• Prognosequalität durch Primärerhebung deutlich gesteigert 
• Über 600 Berliner Projektentwicklungen mit Schwerpunkt Büronutzung per Besichtigung überprüft
• Teilmarkt Mediaspree mit höchster Neubau-Büroflächenfertigstellung bis Ende 2024 bei bereits über 60 Prozent Vorbelegungsquote
• Berlins Top 5 Teilmärkte für Büroneubauflächen sind Mediaspree, Hauptbahnhof, Peripherie Nord, Peripherie Ost, City Ost

Berlin, 11. März 2022 – Knapp zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche sollten gemäß der letzten Prognose aus dem Jahr 2021 von Colliers bis einschließlich 2024 auf dem Berliner Büromarkt fertiggestellt werden, einschließlich Sanierungen von Bestandsgebäuden, davon 1,2 Millionen Quadratmeter bis zum Ende des Jahres 2023. Andere Marktteilnehmer gingen in ihrer letzten Prognose sogar von einem Fertigstellungsvolumen von über drei Millionen Quadratmeter bis 2024 aus. Die Prognosen wurden überwiegend aus den Angaben der Projektentwickler und Eigentümer zum jeweiligen Fertigstellungszeitpunkt in Verbindung mit Fertigstellungswahrscheinlichkeiten abgeleitet.

Colliers hat von Dezember 2021 bis Januar 2022 über 600 Projektentwicklungen selbst vor Ort in Augenschein genommen und eine Überprüfung der wahrscheinlichen Fertigstellungszeitpunkte dieser Projekte vorgenommen. Dadurch wurde die Prognosequalität gegenüber der bisherigen Vorgehensweise deutlich gesteigert.

Tatsächlich befinden sich demnach im Januar 2022 über 140 Neubauprojekte mit rund 1,46 Millionen Quadratmeter Bürofläche im Bau. Ihre Fertigstellung ist gemäß dem vorgefundenen Bautenstand für den Zeitraum 2022 bis 2024 als sehr wahrscheinlich anzusehen. 

Von diesem Flächenvolumen werden nur circa 10 Prozent für die Eigennutzung errichtet. Der Großteil dieser neu auf den Markt kommenden Büroflächen wird dem Berliner Büroimmobilienmarkt für die Vermietung zur Verfügung stehen. Die Vorvermietungsquote dieser Mietflächen lag bereits im Januar 2022 bei 38 Prozent. Auffällig ist der hohe Eigennutzeranteil an den im Bau befindlichen Büroneubauflächen in den drei Teilmärkten CBD City West, City West und City Rand Süd, wo er deutlich über 40 Prozent, teilweise bei knapp 50 Prozent liegt.

Von den 1,46 Millionen Quadratmetern im Bau befindlicher Büroneubaufläche liegen nur 11 Prozent in den CBD-Lagen Berlins, die darüber hinaus bereits eine Vorbelegungsquote von fast 50 Prozent erreicht haben. Den höchsten Büroflächenzuwachs verzeichnet die Mediaspree. Die Vorbelegungsquote liegt in diesem Teilmarkt bereits bei über 60 Prozent. Jenseits des S-Bahnrings sind circa 35 Prozent der bis 2024 voraussichtlich fertiggestellten Büroneubauflächen verortet. Im Teilmarkt Flughafen Schönefeld wird überwiegend spekulativ gebaut. Im Teilmarkt Adlershof sind dagegen knapp 60 Prozent der Büroneubauprojektfläche bereits vorbelegt.

Bedingt durch ein verändertes Finanzierungsumfeld werden in den nächsten Jahren weniger spekulativ errichtete Büroprojektentwicklungen in Berlin errichtet werden. Kemal Zeyveli MRICS, Berliner Regional Manager von Colliers: „Wir gehen davon aus, dass die überwiegende Mehrheit der Neubauprojekte, die zum Zeitpunkt unserer Überprüfung noch nicht im Bau waren und noch nicht über eine Vorbelegungsquote von mindestens 40 Prozent verfügten, auch nicht bis Ende 2024 fertiggestellt sein werden. Dies betrifft bis dato circa 550.000 Quadratmeter Mietfläche. Ein Fertigstellungsvolumen im Neubausegment von mehr als 1,5 Millionen Quadratmeter bis Ende 2024 halten wir daher für unwahrscheinlich.

Die Leerstandsquote wird sich bei anhaltend hoher Nachfrage weiterhin moderat entwickeln und wahrscheinlich deutlich unter 5 Prozent verharren. Angesichts einer deutlich anziehenden Nachfrage nach flexiblen und ESG-konformen Büroflächen, die kurz- bis mittelfristig schwerpunktmäßig nur in Neubauten befriedigt werden können, werden diese Flächen gemäß der aktualisierten Prognose ein knappes Gut werden in Berlin.”

„Ich danke Hermann Schnell sehr herzlich für sein großartiges Engagement und seine erfolgreiche Mission. Es ist ihm mit Einsatz, Erfahrung und einem erstklassigen Netzwerk gelungen, eine neue Dienstleistung in unserem Team zu etablieren, die bei unseren Kunden auf große Nachfrage stößt. Gerade vor dem Hintergrund der veränderten Bürowelt ist es für uns absolut wichtig, dass wir Kunden in Deutschland erstklassige AWC-Services anbieten können. Ich wünsche Hermann Schnell viel Erfolg bei seiner neuen Aufgabe und einem neuen Abschnitt in seiner unternehmerischen Laufbahn“, sagt Matthias Leube, CEO | Germany bei Colliers.

„Es war mir eine große Freude, das AWC-Team für Colliers aufzubauen. Wir haben versierte Architekten und Beraterpersönlichkeiten zu einem starken Team geformt, das meine Aufgaben übernehmen und die AWC-Services gezielt weiterentwickeln wird. Ich werde dem Unternehmen Colliers und auch Matthias Leube als CEO weiter in Freundschaft verbunden bleiben“, sagt Professor Hermann Schnell, vormals Head of Architecture & Workplace | Germany bei Colliers.

Wie in anderen EMEA-Märkten ebenfalls üblich, wird Colliers in Deutschland seine AWC-Services vom 15. März an in den Bereich Occupier Services unter der Leitung von Eva Escaig integrieren. 

Die Büroräume am Lyoner Stern, Hahnstraße 68-70, entsprechen den Anfoderungen an neue Arbeitswelten. Dekra zieht in die ehemalige Musteretage des Eigentümers im 9. Obergeschoss, dem höchsten Stockwerk des Gebäudes, die innovativ und technisch auf dem aktuellen Stand ausgebaut und ausgestattet ist.  

Colliers war bei der Anmietung beratend und vermittelnd tätig.

• Flächenumsatz liegt rund 63 Prozent über dem 3-Jahres-Durchschnitt 
• Anhaltender E-Commerce-Boom beflügelt den Leipziger Markt
• Nahezu alle relevanten Grundstücksreserven derzeit ausgeschöpft 
• Spitzenmiete erhöht sich um 2 Prozent auf 4,70 Euro pro Quadratmeter
• Flächenengpass wird Jahresumsatz für 2022 ausbremsen

Der Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Leipzig verzeichnet laut Colliers seit Jahren einen stetig wachsenden Flächenumsatz. 2021 erzielte der Markt einen Flächenumsatz von insgesamt 540.600 Quadratmetern und verzeichnete ein Umsatzplus von 15 Prozent. Im Vergleich zu den Vorjahren wird die positive Entwicklung innerhalb der Logistikregion Leipzig deutlicher. So lag der aktuelle Flächenumsatz rund 63 Prozent über dem Durchschnitt der letzten drei Jahre. Die reine Vermietungsleistung lag mit 397.000 Quadratmeter rund 36 Prozent ebenfalls über dem Vorjahreswert.

Insgesamt fanden aufgrund der regen Neubauaktivität in den vergangenen Jahren eine Vielzahl an Abschlüssen im großvolumigen Flächensegment statt. Folglich waren diese für rund 58 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich. Die größte Vermietung des Jahres wurde am Rand des Leipziger Stadtgebiets in Nähe des Flughafens generiert. Hier mietete Relaxdays circa 57.000 Quadratmeter Hallen-, Mezzanine- und Bürofläche in einem Neubau an. Der Anteil der Eigennutzer (27 Prozent) bleib trotz des zunehmenden Grundstücksmangels auf einem vergleichbaren Niveau wie im Vorjahr. 

Steffen Sauer, Head of Industrial & Logistics in Leipzig: „Trotzdem wird im langjährigen Vergleich ein rückläufiger Trend bei den Eigennutzeransiedlungen sichtbar. Die bedeutendste Eigennutzeransiedlung fand innerhalb des Stadtgebiets im Norden von Leipzig statt und wurde von Beiersdorf AG generiert. Das Produktionsunternehmen baut auf einer der letzten Grundstücksreserven bis 2023 in Leipzig eine hochmoderne Produktionsanlage sowie ein Logistikzentrum mit über 55.000 Quadratmeter Logistik-, Produktions- und Bürofläche.“

Anhaltender E-Commerce Boom beflügelt den Leipziger Markt

Die Logistikregion profitiert seit Beginn der Pandemie vom Boom im E-Commerce-Bereich. So stieg der Anteil der Handelsunternehmen am gesamten Flächenumsatz von 16 Prozent im Jahr 2019 auf aktuell 41 Prozent, während in der Vorpandemiephase Produktionsunternehmen mit einem Anteil von rund 58 Prozent die flächenumsatzstärkste Nutzergruppe waren. Die rege Neubauaktivität der letzten Jahre konnte zwar die Nachfrage von der Seite der Handelsunternehmen bedienen, gleichzeitig führte diese zu einem stetigen Rückgang an Grundstückspotenzialen in der Logistikregion Leipzig. 

„Seit Ende des vierten Quartals sind nahezu alle relevanten Grundstücksreserven ausgeschöpft und die heute schon projektierten Logistikflächen bereits vorvermietet. Für die erste Jahreshälfte 2022 sind keine nennenswerten Fertigstellungen geplant. Folglich wird das knappe Angebot innerhalb der Logistikregion Leipzig in den kommenden Monaten die hohe Nachfrage nicht bedienen können und die Wettbewerbssituation weiter verschärfen“, betont Sauer. 

Leichter Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmiete

Der spürbare Rückgang der Neubauaktivität hat die Wettbewerbssituation bei Neubauobjekten verschärft, so dass die Spitzenmiete in den letzten 12 Monaten um 2 Prozent auf aktuell 4,70 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist. Aufgrund der anhaltenden Grundstücksknappheit nimmt der Wettbewerbsdruck im Bereich der Bestandsimmobilien zu. Vor allem im Flächensegment unter 5.000 Quadratmeter gibt es aus historischen Gründen in der Logistikregion Leipzig kaum verfügbare Flächen. Die rege Neubauaktivität in der Vergangenheit hatte zur Folge, dass überwiegend großvolumige Neubauvorhaben umgesetzt wurden. Folglich stieg die Durchschnittsmiete um 3 Prozent auf aktuell 3,90 Euro pro Quadratmeter. Der Flächenmangel wird diesen Trend in den kommenden Monaten weiter verstärken. 

Flächenengpass bremst Mietaktivitäten für 2022 aus

Die aktuell positiven Markkonditionen, die hohe Nachfrage aus dem Bereich E-Commerce sowie das attraktive Mietniveau in der Logistikregion Leipzig werden die Nachfrage weiter antreiben. In den kommenden Monaten wird das knappe Angebot diese Nachfrage nicht bedienen können und so die Wettbewerbssituation weiter verschärfen. 

„Erste Entspannungsphasen werden zum Ende des Jahres 2022 erwartet. Aufgrund dessen gehen wir für das Jahr 2022 von einer rückläufigen Entwicklung beim Flächenumsatz aus, während der Druck auf die Spitzen- und Durchschnittsmieten weiter steigen wird“, so Sauer abschließend.

• Nachfrage wieder auf hohem Niveau nach Ruhepause im ersten Pandemiejahr
• Großteil des Bedarfs wird weiterhin über Bestandsflächen abgedeckt (88 Prozent)
• Acht Abschlüsse größer 10.000 Quadratmeter für knapp 41 Prozent des Ergebnisses verantwortlich
• Aktuelle Brownfield-Developments sorgen für etwas Flächennachschub
• Produktionsunternehmen positionieren sich wieder auf Platz 1

Der Stuttgarter Industrie- und Logistikmarkt schließt das Jahr laut Colliers mit einem Flächenumsatz von insgesamt 323.800 Quadratmeter ab. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Ergebnis mehr als doppelt so hoch und übertrifft den Fünfjahresdurchschnitt außerdem um 32 Prozent. Zudem konnten sich Eigennutzer wieder deutlich aktiver am Markt zeigen, so dass die Eigennutzer-Quote auf 17 Prozent anstieg (circa 53.900 Quadratmeter). Die reine Vermietungsleistung summierte sich zum Jahresende auf 269.900 Quadratmeter, was ebenfalls einer Verdopplung der Jahresperformance entspricht. 

Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Stuttgart bei Colliers: „Während das Pandemiejahr 2020 noch deutlich von Zurückhaltung und Unsicherheiten insbesondere im Automobil-Sektor geprägt war, zeigte sich das Marktgeschehen 2021 weitaus aktiver und die traditionell größte Nutzergruppe der Stuttgarter Region ´Produktion & Fertigung´ kehrte aus dem Ruhemodus zurück.“

Großteil des Bedarfs wird weiterhin über Bestandsflächen abgedeckt

Die drei größten Abschlüsse des Jahres konnten allesamt im nördlichen Teilmarkt Ludwigsburg registriert werden. Dazu zählt neben dem Neubau-Vorhaben von Porsche (circa 23.000 Quadratmeter) auch die Ansiedlung des Onlinehändlers Yahee (circa 21.000 Quadratmeter) sowie ein weiterer Abschluss für circa 17.000 Quadratmeter Hallenfläche durch HTL. In der Summe konnten acht Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter registriert werden, die zusammen einen Flächenumsatz von 132.600 Quadratmeter (41 Prozent) ausmachten. Trotz des regen Marktgeschehens ist in Stuttgart das Angebot an Flächen größer 5.000 Quadratmeter weiterhin limitiert, so dass der überwiegende Teil des Flächenumsatzes (circa 88 Prozent) erneut durch Bestandsflächen generiert wurde. Für Flächennachschub im laufenden Jahr könnten unter anderem die aktuellen Brownfield-Developments in Leonberg (circa 11.000 Quadratmeter, Fertigstellung Q4 2022), in Altbach (circa 27.000 Quadratmeter, Fertigstellung Q1 2022) und in Ebersbach (circa 33.460 Quadratmeter, Fertigstellung Januar 2023) sorgen, die dem Markt moderne, bedarfsgerechte Flächen zuführen. Weiterhin werden Hallenflächen bis zu einer Flächengröße von 5.000 Quadratmeter stark nachgefragt, die in der Region jedoch geringe Verfügbarkeiten aufweisen, so dass Nutzer sich entweder mit einer langen Vorlaufzeit oder angepassten Suchkriterien abhelfen müssen.

„Im Zuge der Ausschreibungen der großen Corporates wie Daimler und Porsche fragen zudem Dienstleister und Zulieferer trotz Flächenengpass kürzere Mietvertragslaufzeit bei Entwicklern und Eigentümern ab, die sich vorwiegend im Bereich zwischen drei bis fünf Jahren bewegen“, ergänzt Reck.

Produktionsunternehmen positionieren sich wieder auf Platz 1

Nutzer aus dem Bereich Produktions- und Fertigung generierten nach einer pandemiebedingten Pause etwa fünfmal so viel Flächenumsatz wie im vergangenen Jahr (circa 133.500 Quadratmeter, 41 Prozent). Mit deutlichem Abstand konnten sie sich 2021 wieder auf Platz 1 positionieren und Nutzer aus dem Bereich „Transport & Logistik“ (96.100 Quadratmeter, 30 Prozent) auf den zweiten Platz verdrängen. Handelsunternehmen verzeichneten zwar eine Verdopplung ihres Flächenumsatzes auf 50.200 Quadratmeter , ihr Marktanteil verringerte sich jedoch von 20 Prozent auf 15 Prozent. Der Rückgang hat jedoch keineswegs mit einem geringerem Flächenbedarf zu tun, sondern ist vielmehr auf die stärkere Wettbewerbssituation im Vergleich zum Vorjahr zurückzuführen.

Mieten steigen in Folge des Angebotsengpasses

Dass der aktuelle Flächenbedarf nicht mit dem Angebot übereinstimmt und weiterhin ein deutlicher Nachfrageüberhang besteht, lässt sich ebenfalls aus der Mietpreisentwicklung rauslesen. Aktuell ist der Andrang so hoch, dass Mietflächen sowohl im Neubau-Segment als auch im Bestand eine Preissteigerung aufweisen. Befeuert wird dieser Trend durch nachhaltig gestiegene Grundstücks- und Baupreise in der Region. In der Folge stieg die Spitzenmiete für Hallenflächen ab 3.000 Quadratmeter von 6,50 Euro pro Quadratmeter im Vorjahreszeitraum auf aktuell 7,00 Euro pro Quadratmeter an. Die Durchschnittsmiete erhöhte sich in den letzten 12 Monaten ebenfalls um 20 Cent. 

Brownfield-Developments sorgen für leichte Entspannung auf dem Markt

In Hinblick auf die beiden stark wachsenden Bereiche E-Mobility und E-Commerce wird sich die Nachfrage weiterhin auf einem konstant hohen Niveau fortbewegen. Für das laufende Jahr ist angebotsbedingt jedoch mit einem Rückgang des Flächenumsatzes zu rechnen, da die aktuellen Neubauentwicklungen und kurzfristig zur Verfügung stehenden Flächen kaum den Bedarf aus den stark wachsenden Branchen decken können. Insbesondere fehlt es jedoch an modernen Light Industrial-Flächen, die Automobilhersteller und deren Zulieferer zur Entwicklung und Fertigung ihrer Produktionsteile benötigen. 

„Der Angebotsengpass könnte jedoch mithilfe von Brownfieldentwicklungen mittelfristig etwas gelockert werden. Unter anderem planen die Immobilienentwickler Inbright & Patron etwa die Revitalisierung des ehemaligen Mann+Hummel Areals in Ludwigsburg. Auf einem 5,1 Hektar großen Gelände soll mittelfristig ein etwa 75.000 Quadratmeter großer Campus für Forschungs- und Entwicklungszwecke entstehen“, so Reck abschließend.

Anton Hansen ist gelernter Immobilienkaufmann und IREBS-Absolvent. Er verfügt über rund zehn Jahre Erfahrung im Immobiliengeschäft und war zuletzt in ähnlicher Funktion für Engel & Völkers tätig. Dort hat er den Industrie- und Logistikbereich von drei auf 12 Mitarbeitende erweitert und war pro Jahr an rund 50 Investment- und Letting-Transaktionen in Norddeutschland beteiligt.

„Mit Anton Hansen und seinem Team am Standort sind wir gut aufgestellt, um in einem hart umkämpften Markt die besten Möglichkeiten für unsere Kunden sowohl auf der Investment- als auch auf der Vermietungsseite zu ermitteln. Auch in Hamburg trifft eine extrem hohe Nachfrage zurzeit auf begrenztes Angebot und hier gilt es Lösungen zu entwickeln, mit denen wir die Erwartungen unserer Kunden übertreffen“, sagt Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics bei Colliers in Deutschland.

„Anton Hansen passt mit seinem Profil und seinen Ambitionen hervorragend zu der offenen, kollegialen Kultur, die wir am Standort Hamburg pflegen. Er verkörpert zudem den Unternehmergeist der jüngeren Generation, den wir fördern und für den wir den richtigen Entfaltungsraum bieten, um Performance für unsere Kunden zu ermöglichen“, sagt Sascha Hanekopf, Regional Manager Hamburg bei Colliers.

• TOP 8 Logistikregionen verzeichnen Rekord-Plus von 28 Prozent
• Höchste Anzahl an Abschlüssen seit Aufzeichnungsbeginn
• Handelsunternehmen sind die wichtigsten Flächenumsatztreiber an sechs von acht Standorten
• Positive Mietpreisentwicklung in fast allen Kernregionen

Frankfurt/Main, 21. Januar 2022 – Nach Angaben von Colliers generierten die deutschen TOP 8 Logistikimmobilienmärkte 2021 einen Flächenumsatz von insgesamt rund 3,7 Millionen Quadratmetern. Das außenordentliche Ergebnis übertraf den Vorjahreswert um satte 28 Prozent und den Dreijahresdurchschnitt um 33 Prozent. Ferner verzeichneten sieben von acht TOP-Logistikregionen ein Umsatzplus im Vergleich zum Vorjahr. Im Dreijahresdurchschnitt zeigten sich alle TOP 8 Standorte überdurchschnittlich robust und konnten die durchschnittlichen Flächenumsätze der vergangenen Jahre übertreffen. Das herausragende Ergebnis kann vor allem mit der Rekordanzahl an getätigten Abschlüssen begründet werden. 

Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Trotz des Rekordergebnisses bei den Flächenumsätzen registrieren wir weiterhin einen steigenden Grundstücksmangel an allen TOP 8 Standorten, der zwar regional unterschiedlich stark ausgeprägt ist, aber weiterhin sehr präsent ist. Aufgrund dessen konnten wir einen Anstieg an Vorvermietungen im Jahr 2021 beobachten. Die angespannte Wettbewerbssituation fordert die Marktteilnehmer vorausschauender zu agieren und sich frühzeitig verfügbare Flächen zu sichern. Dies gepaart mit einer erhöhten Bereitschaft auch kleinere Flächen anzumieten, führte zu einer Rekordanzahl an Abschlüssen, die in der Summe das sehr starke Jahresergebnis erklären.“ 

Rekordflächenumsätze an allen TOP 8 Standorten

Im Vergleich der letzten drei Jahre verzeichnen alle TOP 8 Standorte ein Umsatzplus. Die Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt erzielte mit 705.700 Quadratmeter (+ 42 Prozent) die höchsten Flächenumsätze unter den TOP 8 Standorten. Es wurde insgesamt eine Rekordanzahl an Abschlüssen, insbesondere im mittleren Flächensegment, generiert. Die hohe Nachfrage seitens der E-Commerce-Unternehmen sowie einige Neubauentwicklungen waren die wichtigsten Flächenumsatztreiber in 2021. 

Auf Platz 2 zeigte sich die Logistikregion Hamburg mit 635.900 Quadratmetern. Bemerkenswert ist es, dass die Anzahl der Abschlüsse sich auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr befand, aber rund 32 Prozent mehr Hallenfläche umgesetzt wurde. Dies liegt vor allem an der regen Nachfrage nach Flächen im großvolumigen Segment. Insgesamt fanden rund 40 Prozent aller Abschlüsse im Flächensegment ab 5.000 Quadratmeter statt, während in 2020 ihr Anteil mit rund 23 Prozent deutlich geringer ausfiel. Zu den bedeutendsten Vermietungsabschlüssen gehörte die Anmietung einer rund 50.000 Quadratmeter großen, in Bau befindlichen Halle durch eine Tochtergesellschaft von Airbus SE. 

Die Logistikregion Berlin folgte mit rund 603.700 Quadratmetern Flächenumsatz auf Platz 3 der TOP 8. Dabei wurde sowohl der Vorjahreswert als auch der Dreijahresdurchschnitt um jeweils rund 35 Prozent übertroffen. Beeindruckend ist, dass der Flächenumsatz fast ausschließlich durch Vermietungen generiert wurde und marktprägende Eigennutzer-Ansiedlungen wie auch schon im Vorjahr ausblieben. Da die geplante Lidl-Neubauentwicklung und Eröffnung der Tesla-Fabrik in das Jahr 2022 verschoben wurde, konnte der durchschnittliche Eigennutzeranteil nicht erzielt werden. Traditionell waren Handelsunternehmen die wichtigsten Flächenumsatztreiber. Zu den bedeutendsten Abschlüssen in der Region Berlin/Brandenburg gehörte die temporäre Anmietung des Lebensmittelhändlers Lidl in Ludwigsfelde (circa 30.300 Quadratmeter Hallenfläche). 

Auf den weiteren Plätzen folgten Leipzig mit 540.600 Quadratmeter (+ 15 Prozent), Stuttgart 323.800 Quadratmeter (+ 154 Prozent), Köln 322.700 Quadratmeter (+ 7 Prozent), München 282.900 m²m² (- 23 Prozent) und Düsseldorf 252.800 Quadratmeter (+ 58 Prozent). 

Das Rekordplus in Stuttgart kann hauptsächlich durch einige Eigennutzer-Neubauprojekte erklärt werden, die im Vorjahr aufgrund des Grundstücksmangels komplett gefehlt haben. Insbesondere Eigennutzer leiden unter dem Grundstücksmangel in der Logistikregion Stuttgart, die aufgrund ihrer Topographie kaum Erweiterungsmöglichkeiten bietet. 

Die einzige Logistikregion, die einen rückläufigen Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet, ist München. Dies lag an der Sonderanmietung von KraussMaffei, die 2020 stattfand und für rund 38 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich war. Im Dreijahresdurchschnitt verzeichnete der Flächenumsatz der Logistikregion München im Jahr 2021 ein Umsatzplus von 7 Prozent. Traditionell verzeichnete der Logistikmarkt eine rege Nachfrage nach Hallenflächen im Flächensegment unterhalb 5.000 Quadratmeter. Dies zeigt sich insbesondere in der Rekordanzahl an Abschlüssen. So wurden insgesamt rund 62 Prozent mehr Abschlüsse unterzeichnet als im Vorjahr. Darüber hinaus fanden einige Eigennutzer-Ansiedlungen statt, die in den Vorjahren gefehlt haben. Nichtdestotrotz bleibt der Grundstücksmangel weiterhin ein limitierender Faktor bei den Flächenumsätzen. 

Sowohl Köln als auch Leipzig verzeichnen seit Jahren eine kontinuierliche Steigerung der Flächenumsätze. Dies lag in der Vergangenheit an der Grundstücksverfügbarkeit, die im Laufe der Jahre immer weiter abgebaut wurde. Da die Grundstücksreserven zum Großteil an den beiden Standorten ausgeschöpft wurden, wird für 2022 erwartet, dass die Rekordwerte aus dem Vorjahr nicht erzielt werden. Dies wird sich in den kommenden Monaten in der Entwicklung der Mietpreise widerspiegeln. 

Düsseldorf generierte trotz eines Umsatzplus den niedrigsten Flächenumsatz. Zwar verzeichnet die Region eine sehr rege Nachfrage insbesondere durch E-Commerce-Unternehmen, aber aufgrund der vorherrschenden Grundstücksknappheit kann der Markt nicht an die Ergebnisse aus den Boomjahren 2016 und 2017 anknüpfen und verzeichnet seit Jahren einen rückläufigen Trend bei den Flächenumsätzen. 

Handelsunternehmen weiterhin die wichtigsten Flächenumsatztreiber 

„Verstärkt durch die Pandemie nahm die Anzahl der Online-Bestellungen 2020 deutlich zu und verzeichnet seitdem einen kontinuierlichen Anstieg. Der Bundesverband Paket und Expresslogistik (BIEK) prognostiziert bis 2025 ein jährliches Sendungswachstum von 7 Prozent. Wir beobachten, dass diese Entwicklung sich auch bei den Flächenumsätzen widerspiegelt. So zeigten sich die Handelsunternehmen weiterhin als die wichtigsten Flächenumsatztreiber und waren in der Summe der TOP 8 Logistikimmobilienmärkte für rund 36 Prozent des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich“, erläutert Roy. 

An sechs von acht TOP-Logistikstandorten generierten Handelsunternehmen mehr als ein Drittel des Flächenumsatzes, lediglich an den von dem Automotive-Sektor geprägten Standorten München (17 Prozent) und Stuttgart (15 Prozent) lag ihr Anteil auf Platz 2. In der Logistikregion Rhein-Main/Frankfurt zeigten sich Handelsunternehmen besonders aktiv und waren für die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich. Hier war die Anmietung durch das Handelsunternehmen Amazon im Teilmarkt Gießen mit einer 100.000 Quadratmeter großen in Bau befindlichen Fläche der größte Abschluss. Weitere bedeutsame Abschlüsse der Region Rhein-Main/Frankfurt waren die Neubauanmietungen von PepsiCo mit 37.200 Quadratmetern in Hammersbach (Wetteraukreis) und die Bestandsanmietung von toom in Dietzenbach mit 24.000 Quadratmetern. Den zweiten Platz unter den TOP 8 Standorten mit dem höchsten Anteil an Abschlüssen durch Handelsunternehmen teilen sich die beiden Regionen Köln und Leipzig. Hier waren vor allem E-Commerce-Unternehmen für jeweils 41 Prozent des regionalen Flächenumsatzes verantwortlich. Während Köln seit Jahren von der hohen Nachfrage aus dem E-Commerce-Bereich geprägt wird, zum Großteil bedingt durch die Lage im bevölkerungsreichsten Bundesland und der damit verbundenen Bedeutung als Versorgungsdrehscheibe, ist der erhöhte Flächenbedarf von Seiten der E-Commerce-Unternehmen in Leipzig eine neue Entwicklung, die maßgeblich von der Pandemie beeinflusst wurde. So waren Handelsunternehmen 2019 für lediglich 16 Prozent des gesamten Flächenumsatzes in Leipzig verantwortlich. Nach zwei Jahren Pandemie stieg ihr Anteil sowohl am gesamten Flächenumsatz (41 Prozent) als auch an allen großvolumigen Abschlüssen über 10.000 Quadratmeter (40 Prozent). Auch der größte Vermietungsabschluss in der Region wurde von einem Handelsunternehmen generiert. Im vierten Quartal mietete der Onlinehändler Relaxdays knapp über 51.000 Quadratmeter Hallenfläche in Schkeuditz. 

Rückläufige Neubauaktivität erhöht die Nachfrage nach Bestandsflächen 

Der Grundstücksmangel in den TOP 8 Logistikimmobilienmärkten führt zu einer seit Jahren rückläufigen Neubauaktivität. So wurden im Durchschnitt der TOP 8 Standorte 54 Prozent der Hallenfläche in Bestandsobjekten angemietet. Dabei schwanken die regionalen Unterschiede zwischen 77 Prozent (Stuttgart) und 16 Prozent (Leipzig). „Der regional unterschiedlich stark ausgeprägte Grundstücksmangel wird insbesondere bei den Mietniveaus sichtbar“, erklärt Roy. „Wir haben 2021 an allen TOP 8 Standorten sowohl bei den Spitzen- als auch bei den Durchschnittsmieten eine Erhöhung beobachten können und erwarten für das kommende Jahr einen ähnlichen Trend. Der Boom im E-Commerce-Bereich wird auch 2022 die Flächenumsätze und Mietpreisentwicklungen maßgeblich prägen. Darüber hinaus beobachten wir, dass neue Marktteilnehmer aus dem Onlinehandel sich auf dem deutschen Markt etablieren wollen und passende Logistikflächen benötigen. Gut angebundene Standorte in Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte sind eine sehr attraktive Alternative zu den TOP 8 Standorten. Aufgrund der rückläufigen Neubauaktivität erwarten wir für 2022 ein Jahresergebnis auf dem Niveau des Dreijahresdurchschnitts“, so Roy abschließend. 

• Büroflächenumsatz mit 830.000 Quadratmetern deutlich über Vorjahresniveau
• Leerstand steigt erneut leicht auf 3,1 Prozent
• Wieder steigende Spitzen- und Durchschnittsmieten

Nach Angaben von Colliers wurden bis Jahresende 2021 in der Bundeshauptstadt 830.000 Quadratmeter Büroflächen umgesetzt. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum entspricht das einem deutlichen Anstieg von rund 13 Prozent. 

Marcus Lehmann, Head of Key Account and Business Development bei Colliers in Berlin: „Der Berliner Bürovermietungsmarkt zeigt sich zum Jahresende erneut von seiner besten Seite. Wir haben ein überragendes viertes Quartal gesehen, was eines der besten der letzten Jahre gewesen ist. Großdeals dominierten insbesondere das Schlussquartal. Knapp die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes entfiel auf das größte Flächensegment jenseits der 5.000-Quadratmeter-Marke. Stolze 18 Megadeals über 10.000 Quadratmeter konnten bis Jahresende zum Abschluss gebracht werden.“

Kemal Zeyveli MRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin:„Hat der Berliner Bürovermietungsmarkt von seiner Dynamik her bis vor wenigen Jahren unter den TOP 7 auf Deutschlandebene noch mit Frankfurt und München konkurriert, spielt er inzwischen in etwa in einer Liga mit London und Paris.“ 

Die Mietpreise zeigten 2021 eine Seitwärtsbewegung und sind inzwischen wieder leicht gestiegen. Gegenüber dem Vorjahr blieb sowohl die Spitzenmiete mit 40,70 Euro pro Quadratmeter, als auch die Durchschnittsmiete auf ähnlichem Niveau. Der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter Bürofläche in den Teilmärkten innerhalb des S-Bahnrings kostet derzeit 33,00 Euro pro Quadratmeter. „Bis Ende 2022 werden die Mieten aufgrund der hohen Nachfrage gerade in Neubauprojekten in zentralen Lagen weiter stark ansteigen, das Erreichen der 50 Euro pro Quadratmeter-Marke könnte keine ganz große Seltenheit mehr sein“, betont Lehmann.

In diesem Jahr werden voraussichtlich circa 917.000 Quadratmeter Bürofläche in der Bundeshauptstadt fertiggestellt, davon sind fast 727.000 Quadratmeter bereits vermietet, was einer Vorvermietungsquote von 79 Prozent entspricht. Bis zum Jahresende 2023 werden, nach aktuellem Stand, mehr als 1,2 Millionen Quadratmeter Büroflächen neu geschaffen. 

Die Leerstandsquote ist zum Ende des vierten Quartals erneut leicht gestiegen, liegt aber bei noch immer sehr niedrigen 3,1 Prozent. Der Markt bleibt sehr robust, so dass sich perspektivisch selbst bei stärkerem Homeoffice-Effekt die Leerstandsquote bis Ende 2022 nicht weiter erhöhen dürfte.  

„Die Stimmung auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt ist durchaus positiv und die Pipeline über alle Branchen und Flächensegmente stark gefüllt. Die Sicht in die Zukunft ist optimistisch. Daher könnte für 2022 nach 2019 erneut mit einem Rekordjahr gerechnet werden. Einen Flächenumsatz von rund 900.000 Quadratmeter sehen wir als durchaus realistisch“, fasst Zeyveli zusammen.

• Dynamische Jahrsendrallye
• Hoher Anteil an Großtransaktionen spiegelt Anlagedruck wider
• Vertrauen von Investoren in den Münchner Büromarkt trotz Krise sehr hoch

Auch im zweiten Corona-Jahr befindet sich der Münchner Gewerbeinvestmentmarkt nach Angaben von Colliers auf hohem Niveau und erzielte ein Transaktionsvolumen von rund 7,4 Milliarden Euro, den zweithöchsten Wert nach dem Rekordjahr 2019. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 49 Prozent. Der 10-jährige Durchschnitt wurde um 28 Prozent übertroffen. Wesentlicher Treiber waren sechs Großtransaktionen über 500 Millionen Euro, die für sich genommen 3,7 Milliarden Euro zum Transaktionsvolumen beisteuerten. Neben den Hochhausverkäufen “Highlight Towers” und “Uptown Munich” zählen hierzu auch die Verkäufe des “Elementum” nahe des Hauptbahnhofs sowie des neuen Sitzes des Deutschen Patent- und Markenamts im Werksviertel.

Béla Tarcsay, Head of Capital Markets bei Colliers in München, stellt fest: „Die großvolumigen Verkäufe sowie die beachtlichen 15 mittelgroßen Transaktionen im Bereich von 70 bis 200 Millionen Euro unterstreichen auch in Krisenzeiten das Vertrauen der Investoren sowie die Attraktivität des Münchner Marktes, und das trotz des anhaltenden Angebotmangels im Core-Segment. Ohne diesen Mangel wäre eine weitaus höhere Transaktionsleistung möglich gewesen.” 

79 Prozent des Transaktionsvolumen fokussiert sich auf Bürogebäude, deutlich dahinter rangieren Hotels und gewerbliche Grundstücke mit jeweils rund 6 Prozent Marktanteil. Zu den größten Hoteltransaktionen zählte der Verkauf des im Bau befindlichen 5-Sterne-Hotels “Königshof“ am Stachus.

Nebenlagen außerhalb des Mittleren Rings behaupten sich weiterhin und trugen mit einem Marktanteil von 48 Prozent wesentlich zum guten Ergebnis bei. Hier befinden sich auch große etablierte Bürolagen wie die Parkstadt Schwabing, Moosach oder Obersendling, die im Fokus von institutionellen Anlegern stehen. Innerhalb des Mittleren Rings wurden weitere 43 Prozent des Volumens platziert, der Rest entfällt auf Lagen in den Münchner Umlandgemeinden. “Die Größe des Marktes, das sehr gute Verkehrsnetz sowie die hohe Vielfalt der erfolgreichen und expandierenden Branchen in München sind der Hauptgrund dafür, dass Investoren auch abseits des Zentrums vergleichsweise sicher investieren können und auch in diesen Lagen eine stetige Preissteigerung zu beobachten ist“, sagt Tarcsay. 

Die Kapitalwerte für Bürogebäude haben sich im Vergleich zum Vorjahr weiter erhöht. Der Mediankaufpreis für Bürogebäude innerhalb des Mittleren Rings lag bei kapp 12.000 Euro pro Quadratmeter und in der Spitze bei mehr als 21.000 Euro pro Quadratmeter. In den Stadtlagen außerhalb des Mittleren Rings bewegte sich der Median bei knapp 6.000 Euro pro Quadratmeter und der Spitzenwert bei 14.000 Euro pro Quadratmeter. Das knappe Angebot, selektiv anziehende Mieten, der Wettbewerb mit anderen Nutzungsarten sowie die weiter steigenden Bodenpreise werden auch in 2022 für weiter steigende Preise sorgen.

Institutionelle Investoren allokierten mit Abstand das meiste Kapital auf dem Münchner Markt. 3,8 Milliarden oder 51 Prozent entfällt auf diese Anlegergruppe, gefolgt von privaten Investoren und Family Offices, die mehr als 2,1 Milliarden Euro investierten. Ihren Platz auf dem Treppchen konnten zudem Projektentwickler verteidigen, die knapp 1,2 Milliarden Euro ausgaben. Auf Verkäuferseite ging von eben diesen drei Investorengruppen ebenfalls die höchste Aktivität aus. 

Internationale Investoren spielen wieder eine deutlich bedeutendere Rolle als im Vorjahr. Durch diese wurde 39 Prozent des Volumens gestemmt, nationale Investoren waren entsprechend mit 61 Prozent am Markt aktiv. Auf Verkäuferseite waren nationale Investoren mit 57 Prozent des Verkaufsvolumens ähnlich aktiv. Insgesamt verkauften internationale Investoren 350 Millionen Euro mehr, als sie auf dem Münchner Markt investierten. 

Der Druck auf die Renditen hält an: Wenngleich der Höhenflug auf dem Aktienmarkt weiterhin ungebrochen ist und auch die Mehrheit der Analysten für 2022 eine positive Entwicklung an den europäischen Börsen prognostizieren, gibt es weiterhin kaum rentierliche Alternativinvestments. Die Spitzenrendite hat daher weitere 5 Basispunkte nachgegegeben und liegt bei 2,65 Prozent. Die finanzwirtschaftliche Großwetterlage und die wirtschaftliche Entwicklung im Euroraum deuten im ersten Halbjahr 2022 auf wenig Veränderungen hin. Anders als in den USA ist auch dieses Jahr im Euroraum keine Zinswende zu erwarten.

„Die deutsche Wirtschaft insgesamt sowie der gewerbliche Immobilienmarkt stehen auch in 2022 vor großen Herausforderungen: Die Pandemie wird uns weiter begleiten, es deutet sich eine Verstetigung der Inflation an, und eskallierende Konflikte können die Wirtschaft im weiteren Jahresverlauf beeinflussen. Die Auswirkungen der neuen Arbeitsweise mit weniger Büropräsenz wird bei der Flächennachfrage spürbarer werden und die Umsetzung der EU-Taxonomie-Verordnung als wesentlicher Bestanddteil des ´Aktionsplans zur Finanzierung von nachhaltigem Wachstum´ wird das Investitionsgeschehen noch deutlicher prägen als zuvor”, sagt Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers. 

Der Münchner Markt ist weiterhin einer der stabilsten Märkte in Europa und steht bei nationalen und internationalen Investoren weit oben auf der Einkaufsliste, so dass für 2022 mit einem vergleichbaren Transaktionsvolumen im Bereich von 7 Milliarden Euro gerechnet werden kann. Die sich bereits anbahnenden Transaktionen signalisieren die nahtlose Weiterführung der Dynamik im ersten Quartal 2022.