Der scheidende BID-Vorsitzende warnte vor den sozialen Spaltungstendenzen und den ökonomischen Folgen der anhaltenden Abwärtsspirale im Wohnungsbau. Mit Blick auf das Bündnis bezahlbarer Wohnraum erklärte Dirk Wohltorf: „Wenn ich mir die Themenplanung für das zweite Halbjahr ansehe, sehe ich wieder viel guten Willen, aber nur wenig, was tatsächlich der Dramatik der aktuellen Lage Rechnung trägt. Gut ist die Einrichtung einer unabhängigen Stelle zur Folgekostenabschätzung in Normungsprozessen. Gut ist die Weiterentwicklung der Musterbauordnung und weitere Harmonisierung der Landesbauordnungen. Was aber fehlt, sind konkrete Maßnahmen, die jetzt den Neubau wiederbeleben und den Bestand stärken könnten. Deshalb hat die BID ein Prioritäten-Programm vorgelegt.“

„Angesichts der aktuellen Krise auf dem Wohnungsmarkt und der Herausforderungen in Sachen Klimaschutz im Gebäudesektor ist die Zusammenarbeit der stärksten Immobilienverbände in der BID wichtiger denn je“, bestätigte Axel Gedaschko, Präsident des GdW und neuer Vorsitzender der BID. „Um sicherzustellen, dass der Wohnungsneubau künftig nicht noch weiter einbricht und die Maßnahmen für den Klimaschutz sozial verträglich umgesetzt werden, muss die Immobilienwirtschaft der Politik gegenüber geeint auftreten, um den notwendigen Forderungen Ausdruck zu verleihen.“

Anlässlich der Stabübergabe legen die Verbände in einem gemeinsamen Papier ihre Prioritäten für die Wiederbelebung des Wohnungsneubaus und die Stärkung des Wohnungsbestands vor.

GEG: Umfängliche Förderung für alle Mieter, Vermieter und Selbstnutzer nötig

Mit Blick auf das zentrale Thema Klimaschutz und angesichts der Beratungen um das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) fordert die BID die Ausweitung der Förderung im Rahmen des GEG auf alle Vermieter zur Entlastung der Mieter sowie auf Selbstnutzer. „Klimaschutz ist eine notwendige Gemeinschaftsaufgabe von gigantischem Ausmaß. Deshalb ist im Rahmen des GEG eine umfängliche Förderung dringend erforderlich“, sagte Gedaschko. Um den Wohnungsbau substanziell anzukurbeln, wird ein „echtes“ Wohnungsbauprogramm mit verringerten Zinsen benötigt, welches die Förderung des ordnungsrechtlichen Grundstandards erlaubt.

Fünf-Punkte-Programm für einen funktionierenden Wohnungsmarkt

In einem Fünf-Punkte-Programm fordern die Verbände in der BID die zügige Umsetzung der folgenden Schwerpunkte:

1. Finanzierung:

–          Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienfinanzierungen und antizyklischen Kapitalpuffer aussetzen bzw. anpassen
–          geeignete Umsetzung von Basel III auf europäischer Ebene mit großzügigen Übergangsregelungen für Immobilienfinanzierungen
–          eigenkapitalersetzende Bürgschaften für erleichterten Zugang zur Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum

2. Förderung:

–          Ausweitung der Förderung im Rahmen des GEG auf alle Selbstnutzer sowie auf Vermieter zur Entlastung der Mieter
–          „echtes“ Wohnungsbauprogramm mit verringerten Zinsen zur Förderung des ordnungsrechtlichen Grundstandards
–          kostenfreier Sanierungsfahrplan für Wohnungseigentümergemeinschaften
–          Einführung von Bundesbürgschaften bei energetischen Sanierungen im Bestand

3. Steuerliche Anreize:

–          Absenkung der Grunderwerbsteuer auf 3,5 Prozent
–          Einführung von situativen Freibeträgen und Ausnahmeregelungen
–          Reduzierung des Mehrwertsteuersatzes für preisgebundenen Wohnraum auf 7 Prozent
–          Wiedereinführung der degressiven Gebäudeabschreibung unter Berücksichtigung von Anwendungsgebiet und Marktgegebenheiten
–          Steuerliche Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen für Selbstnutzer
–          Ausnahmeregelung für energetische Modernisierungen sowohl bei den anschaffungsnahen Anschaffungs-/Herstellungskosten sowie bei den nachträglichen Herstellungskosten

4. Deregulierung:

–          Technische Regeln sollen keine Anforderungen für Luxusstandards mehr beschreiben, sondern lediglich ein nachhaltiges und wertiges Basisniveau.
–          Die in der Normungs-Roadmap verankerte Folgekostenabschätzung und Relevanzprüfung vor Implementierung eines Normungsausschusses muss vom DIN auch praktisch umgesetzt werden.
–          Technische Normen und Regeln sollen stets das Ergebnis einer im Konsens verabschiedeten Handlungsempfehlung aller Interessengruppen einschließlich Immobilienwirtschaft sein.
–          Die Herausgeber technischer Regeln (zum Beispiel DIN- Normen) soll die Verpflichtung treffen, neben der (Bau-)Sicherheit auch die wirtschaftlichen und ökologischen Folgen der Empfehlung zu prüfen und zu berücksichtigen.
–          Es soll den Bauvertragsparteien freistehen, Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik zu vereinbaren. Hierfür muss der Gesetzgeber die Voraussetzungen für eine abweichende Regelung gesetzlich festlegen.
–          Die in der bisherigen Rechtspraxis angewandte Vermutung, wonach DIN- Normen und andere technische Regelungen anerkannte Regeln der Technik sind, soll keine Anwendung mehr finden.

5. Keine Verschärfungen des Mietrechts:

Je niedriger die Mieten eines Wohnungsunternehmens, desto geringer ist die aktuelle Investitionsfähigkeit für den Klimaschutz. Werden Mietsteigerungen im Bestand und nach energetischer Sanierung weiterhin politisch so stark begrenzt, wie bereits in den vergangenen Jahren geschehen, dann stagnieren Sanierung und Neubau. Klimaschutzziele werden verfehlt, der steigende Wohnungsbedarf wird nicht gedeckt und der Instandhaltungsstau im Bestand steigt. Deshalb:

–          Mietpreisbremse nicht verlängern
–          Keine Aushöhlung der Modernisierungs-Mieterhöhung

Schick versicherte, die Immobilienunternehmer wollten Wohnungen bauen und betreiben – viel mehr, als dies unter den heute obwaltenden Umständen möglich sei. „Es zählt jede einzelne Wohnung, um den Druck von den Märkten zu nehmen.“

Ganz konkrete Einblicke in die Alltagspraxis und die Hindernisse, auf die Unternehmerinnen und Unternehmer der Immobilienwirtschaft stoßen, gab eine Gesprächsrunde:

Rainer Bahr, Geschäftsführer der Berliner econcept Immobilien und Projektentwicklung KG: „Unsere Neubau-Planungen werden so lange auf Eis liegen, bis sich Projekte wieder rechnen. Wir wollen gerne bauen, die aktuelle Situation mit sinkenden Kaufpreisen, hohen Bauzinsen und steigenden Baukosten verhindert das aber. Die Vielzahl von komplexen, sich teilweise widersprechenden Anforderungen und die langwierigen Verfahren im Neubau erschweren ebenfalls das Bauen und führen zu weiteren Kostensteigerungen. Wir müssen runter von den hohen Standards und die Planungsprozesse vereinfachen, dann wäre viel gewonnen.“

Franz-Bernd Große-Wilde, Vorstandsvorsitzender der Spar- und Bauverein eG Dortmund: „Angesichts der Krisensituation aus Preisexplosionen, Zinsanstieg, Fachkräftemangel und staatlichem Förderchaos können wir als Wohnungsgenossenschaft nur noch die Bauprojekte fertigstellen, die wir bereits begonnen haben. Neue Wohnungen können wegen der historisch schlechten Baubedingungen nicht finanziert und errichtet werden. Vor allem deshalb nicht, weil wir als sozial orientierte Genossenschaft Durchschnittsmieten von nur etwas über 5 Euro haben. Bei den aktuell extrem hohen Baupreisen, viel zu wenig staatlicher Förderung und den immer weiter steigenden Anforderungen an den Wohnungsbau lässt sich bezahlbarer Wohnraum so nicht finanzieren. Hinzu kommt, dass der bestehende Wohnraum mit Blick auf die ambitionierten Klimaziele energetisch weiter auf Vordermann gebracht werden muss. Die vorgesehenen Effizienzmaßnahmen an Gebäuden wie beispielsweise Dämmung sind aber extrem teuer. Viel besser wäre es, wenn die Politik auf eine CO2-ärmere Energieversorgung der Gebäude, erneuerbare Energieerzeugung vor Ort als Mieterstrom und auf die Einbeziehung des gesamten Lebenszyklus des Gebäudes statt nur auf teure Einzelmaßnahmen setzen würde. Hier brauchen wir einen Sinneswandel für sinnvollen Klimaschutz im Gebäudebereich.“   

Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der in Düsseldorf ansässigen LEG Immobilien SE: „Wir freuen uns über die Großzügigkeit des Haushaltsgesetzgebers in Bezug auf die deutlich aufgestockten Fördermittel für den geförderten Wohnungsbau. Das ist ein wichtiges Zeichen in herausfordernden Zeiten. Aber: Im aktuellen Umfeld werden diese mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zum größten Teil nicht abgerufen, da die Förderkulisse nicht auskömmlich genug gestaltet ist. Die Politik fokussiert sich derzeit bei ihren Entscheidungen auf den falschen Parameter. Der Fokus der Politik sollte nicht auf der Energieeffizienz, sondern auf der Emmissionseffizienz liegen. Die aktuelle Fokussierung führt zu übermäßigen Investitionen in den Gebäudekörper, die prohibitiv teuer sind. Eine viel bessere und kostengünstige Maßnahme besteht in der Beeinflussung des Nutzerverhaltens. An einem plastischen Beispiel: Es gilt, den Mieter zu überzeugen, nicht sein Thermostat auf fünf und gleichzeitig sein Fenster auf „kipp“ zu stellen. Wir haben mit solch einfachen Mitteln im letzten Jahr in einem Testbestand rund acht Prozent einsparen können. Auch mit grüner Wärme lässt sich der CO2-Fussabdruck deutlich schneller und effizienter reduzieren als mit weiterer Dämmung des Gebäudekörpers.“

Sylvia Pruß, Geschäftsführerin der Straußberger Pruß Hausverwaltung e.K.: „Zwischen dem Willen zur Sanierung und der Umsetzung verfließt viel zu viel Zeit. Hier muss der Gesetzgeber tätig werden und das Instrument der reinen Online-Versammlung, die bisher nur durch in der Praxis kaum erreichbare Vereinbarung möglich ist, einführen. Das verschlankt notwendige Kommunikationsprozesse erheblich und ermöglicht die effiziente Herbeiführung von Sanierungsbeschlüssen.“

Sarah Zickler, Geschäftsführerin von Zickler Immobilien in Reutlingen: „Bauträger müssen schneller und effizienter bauen dürfen. Bauwillige werden durch eine Vielzahl von Auflagen und ideologischen Entscheidungen bei der Umsetzung ihrer Bauvorhaben ausgebremst. Obwohl der Bedarf an Wohnraum steigt, hält die Politik am Riegel fest. Dadurch ist die Finanzierbarkeit vieler geplanter Neubauten in Gefahr geraten. Der Pragmatismus muss an Stelle der bürokratischen Verwaltung treten. Gemeinderäte dürfen nicht verhindern, dass ein Bauträger Wohnungen innerhalb des Bebauungsplans errichten kann und soll. Mit einer Vereinfachung der Verfahrensregeln können Investoren ermutigt werden, in den Markt zu investieren und damit neuen Wohnraum zu schaffen.“

Sonder-AfA

Dazu zählt die Sonderabschreibung nach § 7b EstG für die Herstellung von Mietwohnungen, die bis Ende 2026 verlängert wird. Die Abschreibungshöhe soll bis zu fünf Prozent pro Jahr betragen, wobei die Baukostenobergrenze bei 4.800 Euro pro Quadratmeter liegt. Voraussetzung soll sein, dass die Kriterien für ein „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies durch Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird.

Dazu die Präsidenten der Verbände, die der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland BID angehören:

Dirk Salewski, Präsident des BFW: „Die Anhebung der linearen Abschreibung und die geplante Sonder-AfA haben wir lange gefordert. Beide Maßnahmen sind ein gutes Signal und wichtig, weil sie zur Planungssicherheit beitragen. Dafür müssen sie allerdings unbedingt einfach und praktikabel gestaltet werden. Denn nur dann können sie die gewünschte Wirkung entfalten. Es sind erste Schritte in eine richtige Richtung. Es müssen weitere folgen.“

Axel Gedaschko, Präsident des GdW: „Mit der Sonderabschreibung, die zusätzlich zur höheren linearen AfA gewährt wird und bei der die maximalen Baukosten deutlich erhöht wurden, wird ein wichtiges Signal für mehr Wohnungsbau gesetzt. Die Sonderabschreibung ist allerdings an den EH40-Standard geknüpft. Grundsätzlich halten wir den EH40-Standard für den bezahlbaren Mehrfamilienhausbau für zu ambitioniert.

In Anbetracht der gestiegenen Zinsen, der explodierenden Baukosten und des Material- und Fachkräftemangels benötigen wir darüber hinaus tiefgreifende Maßnahmen, um den bezahlbaren Wohnungsbau in Deutschland wieder anzukurbeln. Ansonsten wird er zum Erliegen kommen.“

Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD und Vorsitzender der BID: „Die geplante Verlängerung der Sonder-Afa ist gut, die Verknüpfung mit sehr hohen energetischen Anforderungen allerdings kontraproduktiv, selbst wenn die Baukostenobergrenze angehoben wird.  Den entscheidenden Beitrag zur Erreichung der Klimaziele kann ohnehin nur der Bestand leisten. 3 der rund 19 Millionen Wohngebäude haben die mit H schlechteste Energieeffizienzklasse. Sie benötigen sieben Mal so viel Energie wie ein Gebäude mit EH-55-Standard. Daher sollten die Kosten für Maßnahmen zur energetischen Verbesserung von Mehrfamilienhäusern nicht über 33 Jahre abgeschrieben werden müssen, sondern generell als Werbungskosten sofort absetzbar sein. Das sollte ohne weitere Einschränkung auch für solche Maßnahmen gelten, die direkt nach der Anschaffung des Mehrfamilienhauses erfolgen.“  

Dr. Andreas Mattner, des Präsident ZIA: „Die Sonderabschreibung ist ein zahnloser Tiger, da sie mit einschränkenden Regeln nur für Kleinstvorhaben gilt, so dass alle Wohnungsunternehmen als Produzenten ausfallen, während Einzelkäufer derzeit keine Fremdfinanzierung bekommen. Nicht zuletzt wird der Wohnungsmarkt nicht allein mit Wohnungen auf dem Standard von EH 40 gerettet, für welchen die Abschreibung allein gilt. Diese Gesetzesanpassung hätte man sich sparen können.“

Steuerliche Behandlung von PV-Anlagen

Über die Verlängerung der Sonder-Afa hinaus sind weitere Aspekte differenziert zu betrachten. So enthält das Jahressteuergesetz im Bereich der Umsatzsteuer einen Nullsteuersatz mit Vorsteuerabzug für die Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen.

Dazu Wolfgang D. Heckeler, Präsident VDIV: „Grundsätzlich begrüßen wir die im Jahressteuergesetz 2022 enthaltenen steuerlichen Vereinfachungen für die Anschaffung und den Betrieb von PV-Anlagen. Dringenden Änderungsbedarf sehen wie jedoch bezogen auf die Nachteile einer rückwirkenden Steuerbefreiung sowie die Gleichziehung von § 3 Nr. 72. EstG und § 3 Nr. 32 GewStG.“

„Deutschland braucht jetzt rasch Klarheit. Als Immobilienbranche brauchen wir Entscheidungen, wie wir zu mehr bezahlbarem Wohnungsbau und zu einer Belebung der Innenstädte kommen können. Unsere Vorschläge sind klar: weniger Regulierung und eine Beschleunigung der Prozesse. 

Wir müssen, wie schon seit Jahren in Hamburg, dazu kommen, dass wir auch beim Bund zu einer echten Zusammenarbeit aller am Wohnungsbau beteiligten Akteure kommen. Dieser ‚Hamburger Weg‘ hat im Gegensatz zu Berlin für eine bessere Wohnraumförderung gesorgt. Hamburg hat gebaut. Berlin reguliert und blockiert. 

Darüber hinaus sind die Digitalisierung und die Beschleunigung der Planungsprozesse sowie der Fokus auf einen markt- und sozialgerechten Klimaschutz sowohl im Sinne einer hoffentlich bald gebildeten Koalition als auch im Sinne der Branche. Eins ist klar: Die Immobilienwirtschaft ist Teil der Lösung für die drängendsten Probleme unserer Zeit.“