Anders als oft schwer vergleichbare durchschnittliche Zinssätze ermöglicht die Standardrate dem Privatkunden, die tatsächlichen Kosten für die Finanzierung einer Immobilie zu vergleichen. Die Ergebnisse des DTB werden monatlich aus Daten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der einzige unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Der DTB basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von über 8 Mrd. Euro pro Monat.

Wer weniger Energie verbraucht, spart Geld – und tut nebenbei noch etwas für das Klima. Einsparpotenziale erkennen und heben ist daher das Gebot der Stunde. Auch wenn gerade wohl niemand tiefer in die Tasche greifen möchte als nötig, kann sich für Bestandsimmobilien eine energetische Sanierung lohnen: Rund 40 Prozent der von Dr. Klein in den letzten 12 Monaten finanzierten Immobilien sind älter als 40 Jahre und damit nicht auf dem neuesten Stand. Auch viele der Eigenheimbesitzer wissen, dass eine Modernisierung zügig in Angriff genommen werden sollte: In einer repräsentativen Umfrage von Dr. Klein geben 42 Prozent der Eigentümer an, dass ihre Immobilie sanierungsbedürftig ist.

Nachfrage nach Modernisierungen steigt

Dass aktuell immer mehr Hausbesitzer, trotz Handwerkermangels und erhöhten Baumaterialkosten, auf Umbau- und Modernisierungsarbeiten setzen, zeigt die vermehrte Nachfrage nach entsprechenden Darlehen bei Dr. Klein. Seit Juni dieses Jahres ist sie kontinuierlich gestiegen. „Zurzeit ist das Interesse an umfassenden energetischen Modernisierungen besonders hoch. In den vergangenen Monaten sind unter anderem viele Anfragen zur Finanzierung von Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen eingegangen. Aber auch Modernisierungen im kleinen Rahmen liegen voll im Trend. Das Gute ist, dass man nicht immer große Summen in die Hand nehmen muss, um Bestandsimmobilien energetisch auf Vordermann zu bringen“, berichtet Kai Patrick Meyer. Er ist Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Celle. „Schon vergleichsweise kleine Umbauarbeiten können Großes bewirken: So lohnt sich bereits das Einsetzen einer neuen Hauseingangs- oder Terrassentür oder die Erneuerung von alten Fenstern. Denn auch geschlossene Fenster können für einen erheblichen Wärmeverlust sorgen. Wenn sie älter sind als 20 Jahre, entsprechen sie häufig nicht mehr dem Standard.“

Weg frei für die Modernisierung

Je nach Umfang des Modernisierungsvorhabens empfiehlt Kai Patrick Meyer eine andere Art der Finanzierung: „Sofern die benötigte Kreditsumme über einem Wert von 50.000 Euro liegt, ist in der Regel eine klassische Baufinanzierung ratsam. Voraussetzung ist, dass die Immobilie weitgehend schuldenfrei ist und sich im Besitz der Anfragenden befindet.“ Der klare Vorteil einer Baufinanzierung sind die vergleichsweise niedrigen Zinsen, auch wenn die Bauzinsen derzeit deutlich über 3 Prozent liegen. Zum Vergleich: Für einen zweckgebundenen Ratenkredit liegt der aktuelle Zinssatz zwischen 4 und 5 Prozent.

Allerdings muss auch diese Baufinanzierung in das Grundbuch eingetragen werden und zieht Gebühren nach sich. Darüber hinaus befürworten viele Banken eine Baufinanzierung für Modernisierungen nur, wenn sie zur Wertsteigerung der Immobilie beiträgt und nicht, wenn sie den bisherigen Wert lediglich erhält. „Eine Baufinanzierung kommt generell im Rahmen eines umfassenden Modernisierungspakets in Frage, wenn zum Beispiel Dach, Dämmung und Fenster gleichzeitig angegangen werden sollen“, erläutert der Spezialist von Dr. Klein. „Für eine neue Einbauküche oder eine moderne Schlafzimmereinrichtung steht eine Baufinanzierung nicht zur Wahl.“

Für jede Modernisierung das passende Darlehen

Eine alternative Finanzierung ist der zweckgebundene Ratenkredit. „Zweckgebunden meint nichts anderes, als dass Darlehensnehmer die Summe definitiv für Maßnahmen an der Immobilie nutzen müssen. Kreditinteressenten erhalten diesen Ratenkredit aber auch nur, wenn sie im Besitz eines Hauses oder einer Wohnung sind. Für die Bank ist der Hausbesitz ein Zeichen der Bonität der Kreditnehmer und gilt gleichermaßen als Absicherung“, so Meyer. Aus diesem Grund können die Kreditinstitute Interessenten günstigere Zinsen (ab circa 4 bis 5 Prozent) anbieten als bei einem freien Ratenkredit (ab circa 5 bis 6 Prozent). Insgesamt sind über einen zweckgebundenen Ratenkredit bis zu 50.000 Euro finanzierbar. Zudem ist hierfür keine Eintragung im Grundbuch notwendig.

Eine dritte Möglichkeit, die Modernisierung zu finanzieren, ist die Kombination mit einer Anschlussfinanzierung. Bei einer Verbindung aus Anschlussfinanzierung und Modernisierung wird die Restschuld um den entsprechenden Modernisierungsbetrag aufgestockt. Die Restschuld ist der Betrag, der bei der eigentlichen Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist. Der klare Vorteil dieser Finanzierungsmöglichkeit ist, dass keine zusätzliche Rate auf den Darlehensnehmer zukommt.

Bund fördert weiterhin energetische Modernisierung

Erst kürzlich hat das Bundeswirtschaftsministerium das Förderprogramm „Bundesförderung effiziente Gebäude“ (BEG) reformiert. Vor dem Hintergrund der Energiekrise will der Bund möglichst viele Förderanträge für energetische Modernisierungen bewilligen. Zwar fallen daher einige individuelle Förderungen geringer aus als bisher, aber es gibt auch positive Signale: Zum Beispiel, wenn über 20 Jahre alte Öl-, Gas-, Kohle- oder Nachtspeicherheizungen durch effizientere, klimafreundliche Anlagen ersetzt werden – wie durch eine Wärmepumpe. In diesen Fällen können Interessierte seit Mitte August auf einen Heizungstauschbonus mit 10 Prozent zusätzlicher Förderung zurückgreifen. „Welche Förderung konkret in Frage kommt und welche Finanzierung in den einzelnen Fällen am sinnvollsten ist, sollte am besten in einem persönlichen Beratungsgespräch geklärt werden“, so Kai Patrick Meyer.

München: deutlich mehr Angebot auf dem Immobilienmarkt

Manch ein Münchner reibt sich beim Blick auf die gängigen Immobilienportale derzeit verwundert die Augen: Selbst in so beliebten Stadtteilen wie Bogenhausen werden mehrere hundert Kaufobjekte angezeigt – eine ungewohnte Situation für die bayerische Landeshauptstadt, betont Michael Müller, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in München: „Die Auswahl an Immobilien ist deutlich größer geworden. In allen Lagen ist wieder Angebot vorhanden und wer jetzt kaufen will, der findet etwas – das war jahrelang nicht so.“ Die Gründe dafür sieht der Baufinanzierungspezialist bei der Zinswende: „Die Finanzierungskosten sind deutlich gestiegen. Zusammen mit der hohen Inflation verunsichert dies Immobilieninteressenten und führt zu einer aktuell geringeren Nachfrage. Viele Kaufobjekte liegen jetzt brach. Das eröffnet auch Verhandlungsspielraum beim Preis.“ Dementsprechend niedrig fällt die Teuerung mit +0,57 Prozent für Wohnungen und +1,55 Prozent für Häuser im zweiten Quartal 2022 aus.

Allerdings ist dies ein Stagnieren auf hohem Niveau: Im Schnitt zahlen Münchner 6.974 €/qm für ein eigenes Haus und 8.920 €/qm für eine Eigentumswohnung. Mit diesen stolzen Medianpreisen bleibt die bayerische Metropole mit großem Abstand Spitzenreiter vor allen anderen von Dr. Klein untersuchten Großstadtregionen. Und das wird wohl auch so bleiben: Zwar rechnet Michael Müller mit teils deutlichen Preisrückgängen in Randlagen, aber in guten und sehr guten Lagen bestünde Wertstabilität. „Es ist nicht wie ein Kartenhaus, das jetzt zusammenbricht. In München als Top-Wirtschaftsstandort mit gut bezahlten Jobs bei Weltkonzernen gibt es kein Kartenhaus – nur ein sehr hohes Preisniveau, das jetzt mal eine Korrektur verträgt.“  Zudem gebe es weiterhin viele vermögende Münchner, denen der Zinsanstieg egal sei – plus eine zahlungskräftige ausländische Klientel: „München ist und bleibt ein besonderes Immobilienpflaster. Wir erleben sogar, dass internationale Gäste auf Shoppingtour in die Stadt kommen und im Vorbeigehen noch eine Wohnung dazu kaufen.“

Frankfurt: Wohnungspreise sinken

In der Bankenmetropole ist die abgebremste Dynamik zumindest bei Eigentumswohnungen noch deutlicher zu sehen als in München: -0,15 Prozent bei der Teuerungsrate und -151 €/qm beim Medianpreis im Vorquartalsvergleich. Das Luxussegment bleibt allerdings davon unberührt: Mit 15.541 €/qm wird in „Mainhatten“ ein neuer Appartement-Rekordpreis erzielt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind Käufer im zweiten Quartal weiterhin bereit, tiefer in die Tasche zu greifen: Im Schnitt zahlen sie 3.889 €/qm und damit 52 €/qm mehr als zu Jahresbeginn – für die Teuerung bedeutet das ein Plus von 1,99 Prozent im Vorquartalsvergleich.

Stuttgart: Eigenheime verteuern sich weiter

Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs hat noch keine Minuszeichen aufzuweisen: Der Index, der die tatsächliche Preisentwicklung anzeigt und Parameter wie Lage und Alter der Immobilie berücksichtigt, klettert sowohl für Appartements als auch für Häuser weiter nach oben. Im Vergleich zu München und Frankfurt verzeichnet die Stuttgarter Region mit +1,86 Prozent bei Wohnungen und +3,12 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern den größten Preisanstieg vom ersten zum zweiten Quartal. Auch die tatsächlich gezahlten Medianpreise legen weiter zu: Käufer zahlen 50 €/qm mehr als im ersten Quartal für Wohnungen und stolze 168 €/qm mehr für Häuser.

Über den Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI)
Dr. Klein hat mit dem DTI erstmals einen quartalsweisen, regionalen Immobilienpreisindex auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise entwickelt. Monatlich analysiert der Trendindikator die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Der DTI wird auf Basis einer hedonischen Regressionsanalyse erstellt. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen. Zur Ermittlung des Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Rund zwanzig Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland werden über diesen Marktplatz finanziert. Der DTI basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von rund 8 Mrd. Euro pro Monat.

Zinsen runter, Darlehenshöhe rauf

Schwankungen bei den Baufinanzierungszinsen sorgen im August für einen kleinen Lichtblick bei Darlehensnehmern: Erstmals seit Jahresbeginn zeigt sich ein temporärer Rückgang in der Zinsentwicklung. Baugeld ist somit etwas günstiger und Käufer und Anschlussfinanzierer nutzen die Gelegenheit, um sich wieder mehr Geld von der Bank zu leihen. Die durchschnittliche Darlehenshöhe steigt im Vergleich zum Vormonat um 11.000 Euro und liegt im August bei 299.000 Euro.

Wie viel günstiger Baugeld im August ist, verdeutlicht die Standardrate. Sie ist berechnet für ein Darlehen über 300.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung und 80 Prozent Beleihungsauslauf. Im August

liegt die Standardrate bei 1.275 Euro – 58 Euro weniger als noch im Juli. Zum Vergleich: Vor einem Jahr zahlten Kreditnehmer für ein Darlehen dieser Größenordnung noch 788 Euro – knapp 62 Prozent weniger als jetzt.

Trotz Zinsdelle: Zinsbindung und Tilgung sinken weiter

Seit Februar des Jahres sinkt die durchschnittliche Zinsbindung stetig. Darlehensnehmer sichern sich mit zwölf Jahren und rund zehn Monaten im August ihren Zinssatz für einen deutlich kürzeren Zeitraum als im Vorjahr. Im August 2021 waren es noch rund sechs Monate mehr. Ein längere Zinsbindung kostet zwar einen Zinsaufschlag und das aktuelle Zinsniveau ist für viele eher unattraktiv – allerdings kann niemand vorhersagen, wie sich die Zinsen in einigen Jahren entwickeln. Sollten sie niedriger sein als aktuell, können Kreditnehmer auch von ihrem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und zehn Jahre nach Auszahlung des Darlehens mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten umschulden.

Um trotz höherer Bauzinsen und weiterhin hoher Immobilienpreise den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, starten Darlehensnehmer vermehrt mit einer niedrigeren Tilgung in ihre Finanzierung. Dadurch schmälern sie ihre monatliche Rate, die im Zuge des Zinsanstiegs teilweise mehrere hundert Euro teurer ist, als sie es noch Ende letzten Jahres gewesen wäre. Im August sinkt die durchschnittliche Tilgung auf 2,19 Prozent. Im Vergleich zum Jahresbeginn zeigt sich eine Differenz von knapp 0,5 Prozentpunkten.

Beleihungsauslauf bleibt konstant, deutlich unter Vorjahr

Trotz höherer Darlehenssummen bleibt der Beleihungsauslauf im August konstant und liegt analog zum Vormonat weiterhin bei 81,33 Prozent. Käufer bringen somit verhältnismäßig viel Eigenkapital in die Finanzierung ein. Der Beleihungsauslauf ist der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert der Immobilie, der aufgrund von Sicherheitsabschlägen seitens der Bank in der Regel nicht identisch mit Kaufpreis ist. Vor einem Jahr lag der durchschnittliche Beleihungsauslauf bei 84,56 Prozent.

Während sich die Bauzinsen im August volatil zeigen, steigt die Nachfrage nach Forward-Darlehen leicht. Ihr Anteil wächst im August um 0,11 Prozent im Vergleich zum Vormonat und liegt bei 6,01 Prozent. KfW-Darlehen machen mit 2,62 Prozent einen eher geringen Anteil aus. Im Juli waren es noch 3,15 Prozent.

Über den Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB)

Der DTB zeigt die monatliche Entwicklung der wichtigsten Parameter einer Baufinanzierung. Dazu zählt neben der Darlehenshöhe, dem Tilgungssatz und dem Beleihungsauslauf auch die Verteilung der Darlehensarten. Die Standardrate gibt zudem an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 300.000 EUR an monatlicher Rate kostet. Anders als oft schwer vergleichbare durchschnittliche Zinssätze ermöglicht die Standardrate dem Privatkunden, die tatsächlichen Kosten für die Finanzierung einer Immobilie zu vergleichen. Die Ergebnisse des DTB werden monatlich aus Daten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der einzige unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Der DTB basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von über 8 Mrd. Euro pro Monat.

Ob mit einem großen Garten auf dem Dach, unzähligen Stockwerken, die in den Himmel ragen oder einem hauseigenen Tierpark: Der Fantasie sind bei den kleinen Kunstwerken keine Grenzen gesetzt. Auch die Malutensilien können die teilnehmenden Kinder frei nach Lust und Laune wählen – Wachsmaler, Wasserfarben, Tusche, Bunt- oder Filzstifte, alles ist erlaubt! Für einen fairen Malwettbewerb hat sich Dr. Klein für eine Unterteilung in drei Altersgruppen (3 bis 5 Jahre, 6 bis 7 Jahre, 8 bis 10 Jahre) entschieden. Diese gibt jedem Kind seinem Alter entsprechend die Möglichkeit auf einen der Hauptgewinne.  

Malen, einreichen, gewinnen: So geht’s…
Sobald das Traumhaus aufgemalt wurde, kann es vom 15. September bis einschließlich 15. November 2022 via Foto oder Scan an die E-Mail-Adresse malwettbewerb@drklein.de mit dem Betreff „Malwettbewerb: Male dein Zuhause von morgen“ geschickt werden. Ganz klar: Dabei müssen Mama und Papa, Oma und Opa oder die lieben, älteren Geschwister sicher helfen. Angaben, die nicht fehlen dürfen, sind der vollständige Name und das Alter des Kindes sowie eine ausgefüllte Einverständniserklärung der Erziehungsberechtigten.

Sobald die Einreichungsfrist abgelaufen ist, trifft eine Jury eine Vorauswahl der zehn besten Bilder je Altersgruppe. Diese Jury besteht aus zwei externen Beratern aus den Bereichen Kindergarten und Grundschulpädagogik sowie aus drei Mitarbeitenden von Dr. Klein. Über die endgültige Platzbelegung der Plätze eins bis drei je Altersgruppe stimmen alle Beschäftigten der Dr. Klein Privatkunden AG ab.

Gewinne, die Kinderherzen höherschlagen lassen
Alle Hauptgewinne werden gleichermaßen für jede der drei Altersklassen bereitgestellt. So dürfen sich die jeweiligen Erstplatzierten auf einen Gutschein im Wert von 750 Euro für einen Urlaub in einem Familotel freuen. Familotel bietet Urlaub, bei dem die ganze Familie Spaß hat: Für die Kinder gibt es abwechslungsreiche Spiel- und Freizeitangebote – und für Eltern auch mal Zeit zum Durchatmen. Die Gewinner des 2. Platzes werden mit einem Familotel-Gutschein über 500 Euro belohnt. Wer es auf den 3. Rang schafft, kann seine Koffer schon einmal für einen Ausflug ins Legoland Deutschland Resort packen: Dr. Klein spendiert für alle Drittplatzierten einen Gutschein im Wert von 250 Euro. Aber auch die 4.- bis 10.-Platzierten sollen nicht leer ausgehen. Für diese sieben Platzierungen aller Altersklassen gibt es einen Gutschein im Wert von je 50 Euro für individuell gestaltbare Fotogeschenke von CEWE. Die Gewinnerinnen und Gewinner werden ab dem 5. Dezember 2022 informiert und können an einer digitalen Preisverleihung teilnehmen.

Weitere Informationen sowie die Einverständniserklärung für Erziehungsberechtigte finden Interessierte auf: https://www.drklein.de/hausgemalt.html

EZB greift durch

Die Inflationsrate in Europa steigt auf ein erneutes Hoch und ein Ende ist nicht in Sicht – für die kommenden Monate sind sogar zweistellige Teuerungsraten ein realistisches Szenario. So lange die EZB eine Zinserhöhung vor sich hergeschoben hat, so rigide geht sie jetzt vor: Mit plus 0,75 Prozentpunkten vollzieht sie den größten Zinsschritt ihrer Geschichte. Um die Inflation in den Griff zu bekommen, nimmt EZB-Chefin Christine Lagarde damit in Kauf, die Wirtschaft zu schwächen und das Risiko einer Rezession zu erhöhen.

Bauzins steigt

Der anhaltende Preisdruck – in Deutschland durch wegfallende Subventionen und die anstehende Gasumlage noch einmal verstärkt – zieht laut Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein auch die Zinsen für Immobilienkredite wieder nach oben. Der Bestzins für ein repräsentatives 10-jähriges Darlehen beträgt aktuell knapp unter 3 Prozent (2,97 Prozent, Stand 07.09.2022), nachdem er Mitte August auf rund 2,4 Prozent gesunken war. Eine Entwicklung, die sich fortsetzen könnte: „Auch in den nächsten Monaten muss die EZB alles in den Ring werfen, um Entschlossenheit zu demonstrieren und die Inflation zumindest einzudämmen – und das kann die Zinsen für Baufinanzierungen weiter unter Druck setzen“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender von Dr. Klein. „Ich rechne damit, dass die Bauzinsen bis Ende des Jahres tendenziell weiter steigen und merklich über der 3-Prozent-Marke liegen werden.“ Erst wenn sich ein signifikanter Rückgang der Inflation zeigt, könne Christine Lagarde das Tempo drosseln. Bis dahin sind laut Michael Neumann weiterhin starke Schwankungen in der Zinskurve für Baufinanzierungen zu erwarten.

Abschlüsse bei Baufinanzierungen rückgängig – Interesse stabil

Lebensmittel- und Energiepreise steigen weiter und die Heizsaison naht – um das tägliche Leben zu bestreiten, reduzieren Verbraucher einer Umfrage des Bankenverbandes BdB zufolge ihre Konsumausgaben. Die Zurückhaltung ist auch in der Immobilienbranche angekommen: Der Finanzierungsvermittler Dr. Klein stellt in den letzten Wochen einen Rückgang der Abschlussvolumina im Markt fest. Neben den gestiegenen Gesamtkosten sieht Michael Neumann von Dr. Klein noch einen weiteren Grund. „Gerade bei Neubauten gibt es derzeit eine Nachfragedelle, weil die Baupreise aus dem Ruder gelaufen sind, Kapazitätsengpässe die Planbarkeit erschweren und Bauträger Kosten nicht langfristig kalkulieren können. Bauherren sind zurzeit mehrfach gekniffen.“ Ein generell abflauendes Interesse stellt man bei Dr. Klein derzeit nicht fest: Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bestehe nach wie vor und viele Kunden ließen sich ihren persönlichen finanziellen Spielraum ausrechnen. Aber: „Für Normalverdiener ohne nennenswerten Vermögenshintergrund ist die Finanzierung der eigenen Immobilie immer schwieriger machbar, das muss man ganz klar feststellen“, so Michael Neumann.

Tendenz

Kurzfristig: schwankend aufwärts
Mittelfristig: volatil, leicht steigend  

Zinsen (noch) auf Entspannungskurs

Nachdem die Zinsen für Baufinanzierungen im Juli deutlich um rund 0,5 Prozentpunkte gefallen sind, steigen sie im August wieder an. Der repräsentative Bestzins bei Dr. Klein liegt aktuell bei 2,61 Prozent (Stand: 23.08.2022). Für Dr. Klein Vorstand Michael Neumann ein Zeichen, dass die Märkte verunsichert sind und eine eindeutige Tendenz derzeit fehlt: „Die Bauzinsen sind aktuell wieder relativ weit von der 3-Prozent-Marke entfernt und bewegen sich zuletzt stark schwankend.“ Grund für diese Entwicklung ist, dass die 10-jährige Bundesanleihe, an deren Kurve sich die Bauzinsen orientieren, immer wieder Phasen mit starker Nachfrage aufweist. Wenn die Anleiherendite sinkt, sinkt auch das Zinsniveau – wie vor allem im Juli geschehen. Dieser Trend könnte allerdings nur von kurzer Dauer gewesen sein, da die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe seit Anfang August wieder ansteigt und über 1 Prozent geklettert ist.

Planbarkeit? Fehlanzeige – hohe Volatilität als Folge

Auch Michael Neumann mahnt daher: „Die Renditekurve der 10-jährigen Bundesanleihe zeigt stärkere Schwankungen und wird auch die Bauzinsen wieder mitziehen.“ Zudem spricht noch ein anderer Faktor für die Wahrscheinlichkeit zunehmender Volatilität: Nach fast einem Jahrzehnt wendet sich die Europäische Zentralbank von ihrem Konzept der „Forward Guidance“ ab, die den Märkten eine langfristige Planbarkeit ermöglichte. Mit diesem Instrument hat die Notenbank bisher zukünftige geldpolitische Absichten transparent kommuniziert und die Zinserwartungen beeinflusst. Diese Langfristigkeit ist nicht mehr zeitgemäß, die Entscheidungen müssen unverzüglich nach aktueller Lage getroffen werden – und mit der Abkehr dieser Kommunikationspraxis verschafft sich Christine Lagarde eine größere Flexibilität im Kampf gegen die Inflation und für den Erhalt der Währungsunion.

Wieder mehr Luft nach oben?

Eine Flexibilität, die sie bereits im Juli genutzt hat, als sie entgegen der angekündigten 0,25 Prozentpunkte den Leitzins um 0,5 Prozentpunkte angehoben hat – trotz hoher Verschuldungsquoten einiger Eurostaaten. Damit sich daraus keine Euro-Krise entwickelt, hat die EZB mit TPI (Transmission Protection Instrument) ein Instrument geschaffen, mit dem sie gezielt Risikoländer wie Italien durch den Kauf von Staatsanleihen unterstützen kann. „Der Erfolg dieser Maßnahme ist die Grundlage für einen größeren Spielraum für die EZB, doch kräftiger an der Zinsschraube zu drehen“, so Michael Neumann. Ihm zufolge geht der Markt derzeit davon aus, dass der Leitzins bis Jahresende eine 1 vor dem Komma aufweisen wird. Er rechnet mit einer Aufwärtsbewegung bis Ende des Jahres. „Der Druck auf die Baufinanzierungszinsen kann sich in den kommenden Monaten wieder erhöhen“, so der Experte. „Wegen der vielen wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten weltweit erwarte ich aber weiterhin starke Schwankungen.“

Tendenz

Kurzfristig: schwankend seitwärts

Mittelfristig: volatil, leicht steigend

Maik Korpjuhn: "Ja, das sehe ich so. Banken passen ihre Kriterien, nach denen sie ihre Kredite vergeben, gerade an. Wobei man sagen muss: Das tun sie immer wieder. Zu Beginn der Corona-Pandemie zum Beispiel sind sie sehr viel konservativer geworden, haben bestimmte Branchen ausgeschlossen und das Kurzarbeitergeld nicht angerechnet. Letztes Jahr hat sich das dann wieder normalisiert. Seitdem in diesem Jahr die Inflationsraten so in die Höhe geschnellt sind und mit verschiedenen Krisenherden die Aussichten unsicher werden, reagieren einige Kreditinstitute wieder und werden vorsichtiger – oder auch: strenger. So heben sie die Lebenshaltungskosten an und erwarten bei der Haushaltsrechnung einen höheren Puffer. Außerdem prüfen sie die Immobilie selbst sehr viel kritischer als früher."

Brauchen Kreditnehmer gerade mehr Eigenkapital als sonst?

Maik Korpjuhn: "Mehr Eigenkapital ist im Moment eigentlich nicht gefordert, eine saubere, klare Bonität hilft zurzeit mehr: Banken haben lieber Kunden mit einem hohen regelmäßigen Einkommen in einer zukunftssicheren Branche und überschaubaren Ausgaben als Kunden, die mehr Eigenkapital einbringen, sich die monatliche Rate aber nur knapp leisten können. Nach wie vor ist es also möglich, den gesamten Kaufpreis zu finanzieren, da hat sich nichts geändert. Aber: Wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist, erwarten Banken zum Teil eine höhere Tilgung – statt früher beispielsweise 2 Prozent muss dann die Anfangstilgung 3 Prozent betragen. Damit kommen die Kreditnehmer zwar schnell von den hohen Darlehensbeträgen runter – gleichzeitig steigt aber auch die Monatsrate."

Was hat sich bei der Immobilienbewertung geändert?

Maik Korpjuhn: "Bei der Bewertung des Hauses oder der Wohnung sind Banken definitiv strenger geworden, weil nicht sicher ist, in welche Richtung sich der Markt bewegt und ob die Preise in Zukunft nicht vielleicht zurückgehen. Wo sie früher davon ausgehen konnten, dass der Wert der Immobilie um mindestens 2 Prozent im Jahr steigt – und zwar fast egal in welcher Lage –, sind jetzt stagnierende oder auch sinkende Preise ein reales Szenario. Für Käufer und auch für die Bank wäre es absolut unglücklich, wenn nach der Zinsbindung, also beispielsweise nach 10 Jahren, der Immobilienwert unter der Darlehenshöhe liegt. Der Kunde hat ein hohes Zinsänderungsrisiko und muss eventuell mit einer höheren Monatsrate rechnen. Und für die Bank ist die Gefahr, dass ihre Kunden den Kredit nicht mehr stemmen können, hoch. Deshalb achtet sie sehr kritisch darauf, dass die Immobilie auch langfristig ihr Geld wert ist. Eine Top-Lage und ein sehr guter Zustand helfen."

Weitere Antworten finden Sie im Blog "Hausgemacht" von Dr. Klein. u.a. zu diesen Fragen:

– Wobei genau werden die Banken strenger – was erwarten sie neuerdings von ihren Kunden?
– Inflation und Lebenshaltungskosten: Wie kalkulieren Banken zurzeit?
– Welcher Puffer wird bei der Haushaltsrechnung zurzeit verlangt?
– Gibt es bestimmte Kundengruppen, die es zurzeit schwerer haben?
– Was sind Tipps für diejenigen, die jetzt eine Immobilie finanzieren wollen?