Die EZB hält an ihrem Kurs fest: Wie erwartet, änderte sie in der letzten Ratssitzung weder etwas am rekordniedrigen Leitzins noch passte sie den Kurs ihrer expansiven Geldpolitik an. Sie hat auch bereits viel Pulver verschossen – drei Billionen Euro sind seit 2015 in diverse Anleihekaufprogramme geflossen und erst im Dezember wurde das Notprogramm zur Bekämpfung der Pandemie (PEPP) um 500 Milliarden Euro aufgestockt und verlängert. Eine Entscheidung, die Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, nachvollziehen kann: „Diese neuerliche Maßnahme muss ihre Wirkung erst noch entfalten, bevor eine weitere Justierung ins Auge gefasst wird“.

EZB Präsidentin Lagarde betonte, dass bis zum Ende der derzeitig geplanten Laufzeit des PEPP im März 2022 die kompletten 1,85 Billionen nicht ausgeschöpft werden müssten. Sie schloss aber auch eine erneute Ausweitung des Programms nicht aus – sofern nötig. Es gehe darum, „vorteilhafte Finanzierungsbedingungen“ zu schaffen – diese Formulierung zog sich wie ein Mantra durch die Pressekonferenz zur EZB-Ratssitzung.

Inflationsziele in weiter Ferne

Ihrem eigentlichen Hauptziel – die Inflation in der Eurozone auf ein Niveau von knapp zwei Prozent zu heben – kommt die EZB trotz heiß laufender Gelddruckmaschinen nicht näher. Coronabedingt zeigen die Daten für Ende 2020 sogar eine geringe Deflation. Das könnte sich in den nächsten Monaten ändern: Die temporäre Mehrwertsteuersenkung ist ausgelaufen, Energiepreise steigen, mit einem Ende des Lockdowns ist auch wiederkehrende Konsumfreude zu erwarten. Auch Michael Neumann geht von einer Erholung der Wirtschaft aus, rechnet aber mit einer Verzögerung: „Weil die Einschränkungen zur Eindämmung der Pandemie weiter und länger gehen als zunächst erwartet und die Corona-Impfungen schleppender anlaufen als erhofft, rechne ich in Deutschland frühestens im zweiten Quartal mit einem Konjunkturaufschwung. Mit etwas Zeitverzug wird dann auch die Inflation ansteigen: In 2021 geht sie aber voraussichtlich nicht in Richtung zwei Prozent.“

Auch die Prognosen für den Euro-Raum seitens der EZB fallen verhalten aus: Sie rechnet mit einer Inflation von 1,3 Prozent bis Ende 2023. Zwar ist sie dabei, ihre geldpolitische Strategie zu überprüfen und damit auch das Inflationsziel von aktuell knapp 2 Prozent – aber an diesem Wert wird sie sich wohl auch weiterhin orientieren, meint Michael Neumann von Dr. Klein: „Vermutlich läuft eine Anpassung des strategischen Ziels darauf hinaus, dass die EZB temporär eine höhere Inflation als 2 Prozent zulässt, wenn diese davor für einen gewissen Zeitraum darunter lag; also dass sie nicht sofort gegensteuert, sollte diese Grenze überschritten werden.“ Damit würde sie sich – ähnlich der amerikanischen Notenbank Fed – Rahmenbedingungen schaffen, die expansive Geldpolitik auch bei höheren Inflationsraten fortzusetzen.

Auswirkung auf den Immobilienmarkt

„Diese künstliche Liquiditätsschwemme der EZB zeigt ihre Auswirkungen schon seit langem auf den Aktien- und Immobilienmärkten“, stellt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, fest. „Denn durch die massiven Anleihekäufe und deren damit verbundenen niedrigen Renditen sind auch die Immobilienzinsen im Keller.“ Dort verharren sie weiterhin auf einem extrem niedrigen Niveau. Seit Oktober beträgt der Bestzins für 10-jährige Baudarlehen 0,4 Prozent, in den Monaten zuvor lag er sogar noch darunter.

Gleichzeitig schränkt der niedrige Leitzins die Möglichkeiten ein, Geld gewinnbringend anzulegen: „Unterm Strich fallen selbst Leuten mit Fantasie zurzeit vor allem Aktien und Immobilien ein“, so Michael Neumann. Besonders Wohnimmobilien haben im vergangenen Jahr ihre Werthaltigkeit unter Beweis gestellt. Die Folge: weiterhin steigende Preise und damit zunehmend erschwerte Erwerbsbedingungen. „Weil die Zinsen kaum mehr Potenzial haben, signifikant weiter zu sinken, gleicht die Zinsersparnis die steigenden Preise nicht mehr aus, wie sie das in der Vergangenheit getan hat. Für Käufer verschlechtert sich damit perspektivisch der Erschwinglichkeitsindex.“ Aber auch ein deutlicher Zinsanstieg ist laut Neumann nicht in Sicht: Bauzinsen bleiben niedrig, auch wenn mit temporären Schwankungen zu rechnen ist.

Kritischere Kriterien zur Kreditvergabe?

Kürzlich machte eine Meldung der EZB die Runde, dass Europas Banken die Vergabestandards sowohl für Firmen- als auch für private Kredite verschärft haben und planen, das auch während des ersten Quartals fortzuführen. Von den befragten Instituten gaben 7 Prozent an, wegen verschlechterter Wirtschaftsaussichten und höherer Risiken ihre Kriterien für Immobilienfinanzierungen strenger zu fassen. Eine Entwicklung, die Michael Neumann von Dr. Klein auf dem deutschen Markt so nur bedingt nachvollziehen kann: „Die Baudarlehen sind davon unterm Strich kaum betroffen. Der Zugang zu Immobilienfinanzierungen funktioniert weiterhin gut“, so seine Beobachtung. Pandemiebedingte Einschränkungen gäbe es dennoch: „Für einzelne Interessenten kann die Konstellation von Kurzarbeit und einer Branche, deren Zukunftsperspektive eher pessimistisch ausfällt, schwierig sein und bedeuten, dass Banken das Risiko zurzeit nicht eingehen wollen.“

Die EZB sieht keinen Handlungsbedarf, an den Rahmenbedingungen für die Kreditvergabe zu schrauben und hierfür weitere Mittel zur Verfügung zu stellen. Lagarde wies in der Pressekonferenz zur ersten Ratssitzung des Jahres noch einmal ausdrücklich darauf hin, dass ihr langfristiges Kreditprogramm für Großbanken (TLTRO III), das im Dezember ausgeweitet wurde, den Instituten genügend Anreize gebe, Geld zu verleihen. Mit diesem Programm erhalten Banken unter bestimmten Bedingungen Geld von der EZB für einen Zinssatz von minus 1 Prozent.

Berlin: Ende der Preissteigerung – aber nur in der Oberklasse

Mit 12.990 €/qm für eine Eigentumswohnung in Berlin und 14.359 €/qm für ein Eigenheim werden im 4. Quartal 2020 in der Bundeshauptstadt beachtliche Höchstpreise gezahlt. Aber für Ekkehard Enkelmann, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Berlin, ist ein Ende der Preisspirale bei Luxusimmobilien absehbar: „Im hochpreisigen Segment wird die Schicht der Käufer dünner, da das entsprechende Klientel nicht in der Menge nach Berlin zieht. Solche Immobilien gehen mittlerweile langsamer über den Tisch.“

Jenseits dieser Edelkategorie ist die Nachfrage allerdings weiterhin größer als das Angebot und der Preisanstieg ungebrochen. Besonders Häuser sind in Zeiten des Lockdowns gefragt. Dies bestätigt ein Blick auf den Indexwert, der die tatsächliche Preisentwicklung anzeigt und Parameter wie Lage und Alter der Immobilie berücksichtigt: Mit einem Plus von 3,82 Prozent bei Berliner Ein- und Zweifamilienhäusern im Vergleich zum Vorquartal ist dies die größte Steigerung unter den Metropolregionen im Norden und Osten.

Zudem müssen Immobilienkäufer in Berlin auch bei den Kaufnebenkosten besonders tief in die Tasche greifen. Die Grunderwerbsteuer liegt mit sechs Prozent bundesweit im Spitzenfeld – ebenso wie die frei verhandelbare Maklerprovision von durchschnittlich über sieben Prozent. Erleichterung soll das neue Gesetz zur Teilung der Maklerkosten schaffen: Sofern der Wohnungs- oder Hauskauf über einen Makler abgewickelt wird, sinken die Nebenkosten für Berliner Käufer nun um rund 3 Prozent. Kommt diese Entlastung tatsächlich bei ihnen an oder werden die Kosten verdeckt auf den Kaufpreis aufgeschlagen? „Immobilienkäufer profitieren auf jeden Fall von der neuen Regelung“, ist sich Ekkehard Enkelmann von Dr. Klein sicher und erläutert: „Selbst wenn die Maklerkosten auf den Kaufpreis umgelegt würden, wären sie auf diese Weise einfacher zu finanzieren als über die Kaufnebenkosten. Der Eigenkapitalbedarf ist so geringer.“ Als Folge der Neuregelung geht Spezialist Enkelmann davon aus, dass nun mehr Objekte ohne Makler auf den Markt kommen werden.

Hamburg: Wohnungsmarkt lässt Schwäche hinter sich

In der Hansestadt steigt besonders die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und mit ihr der Indexwert: Er verzeichnet ein deutliches Plus um 3,15 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Die kurzzeitige Schwäche beim Appartement-Sektor im Frühjahr ist somit eindeutig passé. Die Preisentwicklung bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist hingegen etwas weniger dynamisch: Der Zuwachs fällt mit +2,54 Prozent geringer aus als bei Eigentumswohnungen und der Indexwert bleibt so unter der 200er-Schwelle.

Dresden: Fünfjahresvergleich der Medianwerte zeigt erhebliche Steigerung

Auch wenn die Immobilienpreise in Dresden noch weit vom Hamburger oder Berliner Niveau entfernt sind, so setzen auch sie zum Jahresendspurt an – besonders im Appartementbereich: Fast 3.000 €/qm lassen sich Dresdner Käufer im Schnitt die eigene Wohnung im 4. Quartal 2020 kosten, ein neuer Rekord. Das sind rund 1.000 €/qm mehr als noch vor fünf Jahren. Die tatsächlich gezahlten Preise fallen zwar bei Eigenheimen etwas moderater aus, aber auch hier zeigt ein Fünfjahres-Vergleich die enorme Entwicklung: Mit 2.735 €/qm liegt der Medianpreis mehr als 700 €/qm über dem vom 4. Quartal 2015.

Hannover: Appartementpreise auf Rekordjagd

Nur +1,13 Prozent: Das ist die geringste Preissteigerung bei Eigentumswohnungen im Nord-Ost-Vergleich im 4. Quartal. Von einer Stagnation des Hannoveraner Wohnungsmarktes zu sprechen, wäre allerdings verfrüht, wie ein Blick auf die tatsächlich gezahlten Preise zeigt: Sowohl das Mittel von 2.877 €/qm als auch der Maximalpreis von 7.829 €/qm sind so hoch wie nie zuvor. Hauskäufer zahlten in der niedersächsischen Landeshauptstadt mit im Schnitt 2.455 €/qm zwar einen geringeren Quadratmeterpreis als Wohnungskäufer, dieser steigt jedoch ebenfalls stetig an. Dies unterstreicht auch der Indexwert mit + 2,75 Prozent im Vorquartalsvergleich.

Über den Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI)

Dr. Klein hat mit dem DTI erstmals einen quartalsweisen, regionalen Immobilienpreisindex auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise entwickelt. Monatlich analysiert der Trendindikator die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Der DTI wird auf Basis einer hedonischen Regressionsanalyse erstellt. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen. Zur Ermittlung des Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Rund zwanzig Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland werden über diesen Marktplatz finanziert. Der DTI basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von rund 6 Mrd. Euro pro Monat.

Die durchschnittliche Baufinanzierung beträgt mittlerweile 300.000 Euro

Die zweite Pandemiewelle bremst die Deutschen in vielen Bereichen aus – nicht aber in ihrem Interesse an Immobilien. Wohnen wird zu einem wichtigen Wert und viele nutzen die Zeit im Lockdown zum Immobilienerwerb. Dabei müssen sie allerdings weiterhin steigende Preise in Kauf nehmen, inklusive höherer Nebenkosten. Folglich steigen die Kreditsummen: Zur Finanzierung des Hauses oder der Wohnung nehmen Darlehensnehmer Ende des Jahres im Schnitt 300.000 Euro auf – 2.000 Euro mehr als im November und 15.000 Euro mehr als im Jahresdurchschnitt.

Möglich wird das unter anderem durch extrem günstige Baufinanzierungszinsen, die Banken für 10-jährige Laufzeiten zum Teil schon unter 0,5 Prozent anbieten. Die Standardrate, die die Zinskonditionen widerspiegelt und für eine Finanzierung von 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung berechnet wird, ist mit 373 Euro so niedrig wie nie. Vor einem Jahr betrug sie 389 Euro, Ende 2018 waren es 456 Euro.

Tilgung etwas unter dem Jahresmittel, Beleihungsauslauf über 80 Prozent

Je niedriger der Zinssatz ist, umso wichtiger wird eine hohe Tilgung, denn damit ist das Darlehen zügig zurückgezahlt. Außerdem reduzieren Kreditnehmer so auch die anfänglich hohe Summe und verringern hiermit die Gesamtkosten der Finanzierung. Wer eine Baufinanzierung abschließt, entscheidet sich aktuell für eine Tilgung von 2,77 Prozent. Das ist etwas weniger als das Jahresmittel 2020 von 2,83 Prozent, entspricht aber der Empfehlung, zu Beginn mit mindestens zwei und möglichst drei Prozent zu tilgen.

Der Beleihungsauslauf schwankt 2020 zwischen 82,61 Prozent (April) und 85,31 Prozent (November). Im Dezember geht er im Vergleich zum Vormonat auf 84,77 Prozent leicht zurück. Dieser Wert bezeichnet den fremdfinanzierten Anteil am Beleihungswert der Immobilie laut kreditgebender Bank und wirkt sich direkt auf den individuellen Zinssatz aus. In der Regel passen Banken die Zinsen in Fünfer- oder Zehnerschritten an – sie gewähren beispielsweise günstigere Darlehen, wenn der Beleihungswert auf 85, 80 oder 75 Prozent sinkt.

Forwards im Keller, KfW gewinnt Marktanteile

Die Verteilung der Darlehensarten zeigt ein ähnlich konstantes Bild wie die Zinsprognosen: Weil mit einem relevanten Anstieg in nächster Zeit nicht zu rechnen ist, besteht für Anschlussfinanzierer momentan kein unmittelbarer Handlungsbedarf in Sachen Forward-Darlehen. Folglich ist deren Anteil zurzeit verschwindend gering (4,36 Prozent), während reguläre Annuitätendarlehen ohne Aufschlag für die Zinssicherung ihren Anteil weiter ausbauen (83,46 Prozent). Dennoch kann es für Darlehensnehmer ratsam sein, die Anschlussfinanzierung frühzeitig in den Blick zu nehmen, um alle Chancen auszuschöpfen – zum Beispiel wissen viele nicht, dass sie die bestehenden Verträge nach 10 Jahren kündigen können, selbst wenn eine länger Zinsbindung festgehalten wurde.

Staatlich geförderte KfW-Kredite zur Baufinanzierung und Immobiliensanierung gewinnen weiter an Attraktivität: Ihr Anteil steigt auf 8,22 Prozent – so hoch war der Wert seit Ende 2016 nicht mehr.

Über den Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB)

Der DTB zeigt die monatliche Entwicklung der wichtigsten Parameter einer Baufinanzierung. Dazu zählt neben der Darlehenshöhe, dem Tilgungssatz und dem Beleihungsauslauf auch die Verteilung der Darlehensarten. Die Standardrate gibt zudem an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 150.000 EUR an monatlicher Rate kostet. Anders als oft schwer vergleichbare durchschnittliche Zinssätze ermöglicht die Standardrate dem Privatkunden, die tatsächlichen Kosten für die Finanzierung einer Immobilie zu vergleichen. Die Ergebnisse des DTB werden monatlich aus Daten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der einzige unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Der DTB basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von rund 6 Mrd. Euro pro Monat.

Üblicherweise findet die Finanzierungsberatung in einem persönlichen Gespräch statt. Unter Corona sind die Bedingungen hierfür deutlich erschwert, zum Teil ist ein Treffen gar nicht mehr möglich.  Als Alternative hat sich bei großen Vermittlern wie Dr. Klein die Kommunikation per Video etabliert, die im vergangenen Jahr verstärkt wahrgenommen wurde. „Mit Hilfe der Online-Beratung konnten wir von heute auf morgen ins Homeoffice wechseln und unsere Beratung gewohnt transparent und nach wie vor in hoher Qualität anbieten“, so Saskia Arntholz, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Duisburg.

Die Zahlen zeigen, dass das Angebot ankommt: Während des Lockdowns im Frühjahr ist die Anzahl der Videositzungen von Februar bis April bei Dr. Klein um das Fünffache gestiegen. Aber auch als Vor-Ort-Termine wieder möglich waren, blieb die Nutzung weiterhin konstant und viermal so hoch wie vor Corona – mit erneut steigender Kurve durch strengere Kontaktbeschränkungen in den letzten Wochen. Rund 2.600 Gespräche führten die Beraterinnen und Berater von Dr. Klein im Dezember pro Tag per Video durch. Zum Vergleich: Im Dezember 2019 waren es noch 331.

Schnellerer Prozess

Der digitale Gesprächsweg spart Zeit und Aufwand: Weil Anfahrtswege wegfallen, findet sich eher ein zeitnaher Termin, und wer sich von zu Hause aus beraten lässt, hat die noch fehlenden Unterlagen schnell parat. Günstigstenfalls können die Kunden diese Dokumente dann mit dem Handy abfotografieren und direkt in ein Kundenportal hochladen. „So muss niemand nochmal los, um die Finanzierungsunterlagen zusammenzusammeln und bei uns im Büro abzugeben“, meint Saskia Arntholz. „Vom ersten Gespräch bis zur Finanzierungszusage geht es in vielen Fällen deshalb schneller – und Zeit ist manchmal der entscheidende Faktor, um den Zuschlag für die Immobilie zu erhalten.“

Gerade im Finanzierungsgeschäft gelten im Hinblick auf die Video-Lösung hohe Anforderungen an Datenschutz und Zuverlässigkeit. Bei Flexperto, einem Anbieter, der auf digitale Kundenkommunikation spezialisiert ist, sieht man daneben auch die einfache Bedienbarkeit als entscheidenden Erfolgsfaktor für geschäftliche Video-Gespräche: „Niemand will sich lange mit der Funktionsweise auseinandersetzen, sondern sofort und intuitiv mit der Video-Software arbeiten. Nur wenn die Technik absolut benutzerfreundlich ist und sowohl Berater als auch Kunden deutlichen Mehrwert bietet, wird sie auch genutzt“, so die Erfahrung von Tobias Krauß, Mitgründer von Flexperto und dort verantwortlich für Customer Success.

Wie weit wird die Digitalisierung in der Baufinanzierung gehen?

Im Baufinanzierungsgeschäft besteht Nachholbedarf, wenn es um die Digitalisierung von Prozessen und Angeboten geht – das hat nicht zuletzt Corona deutlich gezeigt. Aber bei allem Potenzial, das in der Digitalisierung schlummert: Ein persönliches Beratungsgespräch – ob vor Ort, per Video oder Telefon – wird auch kluge Technologie nicht ersetzen, ist Saskia Arntholz von Dr. Klein überzeugt. „Dafür ist das Thema ‚Immobilienfinanzierung‘ zu komplex und zu emotional, schließlich ist es für viele das wichtigste – und teuerste – Vorhaben – im Leben.“ Ein Zinssatz lässt sich zwar grob online vergleichen, ist aber auch häufig an Bedingungen geknüpft, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind. Wenn es dann auch noch um die Gegenüberstellung der Gesamtkosten von unterschiedlichen Modellen, Bausteinen und Anbietern geht, kommt man online schnell an Grenzen. „Nur wer alle Finanzierungsmöglichkeiten kennt und diese sorgfältig gegeneinander abwägt, kann sich sicher sein, dass er oder sie die individuell passende Lösung wählt. Und dafür braucht es auch in Zukunft Experten mit Ideen, Erfahrung und den richtigen Fragen, die dabei unterstützen“, so Spezialistin Arntholz.

Stuttgart: Wohnraum ganz oben auf dem Wunschzettel

Der Oberbürgermeister hat gewechselt, aber das Wohnraumproblem in Stuttgart ist geblieben. Es gibt weiterhin mehr Kaufwillige als Immobilienangebote und so erreichen die tatsächlich gezahlten Medianpreise im 3. Quartal 2020 neue Höchststände: 3.659 €/qm für ein eigenes Haus und 3.957 €/qm für eine Eigentumswohnung zahlen Käufer im Schnitt in der Metropolregion. Roland Lenz, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Stuttgart, sieht daher Handlungsbedarf: „Der Druck ist immens, Stuttgart muss in Sachen Wohnraum etwas tun – daran wird der neue Oberbürgermeister gemessen.“ Aus seiner Sicht sollten mehr Flächen, auch im Umland, zu Bauland werden und diese dann großzügiger bebaut werden – beispielsweise mit mehr Stockwerken.

Werde nicht ausreichend Wohnraum geschaffen, könne das auch für den Industriestandort Folgen haben, befürchtet Roland Lenz: „Die Wirtschaft konkurriert um Fachkräfte. Wird ihnen hier kein Wohnraum geboten, aber woanders schon, dann kommen sie nicht nach Stuttgart. Im schlimmsten Fall können sich dadurch Industriezweige langfristig verlagern und aus Stuttgart abgezogen werden.“

Bisher zeigt sich Stuttgarts Wirtschaft weiterhin stark und belegt in bundes- und europaweiten Rankings Spitzenplätze. Allerdings ist durch die Corona-Pandemie auch hier Kurzarbeit ein Thema geworden und kann Folgen für die eigene Baufinanzierung haben. Der Spezialist von Dr. Klein rät daher, sich frühzeitig an seinen Berater zu wenden, wenn ein finanzieller Engpass durch die Kurzarbeit absehbar ist: „Ist das Kind erst in den Brunnen gefallen, haben wir keinen Handlungsspielraum mehr. Wenn wir aber rechtzeitig Bescheid wissen, finden wir eine gemeinsame Lösung mit den Banken. Viele sind flexibel und bieten die Möglichkeit, Raten auszusetzen.“

Frankfurt: Steigerung bei Häusern – Stagnation bei Wohnungen

Der Frankfurter Immobilienmarkt ist zweigeteilt: Im Vergleich zum Vorquartal werden Häuser deutlich teurer, die Preissteigerung bei Wohnungen hingegen stagniert. Dies belegt der Index, der die tatsächliche Preisentwicklung anzeigt und Parameter wie Lage und Alter der Immobilie berücksichtigt.

Eigentumswohnungen verzeichnen mit einem nur geringfügigen Plus von 0,71 Prozent verglichen mit dem 2. Quartal 2020 die schwächste Dynamik im Süden. Das Gegenteil zeigt sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern: Hier legt der Indexwert im Vergleich zum Vorquartal um deutliche 3,26 Prozent zu – die größte Steigerung unter den Metropolen im Süden. Diese Entwicklung unterstreicht auch der Quadratmeter-Höchstpreis: Mit 13.617 €/qm zahlten Käufer im 3. Quartal 2020 so viel wie noch nie für ein Eigenheim in Frankfurt.

München: uneinholbar bei Immobilienpreisen

Bei den Immobilienpreisen hat München seinen Spitzenplatz bereits abonniert. Und auch im 3. Quartal 2020 sichert sich die Bayerische Landeshaupt Platz 1 im Vergleich aller zehn von Dr. Klein untersuchten deutschen Metropolregionen: 7.792 €/qm zahlen Käufer im Durchschnitt für eine Eigentumswohnung und 5.634 €/qm für ein Eigenheim. Damit lässt München selbst Berlin und Hamburg, die auch nicht eben für einen Schnäppchen-Immobilienmarkt bekannt sind, weit hinter sich: Dort zahlen Käufer im Schnitt über 2.300 €/qm weniger für ein Haus und rund 3.100 €/qm weniger für ein Appartement. Auch die Tendenz mag Münchner Immobilieninteressenten wenig optimistisch stimmen: Nach einer kurzen Stagnationsphase in der ersten Jahreshälfte ziehen die Preise nun wieder an. Der Indexwert für Wohnungen steigt um 1,98 Prozent im Vergleich zum Vorquartal und der Wert für Häuser um 2,79 Prozent.

Über den Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI)

Dr. Klein hat mit dem DTI erstmals einen quartalsweisen, regionalen Immobilienpreisindex auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise entwickelt. Monatlich analysiert der Trendindikator die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Der DTI wird auf Basis einer hedonischen Regressionsanalyse erstellt. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen. Zur Ermittlung des Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Rund zwanzig Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland werden über diesen Marktplatz finanziert. Der DTI basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von rund 6 Mrd. Euro pro Monat.

• EZB senkt Wachstumsprognose und stockt Krisenprogramm PEPP massiv auf 
• EZB-Maßnahmen zeigen kaum Auswirkungen auf dem Aktienmarkt
• Ausreichende Herdenimmunität und Rückkehr zur wirtschaftlichen Normalität Ende 2021 erwartet 
• Bauzinsen werden voraussichtlich im gesamten Jahr 2021 günstig bleiben
• Aktueller Bestzins für 10-jährige Hypothekendarlehen: 0,40 Prozent (Stand: 11.12.2020)

Mit fast 2 Billionen Euro gegen die Krise: EZB dreht Geldhahn weiter auf

Es ist das umfangreichste Maßnahmenpaket in der Geschichte der Europäischen Zentralbank: Nach der Sitzung am vergangenen Donnerstag stellte EZB-Präsidentin Christine Lagarde sieben Punkte vor, mit denen sie Europas Wirtschaft durch die Corona-Krise bringen will. Die größte und zugleich umstrittenste Maßnahme des Paketes: Die Anleihekäufe im Rahmen des Notfallprogramms PEPP werden von 1,35 auf 1,85 Milliarden Euro aufgestockt und bis mindestens März 2022 fortgeführt. Darüber hinaus lockern die Währungshüter die Bedingungen der Langfristkredite für Geschäftsbanken und legen weitere günstige Leihgeschäfte in diesem Bereich auf. Die günstigen Kredite für Banken sollen verhindern, dass die Kreditvergabe im Euroraum wegen der krisenbedingt steigenden Ausfallrisiken zurückgefahren und die Wirtschaft dadurch weiter geschwächt wird.

In der Regel reagieren die Märkte mit steigenden Aktienkursen auf geldpolitische Lockerungen und die Aussicht einer weiteren Geldschwemme durch die EZB. Auf der aktuellen Sitzung lieferte die Notenbank allerdings nur das ab, was der Markt ohnehin erwartet und bereits eingepreist hatte – die große Überraschung blieb aus. Zudem kommen immer mehr Zweifel an der Wirksamkeit der geldpolitischen Maßnahmen auf. Bereits jetzt hält die EZB Anleihen im Wert von fast 3 Billionen Euro, die sie in den letzten fünf Jahren ankaufte. Mit dem Pandemie-Notfallprogramm dürfte das Volumen bis 2022 auf insgesamt fast 5 Billionen Euro steigen. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, warnt vor den fatalen Folgen dieses massiven geldpolitischen Eingriffs: „Seit Jahren betreibt die EZB durch die Anleihekäufe eine indirekte Staatsfinanzierung. Das billige Geld hat während dieser Zeit nicht dazu geführt, dass dringend notwendige Reformen und Zukunftsinvestitionen umgesetzt wurden. Stattdessen treibt es hoch verschuldete Staaten wie Italien immer weiter in die Abhängigkeit von der Notenpresse.“

Was bedeuten die EZB-Maßnahmen für Verbraucher, Sparer und Bauherren?

Vor allem in Deutschland, das traditionell ein Land der Sparer ist, wünschen sich viele Menschen eine Rückkehr zur geldpolitischen Normalität. Die aktuell beschlossenen Maßnahmen werden das Zinsniveau allerdings noch über einen langen Zeitraum extrem niedrig halten – und eine Rendite auf dem Sparbuch ist damit vorerst ausgeschlossen. Eine Rückkehr zur Normalität wird durch die immer höheren Anleihekäufe zunehmend schwieriger. Michael Neumann erklärt, warum: „Viele Staaten könnten sich einen Zinsanstieg gar nicht leisten. Bei steigenden Zinsen wären sie nicht mehr in der Lage, ohne Weiteres ihren Schuldendienst zu bewältigen. Mit der gerade aufkommenden Diskussion um Steuererhöhungen zur Finanzierung der Corona-Kosten sind wir in Deutschland ziemlich allein. Vielen erscheint es einfacher, sich indirekt durch die Minimalzinsen finanzieren zu lassen, als den harten Weg über den Steuerzahler zu gehen. Dabei nimmt die Politik allerdings in Kauf, dass Vermögenswerte der Bevölkerung wie Bargeld, Festgeld oder Lebensversicherungen durch die anhaltenden Niedrigzinsen schleichend entwertet werden.“  

Für Sparer sind die niedrigen Zinsen ein Fluch, für Bauherren und Immobilienkäufer ein Segen: Die Konditionen für Immobiliendarlehen bleiben auch im Dezember unverändert günstig und dürften sich im gesamten Jahr 2021 nicht nennenswert nach oben bewegen. Der Bestzins für eine zehnjährige Zinsbindung fällt im Vergleich zum Vormonat minimal von 0,41 auf 0,40 Prozent. Auch der Bestzins für 15-jährige Darlehen sinkt leicht auf aktuell 0,65 Prozent. Die Konditionen für eine 20-jährige Zinsbindung erreichten im November mit 0,79 Prozent einen historischen Tiefstand und sind seither wieder etwas gestiegen. Der 20-jährige Bestzins liegt nun bei 0,87 Prozent.

Kurzfristig: steigende Volatilität möglich

Mittelfristig: schwankend seitwärts auf niedrigem Niveau

Immobiliendarlehen nur noch knapp unter 300.000 Euro, Beleihungsauslauf steigt

Kein Ende in Sicht: Solange die Immobilienpreise steigen, nehmen auch die Kreditsummen zu. Im Schnitt brauchen Darlehensnehmer im November 298.000 Euro Fremdkapital, um ihr Haus oder ihre Wohnung zu finanzieren – und damit noch einmal rund 2.000 Euro mehr als im Oktober.

Im November stieg der Beleihungsauslauf – das ist der fremdfinanzierte Anteil am Beleihungswert, also dem Wert, den die Bank der Immobilie beimisst – erstmals über 85 Prozent. Immer höhere Kauf- und Baukosten heißen auch: Absolut gesehen ist immer mehr Eigenkapital für die Erwerbsnebenkosten nötig. Denn die finanzieren Banken in der Regel nicht. Bei zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises stellt das gerade jüngere Menschen vor Herausforderungen. Aber bei guter Bonität und stabiler Einkommenssituation gibt es mittlerweile viele Möglichkeiten, den gesamten Kaufpreis zu finanzieren.

Günstige Finanzierungsbedingungen ermöglichen hohe Tilgung

Die Standardrate ist berechnet für ein Darlehen über 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahren Zinsbindung und spiegelt die Zinsentwicklung wider. Sie macht die Finanzierungsbedingungen über einen langen Zeitraum vergleichbar. Im November sinkt sie erneut: Mit aktuell 375 Euro im Monat ist sie nur noch halb so hoch wie die Rate von vor zehn Jahren. Damals betrug sie noch 736 Euro.

Der anfängliche Satz, mit dem Kreditnehmer ihr Darlehen tilgen, bleibt mit 2,79 Prozent auf einem hohen Niveau (+0,01 Prozentpunkte im Vergleich zum Vormonat). Blickt man auch hier zehn Jahre zurück, zeigt sich ebenfalls eine signifikante Entwicklung: Im November 2010 betrug die durchschnittliche Anfangstilgung 1,82 Prozent. Erst seit Januar 2013 liegt der Wert über zwei Prozent. Gerade in Niedrigzinsphasen ist es wichtig, möglichst hoch zu tilgen, um das Tilgungsparadox zu umgehen: Denn bei einem Annuitätendarlehen wird der Kredit im Zeitverlauf immer schneller getilgt, wobei sich der steigende Tilgungsanteil aus der Zinsersparnis ergibt. Weil in Hochzinsphasen die Zinsersparnis größer ist, wächst in der aktuellen Niedrigzinsphase der Tilgungsanteil langsamer als noch vor einiger Zeit. Die Folge: Bei gleicher Rate ist die Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits kürzer, wenn die Zinsen höher sind und länger bei einem niedrigen Bauzins.

KfW-Darlehen beliebt

Mehr als acht von hundert Euro an Immobilienkrediten finanziert die KfW. Damit steigert die staatliche Förderbank ihren Anteil zum zweiten Mal in diesem Jahr auf über acht Prozent. Reguläre Annuitätendarlehen ohne kostenpflichtige Bereitstellungszeiten bleiben bei über 83 Prozent (83,07 Prozent, das sind 0,18 Prozentpunkte weniger als im Oktober) und Forward-Darlehen fristen mit einem Anteil von 4,82 Prozent nach wie vor ein Nischendasein: Nur wer jetzt einen Haken unter seine Anschlussfinanzierung machen möchte, sichert sich die momentanen Zinsen für die Zukunft. Für die, die mit einer spitzeren Feder rechnen, besteht derzeit kaum Handlungsdruck: Vieles spricht dafür, dass bei den Bauzinsen kurz- und mittelfristig keine größeren Aufwärtsbewegungen zu erwarten sind.

Über den Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB)

Der DTB zeigt die monatliche Entwicklung der wichtigsten Parameter einer Baufinanzierung. Dazu zählt neben der Darlehenshöhe, dem Tilgungssatz und dem Beleihungsauslauf auch die Verteilung der Darlehensarten. Die Standardrate gibt zudem an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 150.000 EUR an monatlicher Rate kostet. Anders als oft schwer vergleichbare durchschnittliche Zinssätze ermöglicht die Standardrate dem Privatkunden, die tatsächlichen Kosten für die Finanzierung einer Immobilie zu vergleichen. Die Ergebnisse des DTB werden monatlich aus Daten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der einzige unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Der DTB basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von rund 6 Mrd. Euro pro Monat.

Bonität bedeutet Kreditwürdigkeit – so simpel und zugleich so folgenschwer: Denn sie ist der Dreh- und Angelpunkt für jedes Darlehen. Sie sagt aus, mit welcher Wahrscheinlichkeit ein Darlehensnehmer in der Lage ist, seine Schulden zurückzuzahlen. Eine ausreichend gute Bonität ist dementsprechend eine Voraussetzung für die Kreditvergabe und sie wird umso wichtiger, je höher das Darlehen ist. Aber wie stellen Banken die Bonität fest?

Bonitätsprüfung: viele Mosaiksteine für ein Gesamtbild

Es ist ein Puzzle, dass sich aus verschiedenen persönlichen und finanziellen Daten zusammensetzt: Wohnort, Umzugshäufigkeit, Alter, Familienstand und Beruf spielen ebenso eine Rolle wie Einkommen, Vermögen, vorhandene Kredite und finanzielle Verpflichtungen. Teile dieser Daten erhält die Bank oder der Vermittler von einer Auskunftei wie der Schufa. Diese sammelt Daten über das bisherige Zahlungsverhalten und gibt Auskunft über bestehende Verbindlichkeiten wie Ratenkredite oder Schulden, wenn welche vorhanden sind. Jedoch geht jede Bank damit anders um, weiß Jürgen Klaus, Spezialist für Baufinanzierung von Dr. Klein in Augsburg: "Die Schufa ist bei allen Banken ein Indikator, allerdings mit unterschiedlicher Gewichtung. Manche Banken schauen weniger auf die Schufa und mehr auf das Gesamtbild."

Jede Bank bewertet anders

Bonität ist also nicht gleich Bonität: Beispielsweise hat jedes Kreditinstitut andere Pauschalbeträge für die Lebenshaltungskosten. Bei dem gleichen Kunden kommen so manche Banken auf einen negativen Saldo und andere nicht, weil sie weniger Kosten für das Alltagsleben ansetzen. Jürgen Klaus rät daher, sich nicht vorschnell entmutigen zu lassen: "Wenn die Hausbank Nein sagt zum Darlehen, sollte keiner resignieren, sondern lieber weitere Banken vergleichen. Letztendlich reicht schließlich schon eine Bank, die Ja sagt." Hierbei können anbieterneutrale Berater wie Dr. Klein helfen, da sie auch abseits der Großbanken nach passenden Kreditinstituten für knifflige Fälle suchen und persönliche Kontakte zu den dortigen Mitarbeitenden pflegen. Zu beachten ist dabei, lediglich eine schufaneutrale Konditionsanfrage zu stellen, da direkte Kreditanfragen bei häufiger Nutzung das Score-Ergebnis negativ beeinflussen.

Lieber vergleichen statt Kontoauszüge offenlegen

Einen individuellen Bankvergleich hält der Spezialist Jürgen Klaus zudem für wesentlich zielführender als das neue "CheckNow"-Verfahren der Schufa, das durch die Einsicht in Kontoauszüge Kunden mit einem schlechten Schufa-Score eine zweite Chance bieten soll: "Ist die Bonität zwar nicht optimal, aber das Gesamtbild passt, dann finden wir einen Weg für die Baufinanzierung und benötigen das ‚CheckNow‘-Verfahren nicht. Ist allerdings Hopfen und Malz verloren, dann würde auch das Durchleuchten der Kontoauszüge nicht mehr helfen."

Was hilft und was schadet der eigenen Bonität

Welche Möglichkeiten gibt es also, um die eigene Bonität zu verbessern? Zu allererst rät Jürgen Klaus von Dr. Klein dazu, einmal jährlich eine kostenfreie Schufa-Selbstauskunft anzufordern. Dies verschaffe einen Überblick und eventuell fehlerhafte Daten könnten so umgehend korrigiert werden. Entgegen des Mythos hat dies keinerlei Auswirkungen auf die Score-Berechnung. Einen positiven Einfluss auf die Bonität haben durchgehend ausgeführte Nebenjobs oder Kleingewerbe sowie alles, was zur Erhöhung des Eigenkapitals und der Reserven beiträgt: "Eine Gehaltserhöhung kann vielleicht vorgezogen oder die Arbeitsstundenzahl hochgesetzt werden, wenn die Finanzierung ansteht. Und Zuschüsse, wie z.B. das Baukindergeld, sollten auf jeden Fall als Finanzierungsbaustein eingesetzt werden", empfiehlt der Spezialist für Baufinanzierung. Vermeiden sollten Darlehensnehmer hingegen zu viele Kreditkarten und häufige Girokontenwechsel. Bei kleinen Krediten, die beispielsweise noch von einer Finanzierung im Elektronikfachmarkt laufen, kann eine schnelle Tilgung die Bonität verbessern. "Grundsätzlich wirkt sich aber ein bereits laufender Kredit nicht negativ aus, solange er ordnungsgemäß bedient wird", erklärt Jürgen Klaus.

Entgegen aller Erwartungen sind die Zinsen für Baufinanzierung dieses Jahr noch weiter gesunken, zum Teil auf Rekordtiefs von unter 0,4 Prozent für 10-jährige Zinsbindungen. Wie geht es weiter? Michael Neumann, Vorstandvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, geht auch in 2021 von einem sehr niedrigen Zinsniveau aus: „Baufinanzierungen bleiben günstig“, so seine Einschätzung. Für diese Annahme spricht vor allem, dass die EZB den Markt weiterhin mit Geld fluten und damit die Anleihekurse oben halten wird. Möglich sind Michael Neumann zufolge leichte Anstiege bei längeren Zinsbindungen: „Wenn sich die Wirtschaft nächstes Jahr gut erholt und eine steigende Inflation erwartet wird, könnte der zurzeit sehr geringe Unterschied zwischen langen und kurzen Laufzeiten wieder größer werden. In Summe werden wir aber weiterhin niedrige Zinsen sehen.“

Minuszinsen bei Baufinanzierungen in 2021?

Bereits seit einiger Zeit wird spekuliert, ob Banken Baufinanzierungen bald mit einem Negativzins anbieten. Sinkende Zinsen befeuern diese Debatte. Einzelne Programme der staatlichen KfW haben über Tilgungszuschüsse bereits seit Jahren einen negativen Effektivzins. Und die KfW möchte Banken negative Einstände anbieten – verbunden mit einer Erwartungshaltung, perspektivisch negative Sollzinsen an die Endkunden weiterzugeben. Aber: Kreditinstitute scheuen sich. Laut Michael Neumann liegt das an technischen Herausforderungen: „So klein das Minuszeichen ist, so groß ist der Aufwand, die IT-Systeme entsprechend umzuprogrammieren. Banken müssten Geld in die Umstellung investieren. Zudem ist nicht abzusehen, für welchen Zeitraum das überhaupt nötig sein könnte.“ Er zweifelt auch an der Notwendigkeit: „Solange der Markt nicht dramatisch fällt, spielt es aus meiner Sicht keine Rolle, ob der Zins -0,1 oder +0,1 Prozent beträgt. Das Minuszeichen sollte für niemanden ausschlaggebend sein, eine Baufinanzierung abzuschließen und der Zins ist derzeit nicht der hindernde Faktor bei einer Baufinanzierung.“

Immobilienpreise: sinken oder steigen sie?

Selbst Corona hat keinen merklich dämpfenden Einfluss auf die Preisentwicklung, Wohneigentum bleibt sehr stark nachgefragt. „Vor allem in Ballungsgebieten und wirtschaftlich grundsätzlich prosperierenden Regionen müssen Käufer und Bauherren auch in 2021 damit rechnen, dass Immobilien teurer werden“, prognostiziert Michael Neumann. Das gilt auch in der Breite – ihm zufolge stabilisieren sich die Preise oder wachsen, wo sie vor sechs bis acht Jahren noch gefallen sind. Die durch die Pandemie veränderten Arbeits- und Lebensbedingungen werden sich laut Michael Neumann nachhaltig auf den Immobilienmarkt auswirken: „Schon jetzt sehen wir, dass in den großen Ballungszentren die extrem starken Preissteigerungen tendenziell leicht nachlassen, während die Immobilienpreise in den Randlagen und so genannten B-Städten stärker anziehen. Wer auch nach Corona die Möglichkeit hat, vermehrt im Homeoffice zu arbeiten, wird weitere Wege zur Arbeitsstätte in Kauf nehmen – und kann sich aufgrund geringerer Immobilienpreise im Umland eine größere Immobilie leisten oder ein Haus mit Grundstück.“

Kann man sich 2021 noch eine Immobilie leisten?

In den letzten Jahren haben sich die Immobilienpreise sehr dynamisch entwickelt. Fast überall ist Wohneigentum teurer geworden – in vielen Regionen sogar sehr viel teurer. Gleichzeitig ist der Bauzins immer weiter gefallen. Die sinkende Zinslast hat die steigenden Preise zum Teil aufgefangen oder zumindest abgefedert. Zumindest letzteres wird im kommenden Jahr so nicht weitergehen: „Auf lange Sicht stagnieren die Zinsen, ich sehe kein Potenzial für Rückgänge, wie wir sie in der Vergangenheit hatten“, so Michael Neumann. Seine Schlussfolgerung: „Weil die Preise tendenziell auch über das nächste Jahr hinaus steigen, verschlechtert sich der Erschwinglichkeitsindex in den kommenden Jahren zuungunsten potenzieller Käufer.“ Dennoch befürchte er keinen Einbruch des Marktes: Zum einen sei in der Bevölkerung viel Vermögen vorhanden und viele Menschen profitierten von Erbschaften oder Schenkungen beziehungsweise zinslosen Krediten von Verwandten. Zum anderen gebe es heute sehr viel mehr Möglichkeiten, den gesamten Kaufpreis zu finanzieren, als noch vor ein paar Jahren: „In vielen Konstellationen brauchen zukünftige Eigentümer Eigenkapital lediglich für die Erwerbsnebenkosten – den Rest können sie finanzieren. Und das wird sich auch in Zukunft nicht ändern, weil die Banken hierzulande bereits jetzt gründlich prüfen, konservativ kalkulieren und solide Finanzierungen anbieten.“

Wie gut helfen gesetzliche Regelungen?

Über neue Gesetze und Regelungen versucht der Staat, Menschen den Weg in die eigenen vier Wände zu ebnen – zum Beispiel durch die geteilte Maklercourtage und die Ausweitung der Wohnungsbauprämie. Maßnahmen, die Michael Neumann für halbherzig hält: „Wollte die Bundesregierung wirklich helfen und Altersarmut durch Immobilienbesitz bekämpfen, könnte sie  Vieles tun. Und zwar direkt – ohne in die Preispolitik einer Branche wie die der Makler einzugreifen.“ In Summe könne die gesplittete Maklerprovision zwar zu Entlastungen für Käufer führen, dies sei aber nur ein kleiner Hebel. Auch das Baukindergeld bewertet Michael Neumann als ein Strohfeuer ohne nachhaltigen Effekt, und mit der Wohnungsbauprämie Geld für später zu sparen, sei nicht in jedem Fall die beste Anlageform. „Der größte Hebel ist und bleibt die Grunderwerbsteuer. Hier muss man ansetzen, wenn der Erwerb von Wohneigentum erschwinglich sein soll“, fordert Neumann. „Eine Gegenfinanzierung der jährlich über 15 Milliarden Euro Grunderwerbsteuereinnahmen der Länder durch den Bund wäre machbar. Das würde die Käufer immens entlasten und auch den Markt beleben – denn dann wären wie in vielen Nachbarländern häufige Immobilienwechsel nicht mehr mit dem Verlust hoher Summen für die Nebenkosten verbunden.“

Eigene Immobilie – 2021 oder nie?

Immobilien werden immer teurer und die Zinsen stagnieren – sollte man in 2021 also die Ärmel hochkrempeln und den Immobilienkauf forcieren? Jein: Es kommt stark auf die persönliche Situation an. Zumal noch nicht klar ist, wie schnell sich die Wirtschaft von der Corona-Krise erholt. „Ich rate davon ab, auf Gedeih und Verderb eine Immobilie zu kaufen. Es ist wichtig, die passende Immobilie zu finden und das Vorhaben gut überlegt anzugehen“, sagt Michael Neumann. Ist aber die richtige Immobilie gefunden und stimmen die Rahmenbedingungen – weder Arbeitslosigkeit noch Kurzarbeit stehen vor der Tür und die Einkommenssituation ist stabil –, spreche vieles dafür, sich 2021 den Wunsch der eigenen vier Wände zu erfüllen.